울산지방법원 2025타경11976. 울주군 삼남읍 교동리 클래식타운캐슬 1동 6층 601호로, 감정 이용상태는 공동주택(오피스텔)입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 173,000,000원입니다. 등기 흐름만 보면 과거 신탁과 중앙농업협동조합 근저당, 미성엠프로주식회사 전세권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준은 2025.06.16 강제경매개시결정입니다. 그러나 이 물건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 2025.01.31 전입한 주거 임차인이 기준일보다 앞서 있고, 확정일자와 배당요구도 확인되지만 보증금 액수가 확인되지 않습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 면적 매칭 실거래의 최근 12개월 평균은 145,000,000원, 최신 거래는 150,000,000원인데 현재 최저가는 173,000,000원입니다. 최근 시세 대비 119.3%이고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 흐름도 -0.7%입니다. 전체 실거래 평균 145,500,000원만 보더라도 신건 가격을 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1641-10 제1동 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 삼남면 서향교1길 27-7 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공동주택(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 건물 내 6층 601호 · 2017.05.17 |
| 소유자 | 김춘옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 10,949,287원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리됐지만 임차인 금액이 열려 있다
과거 신탁 3건은 모두 소유자에게 귀속되며 말소됐고, 2020년 중앙농업협동조합 근저당도 최종적으로 말소됐습니다. 2020.12.02 설정된 미성엠프로주식회사 전세권 20,000,000원 역시 2023.01.10 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기부에 남은 담보권이 가격을 직접 짓누르는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 내용없 | 주거 | 2025.01.31 | 2024.12.23 | 미상 | 2025.09.04 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 없음 |
실제 임차인은 1명으로 파악됩니다. 전입일 2025.01.31은 말소기준인 2025.06.16보다 앞서 있어 대항력이 있는 것으로 정리돼 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 다만 보증금이 미상이라 우선변제로 얼마를 받을지, 배당 후 얼마가 남을지를 현재 금액으로 계산할 수 없습니다. 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않는다면 미회수액에 대한 매수인 부담 가능성을 반드시 따져야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 1.73억은 최근 거래보다 높다
클래식타운캐슬은 총 8세대, 2017.05.17 준공입니다. 면적 매칭 실거래는 4건이며 전체 평균은 145,500,000원입니다. 하지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건의 평균은 145,000,000원, 최신 거래는 2026.08 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.77㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 59.77㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 59.77㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2022.02 | 59.77㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 145,500,000원 |
현재 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 119.3%이고, 최신 거래 150,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -0.7%로 소폭 하락입니다. 따라서 전체 평균과 비교하든 최근 거래와 비교하든 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이도성 | 10,949,287원 | 10,949,287원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 158,828,713원 |
현재 계산상 신청채권자 청구액 10,949,287원은 전액 배당되고 잔여 158,828,713원이 소유자 교부로 표시됩니다. 다만 대항력 임차인의 보증금이 미상이고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산산업고등학교 서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 주거나지 및 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 6층 601호이며 위생·급배수, 승강기, 소방, 도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 정방형 평지의 공동주택 부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 763,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 클래식타운캐슬은 총 8세대로 실거래 표본이 4건에 그칩니다. 거래가격은 132,000,000원에서 160,000,000원 사이로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인이 최우선. 전입 2025.01.31, 확정일자 2024.12.23, 배당요구 2025.09.04는 확인되지만 보증금이 미상입니다. 보증금과 실제 배당예상액을 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 판단하지 마세요.
- 실질취득비용 기준으로 판단. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 총 취득비용이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
- 신건 가격 경계. 현재 173,000,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 119.3%이며 최신 거래 150,000,000원보다 높습니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래와 이전 거래 비교 추세가 -0.7%이므로 과거 최고거래 160,000,000원을 기준으로 가격을 후하게 평가하지 마세요.
- 유찰 후에도 권리 재계산. 1회 유찰 138,400,000원, 2회 유찰 110,720,000원 시나리오가 있으나 임차 보증금이 확인되지 않으면 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 8세대이고 확인된 실거래도 4건이므로 매도 시 거래 공백과 가격 편차를 감안하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 임차 보증금 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “비싼 신건 + 보증금 미상”이면 먼저 멈춰야 한다
이 물건은 과거 신탁과 근저당, 전세권이 모두 말소돼 등기만 보면 정돈된 오피스텔입니다. 그러나 경매의 실제 위험은 현재 점유관계에서 발생합니다. 말소기준일보다 앞서 전입한 주거 임차인이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄지만 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 배당표에 표시된 매수인 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 현재 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 119.3%, 최신 거래 150,000,000원보다도 높고 시장 흐름은 -0.7%입니다. 1회 또는 2회 유찰 뒤 가격이 낮아지더라도, 먼저 임차 보증금을 확인해 미배당 인수 가능성을 반영한 실질취득비용으로 다시 비교해야 합니다. 현재 단계의 결론은 등기는 정리됐지만 권리비용은 미확정, 가격은 최근 시세 이상 — 보수적으로 관망할 물건입니다.
