울산지방법원 2025타경12167. 울산 남구 선암동 183-66의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이고 토지면적은 139.0㎡입니다. 감정가는 165,045,540원, 현재 최저매각가는 115,532,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 및 시설도 일괄매각 대상에 포함된다고 적혀 있습니다.
등기상 핵심은 2014.07.25 설정된 한국주택금융공사의 채권최고액 236,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.07.17 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 등기했습니다. 현재 회차 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 113,114,552원이 근저당에 배당되고도 122,885,448원이 미배당으로 남지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12167 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 선암동 183-66 · 울산광역시 남구 산업로325번길 35-14 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 139.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘블록조 슬래브지붕 단층 · 위생·급배수·전기·상하수도·난방설비 |
| 소유자 | 공금숙, 공금옥, 공병동, 공해동, 공화락, 공화숙, 공화진 · 각 7분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 165,045,540원 / 115,532,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 84,967,507원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 시설 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
1994년과 1997년 선암새마을금고 근저당은 2014.07.15 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2014.07.25 한국주택금융공사의 채권최고액 236,000,000원 근저당이 설정됐고 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 근저당보다 뒤인 접수번호 78443으로 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 접수됐습니다.
2025.06.02 오심에서 7명의 공유자로 상속에 따른 소유권이전이 이뤄졌고, 2025.07.17 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임대관계 — 등기보다 현장 확인이 더 중요하다
| 점유자 | 전입신고 | 임대관계 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 채무자겸 소유자 공화락의 사위 | 없음 | 미상 · 인적사항 특정 불가 | 가능·미상 | 현재 배당상 0원 |
③ 가격 판단 — 70%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 115,532,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 단독주택과 토지는 건물 상태, 도로 조건, 토지 형상, 용도지역 등 개별성이 커서 감정가 할인율과 실제 시장가격을 동일시하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,448원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 236,000,000원 | 113,114,552원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국주택금융공사 근저당 채권최고액 236,000,000원 중 113,114,552원이 배당되고 122,885,448원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 선암초등학교 남서측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 진입이 가능하고 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며, 시멘블록조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·상하수도·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 139.0㎡, 지목 대, 완경사·가로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있고 일부 자연취락지구에 걸쳐 있습니다. 감정에서는 주용도지역인 제2종일반주거지역을 기준으로 평가했습니다.
- 공시지가. 398,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 공화락의 사위가 점유 중이라는 조사 내용만 있으므로 실제 점유자 신원과 점유권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 전입신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 보증금·확정일자·계약서 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 시설이 포함되므로 현황과 감정평가 대상의 일치 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 조건. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·자연취락지구가 함께 걸려 있으므로 이용계획을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 70%를 시세 할인율로 받아들이지 말고 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정치이므로 원본 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 가격은 아직 열려 있다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 구조가 단순합니다. 그러나 단독주택 경매는 등기만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 공화락의 사위가 점유 중이라는 조사 내용이 있으나 전입신고가 없고 임대관계·인적사항이 특정되지 않았기 때문에 점유 리스크를 닫지 못한 상태입니다. 또한 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가 115,532,000원이 시장가 대비 싼지도 확인되지 않습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 점유와 가격은 추가 확인입니다.
