울산지방법원 2025타경11540. 울산 울주군 언양읍 반천리 762의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 446.8㎡의 대지이고, 건물은 목구조 한식기와지붕 1층으로 평가됐습니다. 현황 이용상태는 공가입니다. 등기에는 소유자 조성은의 소유권보존과 중앙농업협동조합이 신청한 임의경매개시결정이 기재돼 있으며, 별도 근저당권이나 압류는 확인되지 않습니다.

다만 ‘등기가 단순하다’는 이유만으로 안전한 완성형 주택으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 명시돼 있고, 건물은 벽체 등 내부시설이 없는 상태에서 공사가 중단됐으며 건축법상 사용승인이 되지 않은 상태라고 적혀 있습니다. 따라서 이 사건은 권리인수보다 건물의 완성 가능성·사용승인 관련 확인과 향후 처분성이 입찰 판단의 중심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순, 확인된 인수는 0원

등기부상 근저당권은 0건, 압류도 0건입니다. 확인되는 권리는 소유권보존과 2026.04.09 접수된 중앙농업협동조합의 임의경매개시결정입니다. 제공된 권리분석에서는 이 경매개시결정을 말소기준으로 계산하고 있으며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다.

② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 회차의 최저매각가는 167,077,000원으로 감정가 238,681,600원의 70%입니다. 2회 유찰 시 가격은 116,953,900원, 3회 유찰 시에는 81,867,730원으로 제시돼 있습니다.

하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실은 ‘감정가에서 얼마나 떨어졌는지’를 보여줄 뿐, 최근 시장가격보다 저렴하다는 근거는 아닙니다. 특히 건물이 완성된 정상 단독주택이 아니라 벽체 등 내부시설이 없는 공사중단 상태이고 사용승인 전이라는 점을 감안하면, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 가점하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,077,000원 가정)

예상배당 계산에는 채권자 총 청구액과 배당액이 0원으로 반영돼 있고, 소유자 잔여가 163,937,922원으로 계산돼 있습니다. 한편 사건의 신청채권액은 67,306,814원으로 별도 제시돼 있으므로, 실제 배당순위·채권신고 및 배당요구 내역은 입찰 전 원본 기록을 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 물건 상태 — 권리보다 더 중요한 리스크

• 공사중단. 건물은 벽체 등 내부시설이 없는 상태에서 공사가 중단된 건축물입니다.
• 사용승인 전. 매각물건명세서에 건축법상 사용승인이 되지 않은 상태라고 명시돼 있습니다.
• 현황. 감정평가상 이용상태는 공가입니다.
• 구조. 목구조 한식기와지붕 1층 건물입니다.
• 일괄매각. 토지와 목록 건물이 함께 매각됩니다.
• 공부와의 차이. 감정평가에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 별도의 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이는 사용승인 전 상태와 별개의 항목입니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 ‘곰재마을’ 내에 위치하며 주위는 단독주택·농경지·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입은 가능하나 일반적인 교통사정은 보통 이하로 평가됐습니다.
• 용도지역. 자연녹지지역입니다.
• 토지. 대 446.8㎡, 평지, 사다리형, 세로한면(가)입니다.
• 공시지가. 304,900원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역이 포함돼 있고, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로가 일부 포함됩니다.
• 환금성. 단독주택·농경지·자연림이 혼재한 지역에 위치하고 교통사정이 보통 이하이며, 목적물도 공사중단·사용승인 전 상태여서 완성된 주택과 동일한 환금성을 전제로 보기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 확인이 최우선. 벽체 등 내부시설이 없는 상태가 어느 정도인지 직접 확인하고 감정평가 시점 이후 변동 여부도 대조하세요.
• 사용승인 확인. 현재 사용승인 전 상태입니다. 향후 사용승인을 위해 필요한 절차와 현 건축물 상태의 적합성을 확인해야 합니다.
• 공사 범위 확인. 공사중단 건물이므로 남은 공사 범위가 입찰가에 직접 영향을 줍니다.
• 점유 확인. 현황은 공가이고 특정 임차인은 확인되지 않지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자를 현장에서 다시 확인하세요.
• 배당 원본 대조. 신청채권액은 67,306,814원이지만 제시된 예상배당에는 채권자 배당이 0원으로 계산돼 있습니다. 배당요구·채권신고·집행기록을 원본으로 확인하세요.
• 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래가 없어 시장가 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
• 토지 규제 확인. 자연녹지지역·가축사육제한구역·도로 일부 포함 조건을 건축 및 사용계획과 함께 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원보다 사용승인 전 상태가 더 중요하다”

권리만 보면 이 사건은 복잡하지 않습니다. 등기상 별도 근저당·압류가 없고, 확인된 임차인도 없으며, 예상배당 기준 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이것만 보고 안전한 저가 주택으로 분류하면 핵심을 놓칩니다. 건물은 벽체 등 내부시설이 없는 공사중단 상태이고 사용승인을 받지 않은 상태입니다.

현재 최저가 167,077,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내릴 근거도 없습니다. 권리인수는 낮지만, 물건 완성도와 사용승인·환금성 확인 난도는 높습니다. 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라, 이 미완성 건물을 실제로 얼마의 부담과 절차를 거쳐 정상적인 자산으로 만들 수 있는지 확인하는 데 있습니다.