춘천지방법원 2024타경3604. 감정평가상 이 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중인 지상 5층 철근콘크리트구조 건물과 토지가 결합된 물건입니다. 현재 최저매각가는 399,688,000원으로 감정가 1,664,672,560원에서 4회 유찰됐습니다. 다만 가격 하락폭만 보고 접근하면 안 됩니다. 2015.10.08 설정된 국민은행 근저당권 240,000,000원이 말소기준권리이고, 그보다 앞선 2015.02.16 전입자인 이유정은 대항력이 있어 보증금 10,000,000원이 배당으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다.
또 하나의 변수는 3층 장소영입니다. 보증금 10,000,000원, 월세 400,000원으로 조사됐고 배당요구도 했지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 따라서 확인된 인수액 10,000,000원 외에도, 입찰 전 이 임차인의 전입시점과 점유관계를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경3604 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 일산동 264-42 |
| 등기부 부동산 | 강원특별자치도 원주시 일산동 264-30 · 천사로 146 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 |
| 토지 | 398.1㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 정인채 |
| 감정가 / 최저가 | 1,664,672,560원 / 399,688,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 385,069,465원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 전 임차인이 핵심
말소기준권리는 2015.10.08 설정된 주식회사국민은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 2024.12.20 임의경매개시결정, 2025.09.10 신용식 주택임차권, 2025.10.27 원주시 압류, 2026.01.20 홍진원 주택임차권은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 반면 이유정은 2015.02.16 전입으로 기준권리보다 앞서며, 자료상 대항력 있음·보증금 전액 10,000,000원 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이유정 | 2층 | 10,000,000원 / 400,000원 | 2015-02-16 / 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장소영 | 3층 | 10,000,000원 / 400,000원 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박아영 | 401호 | 65,000,000원 / 해당 없음 | 2022-12-26 / 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이선중 | 미상(현황서상 1층) | 10,000,000원 / 700,000원 | 2024-05-01 / 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이현미 | 미상(현황서상 3층) | 미상 / 미상 | 2020-12-15 / 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신용식 | 4층 402호 | 40,000,000원 / 해당 없음 | 2022-10-11 / 2022-10-11 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍진원 | 5층 주택 129.1㎡ 중 약 85㎡(501호) | 120,000,000원 / 해당 없음 | 2021-01-25 / 2021-01-04 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 1,664,672,560원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 399,688,000원입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 24% 수준입니다. 하지만 이 물건에는 동일 유형의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 근린생활시설과 주택이 혼재된 5층 건물은 아파트처럼 표준화된 비교거래를 그대로 대입하기 어렵습니다.
현재 확인 가능한 숫자로는 최저가 399,688,000원에 이유정 보증금 인수 10,000,000원을 더한 실질취득 409,688,000원이 기준입니다. 장소영의 대항력 여부가 입찰 전 확인되지 않는다면, 이 금액을 최종 비용 상한으로 단정해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 399,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,395,632원 |
| 인수 · 이유정 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 153,292,368원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 240,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 153,292,368원으로 계산됩니다. 이유정 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 399,688,000원 | 10,000,000원 | 409,688,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 279,781,600원 | 10,000,000원 | 289,781,600원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 195,847,120원 | 10,000,000원 | 205,847,120원 | 47,694,740원 |
이유정의 보증금 인수는 회차가 내려가도 10,000,000원으로 남습니다. 따라서 입찰가만 볼 것이 아니라 매 회차마다 낙찰가 + 인수액을 함께 봐야 합니다. 다만 현재 자료에서는 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 409,688,000원·289,781,600원· 205,847,120원 중 어느 구간이 시장가보다 저렴한지 판단할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 일산동 학성중학교 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 통상적인 위생·급배수설비와 일부 보일러 난방설비가 확인됩니다.
- 토지. 준주거지역 · 시가지경관지구(일반) · 상대보호구역이며 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 925,100원/㎡, 토지면적 398.1㎡, 지목은 대입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 별도 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록3 옥상에는 매각에서 제외되는 소유관계 미상의 통신설비가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이유정 인수. 현재 배당계산상 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수입니다. 입찰가에 반드시 더해 실질취득을 계산해야 합니다.
- 장소영 전입일. 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 이현미 보증금. 전입은 2020.12.15로 기준권리 이후이나 보증금 자체가 미상입니다. 명도 협의와 점유관계 확인이 필요합니다.
- 혼합용도. 근린생활시설과 주택이 한 건물에 섞여 있어 층별 점유·임대차·명도 상황을 각각 확인해야 합니다.
- 옥상 통신설비. 매각에서 제외되는 소유관계 미상의 통신설비가 있으므로 사용관계와 존치 문제를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 유찰률만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 중요한 것은 인수와 미상임차인
이 물건은 감정가 1,664,672,560원에서 4회 유찰돼 최저가가 399,688,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 권리분석에서는 이유정 보증금 10,000,000원 인수와 장소영의 대항력 미상을 먼저 봐야 합니다. 현재 확인된 실질취득은 409,688,000원이며, 추가 인수 여부는 장소영의 전입시점 확인에 달려 있습니다.
여기에 근린생활시설과 주택이 혼재하고 임차 관련 점유자가 7명이며, 이미 4회 유찰됐습니다. 최근 실거래가도 없어 “감정가의 24%니까 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 인수형 임차인과 대항력 미상 임차인이 공존하므로 권리·명도 확인을 끝낸 뒤에만 가격을 평가할 수 있는 C등급의 주의형 물건입니다.
