울산지방법원 2025타경12167. 울산광역시 남구 선암동 183-66의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 139.0㎡, 지목은 대이며 건물은 시멘블록조 슬래브지붕 단층으로 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 165,045,540원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 80,872,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 중심은 2014.07.25 설정된 한국주택금융공사 근저당권 236,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 경매개시결정도 그보다 뒤에 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 이 사건은 권리등기보다 점유관계 확인이 중요합니다. 현황조사에서 공화락의 사위가 점유하는 것으로 보고됐지만 전입신고가 없고 인적사항도 특정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12167 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 선암동 183-66 · 울산광역시 남구 산업로325번길 35-14 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 139.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘블록조 슬래브지붕 단층 |
| 현재 소유자 | 공금숙, 공금옥, 공병동, 공해동, 공화락, 공화숙, 공화진 · 각 7분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 165,045,540원 / 80,872,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.10.14 |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 84,967,507원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014.07.25 근저당
과거 선암새마을금고의 근저당권 8,400,000원과 12,600,000원은 2014.07.15 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2014.07.25 접수된 한국주택금융공사 근저당권이며 채권최고액은 236,000,000원입니다. 같은 날 등기부에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 기재돼 있습니다.
2025.03.07 상속을 원인으로 공화숙·공화진·공화락·공병동·공금숙·공해동·공금옥이 각 7분의 1 지분을 취득했고, 2025.07.17 한국주택금융공사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정은 말소기준 근저당보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 점유 관계 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 공화락의 사위로 보고된 점유자 | 전입신고 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 80,872,000원으로 감정가 165,045,540원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,696원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 236,000,000원 | 79,016,304원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권최고액 기준 156,983,696원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 84,967,507원이며 예상 배당액 79,016,304원으로 청구액도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 이 미배당 근저당 채권액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 배당 시나리오상 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 선암초등학교 남서측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 진입이 가능하며 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 139.0㎡, 지목 대, 완경사·가로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있고 일부 자연취락지구에 저촉됩니다. 자연녹지지역 및 자연취락지구 부분의 면적비율은 극히 미미해 제2종일반주거지역을 기준으로 평가됐습니다.
- 공시지가. 398,700원/㎡입니다.
- 건물. 시멘블록조 슬래브지붕 단층으로 외벽은 몰탈 위 페인트칠, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 창호는 샷시창 등이며 위생·급배수·전기·상하수도·난방설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물 및 시설도 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 원인 확인. 공화락의 사위로 보고된 점유자의 실제 신원·점유권원·임대차 여부·보증금·확정일자를 현황조사 및 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입신고가 없다는 조사 내용은 있으나 인적사항과 임대관계가 특정되지 않았으므로 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 관리하는 것이 안전합니다.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등을 할 수 없다는 2014.07.25 금지사항등기의 매각 후 처리 상태를 원본으로 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 외 제시외 건물 및 시설도 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 맞춰보는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당이 발생해도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 점유와 현물 확인이 먼저
이 사건의 숫자만 보면 감정가 165,045,540원에서 최저가 80,872,000원으로 내려와 감정가의 49%까지 조정된 물건입니다. 말소기준은 2014.07.25 한국주택금융공사 근저당이고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 단독주택 + 토지라는 개별성이 큰 물건에 비교 실거래 자료가 없고, 현황조사에는 공화락의 사위가 점유 중이라고 기재돼 있습니다. 전입신고가 없고 인적사항·임대관계가 특정되지 않아 이 점유자의 대항력은 가능·미상으로 남겨야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가보다 얼마나 내려왔나”보다 점유 원인·명도 가능성·현물 상태·실제 지역 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
