울산지방법원 2025타경11960. 울산 북구 매곡동 매곡푸르지오2단지 205동 3층 302호 아파트입니다. 감정가는 258,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 180,600,000원입니다. 말소기준권리는 2022.07.21. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 87,600,000원이며, 그 뒤 등기된 농소농업협동조합·신용보증기금·신한카드·근로복지공단· 기술보증기금의 가압류와 국·국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격 쪽에서는 1회 유찰의 효과가 분명합니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 269,818,181원, 최신 거래는 2026.07. 264,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +7.9%입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 66.9%로, 제공된 실거래 기준에서는 시세 아래에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11960 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 매곡동 855 매곡푸르지오2단지 205동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 매곡1로 17 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(아파트) |
| 동 / 층 | 205동 · 16층 건물 내 3층 302호 |
| 동일면적 실거래 기준 | 72.627㎡ · 거래자료 72.63㎡ |
| 소유자 | 이재석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 180,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 79,182,581원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2022.07.21. 접수된 을구 2번 주식회사에스비아이저축은행 근저당권입니다. 그 뒤 2024.11.08. 농소농업협동조합 가압류 51,338,933원과 신용보증기금 가압류 12,023,715원, 2024.12.10. 국 압류, 2024.12.19. 국민건강보험공단 압류, 2025.02.17. 신한카드 가압류 17,989,326원, 2025.04.15. 근로복지공단 가압류 5,706,390원, 2025.06.09. 기술보증기금 가압류 95,000,000원 및 두 건의 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 시세 아래
매곡푸르지오2차 동일 면적 72.63㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 268,166,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해 최근 12개월 11건 평균 269,818,181원과 최신 거래 264,000,000원을 중심으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.63㎡ | 2 | 264,000,000원 |
| 2026.07 | 72.63㎡ | 14 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 72.63㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 72.63㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 72.63㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 72.63㎡ | 10 | 267,000,000원 |
| 2026.01 | 72.63㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 2025.10 | 72.63㎡ | 12 | 272,000,000원 |
| 2025.09 | 72.63㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 72.63㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2025.09 | 72.63㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2025.05 | 72.63㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.63㎡ | 11건 | 269,818,181원 |
실거래 범위는 245,000,000원~285,000,000원이며, 최신 거래는 2026.07. 264,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 269,818,181원이고 현재 최저가는 그 66.9%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세도 +7.9%로, 제공된 자료에서는 하락 추세가 아니라 최근 거래 수준이 더 높은 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,328,400원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 87,600,000원 | 87,600,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농소농업협동조합 | 51,338,933원 | 51,338,933원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 12,023,715원 | 12,023,715원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,989,326원 | 17,989,326원 |
| 갑구 13번 가압류 · 근로복지공단 | 5,706,390원 | 5,706,390원 |
| 갑구 14번 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 2,613,236원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 269,658,364원, 채권자 예상배당 합계는 177,271,600원이며 미배당은 92,386,764원입니다. 기술보증기금에서 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 180,600,000원 | 177,271,600원 | 92,386,764원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 126,419,999원 | 123,850,119원 | 145,808,245원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 88,493,999원 | 86,501,107원 | 183,157,257원 | 0원 |
유찰이 반복되면 채권자 미배당은 92,386,764원에서 145,808,245원, 183,157,257원으로 커집니다. 반면 제공된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 구조는 현재 자료에 나타나지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 주위환경. 울산광역시 북구 매곡동 소재 매곡푸르지오2단지로, 주위는 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 16층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(매곡지구)이며 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,333,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 매곡푸르지오2차는 318세대, 준공일 2008.01.10.이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가 요항상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입관계, 확정일자 유무를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.07.21. 주식회사에스비아이저축은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 선순위 과거 등기 확인. 2020.10.16. 삼성생명보험주식회사 근저당권은 자료상 이미 말소로 표시돼 있으므로 최신 등기 원본에서 상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 269,818,181원과 최신 거래 264,000,000원을 우선 기준으로 보고 응찰가를 판단하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 92,386,764원의 미배당이 발생하므로 후순위 채권의 미배당 자체와 매수인 인수 여부를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 1회 유찰로 내려왔다
이 물건의 장점은 두 가지가 분명합니다. 첫째, 2022.07.21. 말소기준권리 이후의 다수 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원입니다. 둘째, 최저매각가 180,600,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 269,818,181원의 66.9%까지 내려와 있습니다. 최신 거래도 264,000,000원이고 최근 거래 추세는 +7.9%여서, 제공된 시세 자료만 놓고 보면 현재 회차는 가격 할인폭이 뚜렷합니다.
다만 임대관계가 미상이라는 점은 남겨둬야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유관계는 같은 말이 아닙니다. 따라서 결론은 “등기상 인수위험은 낮고 가격 지표는 좋지만, 점유관계 확인 후 입찰”입니다.
