울산지방법원 2025타경12239. 경상남도 양산시 원동면 원리 754-3의 단독주택 + 토지 물건입니다. 토지는 777.0㎡, 지목은 대이고 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 세멘블록조 기와지붕 단층 건물이며, 이번 매각은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다.
감정가는 59,384,900원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 29,098,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 다만 이 물건에는 실거래 비교 자료가 없어 단순히 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 수 없습니다. 가격 판단은 현장 상태와 주변 거래 확인이 별도로 필요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 원동면 원리 754-3 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 777.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 서승덕 |
| 감정가 / 최저가 | 59,384,900원 / 29,098,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이안진 / 36,887,120원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2021.05.14. 신임식 근저당권 19,500,000원입니다. 그 뒤 2024년 국 압류와 2025년 이안진의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 과거 원동농업협동조합 근저당권, 이영옥 근저당권 및 여러 압류·가압류는 이미 등기부상 말소돼 현재 매수인 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저가는 감정가 59,384,900원의 49%인 29,098,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 20,368,600원(감정가 34%), 그 다음은 14,258,020원(감정가 24%)입니다. 하지만 실거래 자료가 없어 이 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 29,098,000원 | 49% | 28,212,884원 |
| 3회 유찰 시 | 20,368,600원 | 34% | 36,785,155원 |
| 4회 유찰 시 | 14,258,020원 | 24% | 42,785,744원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원입니다. 따라서 미배당 채권 자체가 매수인의 추가 취득비용으로 전환되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,098,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 923,764원 |
| 1. 근저당 · 신임식 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이안진 | 36,887,120원 | 8,674,236원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 56,387,120원 중 28,174,236원이 배당되고, 28,212,884원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 양산시 원동면 원리에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·전·답 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 주택으로 이용 중이며 세멘블록조 기와지붕 단층 건물입니다. 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 777.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 210,300원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 현황·범위와 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 거주·점유자와 점유 원인을 확인하고 인도 절차 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가의 49%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 거래와 현장 상태를 별도로 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 외에도 주거개발진흥지구·지구단위계획구역 및 여러 제한구역이 중첩돼 있으므로 이용 목적에 맞는 허용행위를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신청채권자의 미배당이 크더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당과 매수인 추가부담을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인율보다 현장 확인이 먼저”
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 가격의 핵심 판단자료인 실거래 시세가 없고, 임대관계 미상·제시외 건물 포함·단독주택과 777.0㎡ 토지의 개별성이 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 현장 점유, 제시외 건물, 토지 이용조건과 실제 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
