울산지방법원 2025타경12239. 양산시 원동면 원리 754-3의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 777.0㎡, 지목은 대이고 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 41,569,000원으로 감정가 59,384,900원의 70%이며 1회 유찰 상태입니다.
권리 구조의 중심은 2021년 5월 14일 설정된 신임식의 근저당권입니다. 채권최고액은 19,500,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024년 국의 압류와 2025년 이안진의 강제경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·압류·근저당권들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 원동면 원리 754-3 · 제10호 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 · 토지 777.0㎡ |
| 소유자 | 서승덕 |
| 감정가 / 최저가 | 59,384,900원 / 41,569,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이안진 / 36,887,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
현재 말소기준은 2021.05.14 신임식 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 2024.09.23 국 압류와 2025.07.28 강제경매개시결정은 모두 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2004년·2009년 가압류, 2012년 강제경매, 2016~2018년의 압류 및 과거 근저당권들도 이미 말소되어 현 경매에서 새로 인수하는 등기권리로 남아 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 41,569,000원으로 감정가 59,384,900원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 이 70%가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다.
특히 이 물건은 공동주택이 아니라 단독주택 + 토지이고, 토지는 777.0㎡의 부정형·완경사 토지입니다. 감정평가상 주위도 근린생활시설, 단독주택, 전·답 등이 혼재하는 지역으로 설명되어 있어 동일 조건의 단순 비교가 쉽지 않습니다. 가격 판단의 핵심은 최저가 할인율보다 현장 상태·토지 조건·제시외 건물의 실제 가치를 감정가와 함께 확인하는 데 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,569,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,148,242원 |
| 1. 근저당 · 신임식 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이안진 | 36,887,120원 | 20,920,758원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 56,387,120원 중 40,420,758원이 배당되고, 15,966,362원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 주택으로 이용 중이며, 세멘블록조 기와지붕 단층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 목재 및 샷시 창호로 기재되어 있습니다.
- 주위환경. 양산시 원동면 원리에 위치하며, 주위는 근린생활시설·단독주택·전·답 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 777.0㎡, 토지이용상황은 단독, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 210,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다. 영농여건불리농지는 접함으로 표시되어 있습니다.
- 건물 상태. 위생·급배수설비가 구비되어 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 현재 최저가 41,569,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 현장과 인근 거래 수준을 별도로 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 실제 현황·구조·이용 상태가 감정평가 내용과 일치하는지 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 점유 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서 신청채권자 이안진에게 20,920,758원이 배당되고 15,966,362원이 미배당으로 남습니다. 예상 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 및 각종 제한구역 포함 여부가 향후 이용계획에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증이 먼저”
이 사건은 2021년 신임식 근저당권을 말소기준으로 이후의 국 압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 보면 복잡하게 승계되는 등기권리는 확인되지 않습니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 싸다는 근거는 없습니다. 또한 단독주택과 777.0㎡ 토지를 일괄매각하고 제시외 건물까지 포함하며, 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”을 장점으로 보되, “70% 최저가”를 곧바로 가격 메리트로 해석하지 않는 것이 핵심입니다.
