울산지방법원 2025타경11540. 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 762의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 446.8㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 건물은 목구조 한식기와지붕 1층입니다. 감정 당시 이용상태는 공가입니다. 권리기록에서는 소유자 조성은의 소유권보존과 중앙농업협동조합을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 확인되며, 제공된 건물 등기상 근저당권과 압류는 없습니다.
이 물건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있고, 건물은 벽체 등 내부시설이 없는 상태로 공사가 중단됐으며 사용승인을 받지 못한 상태입니다. 따라서 2회 유찰로 최저가가 낮아졌다는 사실과 별개로, 실제 입찰 판단에서는 공사 재개 가능성·완공 범위·사용승인 절차를 확인하는 일이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11540 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 762 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 762 주1동 · 목구조 한식기와지붕 1층 · 공가 |
| 토지 | 446.8㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 조성은 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 238,681,600원 / 116,954,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 67,306,814원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 건물등기상 후순위 부담은 단순하다
제공된 건물 등기에서는 근저당권과 압류가 확인되지 않고, 2026.04.09. 임의경매개시결정이 말소기준권리로 계산되어 있습니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 위치 — 감정가의 49%, 그러나 시세판단은 별개
현재 회차는 2회 유찰된 상태로 최저매각가는 116,954,000원, 감정가 238,681,600원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 81,867,800원, 4회 유찰 시 57,307,460원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 유찰 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 2회 | 49% | 116,954,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 3회 | 34% | 81,867,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 4회 | 24% | 57,307,460원 | 0원 |
다만 동일 용도·인근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 특히 이 건물은 일반적인 완성 주택이 아니라 공사 중단·사용승인 전 상태이므로, 감정가 할인율보다 건축 상태와 완공 가능성이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 예상배당 |
|---|---|
| 0. 집행비용 | 2,437,356원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 114,516,644원 |
현재 제시된 배당 계산에서는 집행비용을 제외한 114,516,644원이 소유자 교부액으로 계산되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권자 중앙농업협동조합의 청구액 67,306,814원은 이 예상배당 항목에 반영되어 있지 않으므로, 실제 배당관계는 배당요구·채권 원본과 집행기록을 반드시 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 소재 “곰재마을” 내에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·자연림 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입은 가능하나 일반적인 교통사정은 보통이하입니다.
- 토지. 446.8㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 304,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 건축법상 도로 일부가 포함됩니다.
- 건물. 목구조 한식기와지붕 1층으로, 벽체 등 내부시설이 없는 공사 중단 건축물입니다.
- 사용승인. 건축법상 사용승인이 되지 않은 상태입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 완공 가능성. 공사 중단 원인과 현재 구조물 상태, 남은 공사범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 사용승인. 사용승인에 필요한 요건과 절차를 관할 행정기관 및 건축 관련 전문가에게 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되므로 토지·건물 각각의 등기 원본과 매각범위를 모두 대조해야 합니다.
- 점유. 감정평가상 공가이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 실제 점유상태를 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 토지가치와 미완성 건물의 잔존가치·완공 부담을 함께 따져야 합니다.
- 배당 확인. 신청채권자 청구액 67,306,814원과 실제 배당관계는 집행기록·채권자료를 원본 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 사용승인 여부가 먼저”
이 사건은 현재 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%인 116,954,000원까지 내려왔습니다. 건물 등기상 권리구조는 비교적 단순하고 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건을 평가할 때 가장 중요한 사실은 따로 있습니다. 건물이 공사 중단 상태이고 사용승인을 받지 못했다는 점입니다.
따라서 이 사건은 “2회 유찰이라 싸다”보다 “완공과 사용승인이 가능한가, 그 부담을 감안한 현재 가격이 적정한가”를 먼저 판단해야 합니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 권리는 단순하지만 물건 상태와 행정절차 확인이 중요한 경매입니다.
