전주지방법원 2024타경33482. 부안군 변산면 도청리 일대의 여러 필지와 주1동 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 주1동은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층이며, 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 김은숙이고, 2018.01.02. 전주대건신용협동조합이 채권최고액 676,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 현재 경매에서 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 변화 폭이 큽니다. 감정가는 4,825,770,630원인데 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1,158,667,000원, 감정가의 24.01% 수준입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 여러 필지·건물의 일괄매각이고 일부 농지에 별도 입찰요건이 붙어 있어 가격보다 취득 가능성과 활용성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경33482 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 653-45 외 · 전북특별자치도 부안군 변산면 격포로 461-6 |
| 등기상 부동산 | 변산면 도청리 653-52, 653-18, 653-19, 653-20, 653-27, 653-45, 653-50, 653-51, 653-58, 653-59 · 주1동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주1동은 근린생활시설(카운터, 탈의실 및 샤워실, 화장실 등) 이용 |
| 소유자 | 김은숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,825,770,630원 / 1,158,667,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,019,492,113원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 일괄매각 | 일괄매각 · 제시외 건물(구축물) 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하다
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 말소기준은 2018.01.02. 전주대건신용협동조합 근저당권이며, 현재 2024.10.21. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
② 4회 유찰 — 할인율만 보고 판단하면 안 된다
현재 회차는 감정가 4,825,770,630원 대비 최저매각가 1,158,667,000원으로, 비율은 24.01%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 5회 유찰 811,066,900원, 6회 유찰 567,746,830원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 1,158,667,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 811,066,900원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 567,746,830원 | 116,330,638원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,158,667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,986,670원 |
| 1. 근저당 · 전주대건신용협동조합 | 676,000,000원 | 676,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 468,680,330원 |
현재 최저매각가 1,158,667,000원을 기준으로 한 시뮬레이션에서는 근저당권 676,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 468,680,330원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물 이용 및 입지
- 주변환경. 대상물건은 부안군 변산면 도청리의 “상록해수욕장” 북동측 인근에 위치하며, 숙박시설·캠핑장·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 주1동은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층이며, 근린생활시설의 카운터·탈의실 및 샤워실·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·온수설비·전기설비가 되어 있고 건물 가격에 포함해 평가됐습니다.
- 토지. 제시된 토지정보는 보전관리지역, 지목 대, 주상용, 완경사, 사다리형, 세로한면(가) 도로접면이며 토지면적은 185.0㎡, 공시지가는 100,000원/㎡입니다.
- 용도지역·제한. 보전관리지역과 가축사육제한구역, 영농여건불리농지가 포함되며 계획관리지역에 접하는 것으로 제시돼 있습니다.
⑤ 가장 중요한 입찰 조건 — 농지취득자격증명
이 조건은 일반적인 권리 말소 여부와 별개의 입찰 자격·취득 가능성 문제입니다. 등기 권리가 깨끗하더라도 필요한 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금을 잃을 수 있으므로, 입찰 전에 발급 가능 여부와 원상회복 요구 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 10·11·15·16의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 해당 관청에 확인해야 합니다.
- 보증금 몰수 조건. 필요한 농취증을 제출하지 않으면 보증금이 몰수될 수 있다는 조건을 입찰 전에 반드시 숙지해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 원상회복 명령 가능성이 있으며 복구계획에 따라 농취증 발급 여부가 판단될 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 여러 필지와 주1동, 제시외 건물(구축물)이 일괄매각 대상이므로 각 목록의 위치·현황·경계를 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 검토. 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려온 상태이므로 단순 할인율이 아니라 활용 제한·취득 요건·현황을 함께 점검해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지 관련 사실조회 회신을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 입찰조건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리관계만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2018.01.02. 전주대건신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 후순위로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음이며 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 4,825,770,630원에서 4회 유찰돼 1,158,667,000원까지 내려왔다는 숫자 자체보다, 일괄매각되는 토지·건물의 활용성과 농지취득자격증명 제출 조건을 통과할 수 있는지가 더 중요합니다. 특히 목록 10·11·15·16은 농취증 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있습니다. 권리분석은 합격권이지만, 취득요건 확인 전에는 가격만 보고 들어갈 물건이 아닙니다.
