창원지방법원 2024타경110759. 김해시 부곡동 월산마을부영아파트 303동 17층 1702호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 박점석이며 2013.12.30 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 156,000,000원이었습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2015.06.24 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당 채권최고액 132,000,000원입니다. 그 뒤의 스카니아파이낸스코리아·신한카드·삼성카드 가압류, 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
임성진은 2023.09.11 전입한 점유자로 조사됐습니다. 전입일 자체가 말소기준인 2015.06.24보다 늦기 때문에 이 사건에서는 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 후순위 전입이라는 순서가 명확하므로 매수인이 그 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경110759 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 월산로 142, 303동 17층 1702호 (부곡동,월산마을부영아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 19층 건물 내 17층 1702호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박점석 (2013.12.30 소유권이전 · 거래가액 156,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 10,113,223원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
등기부에는 과거 국민은행·한국외환은행·북부산새마을금고 근저당 등이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2015.06.24 삼성생명보험주식회사 근저당입니다. 이후 스카니아파이낸스코리아 가압류 60,702,585원, 신한카드 가압류 9,204,665원, 삼성카드 가압류 3,256,036원, 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임성진 | 미상 | 2023.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 평균 대비 할인, 저가 거래와는 근접
월산마을3단지부영12차의 동일면적 80.75㎡ 최근 12건 거래는 2026년 3월부터 8월까지 102,000,000원~153,600,000원에 형성됐고 최근 12개월 평균은 125,841,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 122,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 80.75㎡ | 9 | 122,000,000원 |
| 2026.08 | 80.75㎡ | 8 | 134,000,000원 |
| 2026.08 | 80.75㎡ | 18 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 80.75㎡ | 9 | 132,500,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 13 | 153,600,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 11 | 102,000,000원 |
| 2026.05 | 80.75㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 80.75㎡ | 13 | 126,000,000원 |
| 2026.04 | 80.75㎡ | 15 | 138,000,000원 |
| 2026.04 | 80.75㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2026.03 | 80.75㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 평균 | 80.75㎡ | 12건 | 125,841,666원 |
현재 최저매각가 105,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.4%이고, 최신 거래 122,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 평균·최신 거래 기준으로는 가격이 내려와 있습니다. 다만 최근 12건 중 최저 거래가가 102,000,000원인 만큼, 현재 최저가가 실거래 범위 자체를 크게 벗어난 초저가라고 보기는 어렵습니다. 감정가 150,000,000원보다 할인됐다는 사실보다 실제 거래 범위 안에서 어느 위치인지를 기준으로 응찰가를 정하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 132,000,000원 | 102,730,000원 |
| 3. 가압류 · 스카니아파이낸스코리아 주식회사 | 60,702,585원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 9,204,665원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 3,256,036원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,270,000원을 제외한 102,730,000원이 삼성생명보험주식회사 근저당에 배당되고, 후순위 채권자에게는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권액 205,163,286원 대비 미배당액은 102,433,286원입니다. 후순위 채권의 미배당은 해당 채권자 측 문제이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 102,433,286원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 133,386,286원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 155,039,386원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 부곡동에 위치하며 주변은 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조·경량철골조 경사지붕 19층 건물 내 17층 1702호이며, 급배수 위생설비·난방설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 남서측·북서측·북동측으로 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·지구단위계획구역(장유지구)이며, 보행자전용도로·소로2류·중로1류와 접합니다.
- 공시지가. 1,209,000원/㎡이며 토지이용상황은 아파트, 지형높이는 평지입니다.
- 단지. 월산마을3단지부영12차는 680세대이며 사용승인 관련 기준일은 2002.10.29입니다.
- 현장조사. 폐문부재로 내부 이용상태는 직접 조사되지 않았고 공부자료·건축물현황도·외부관찰 등을 통해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 임성진의 전입은 후순위여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 125,841,666원, 최신 거래는 122,000,000원, 최근 최저 거래는 102,000,000원입니다. 감정가 할인율보다 이 실거래 범위를 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 흐름. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 현재는 1회 유찰 상태입니다.
- 배당과 인수 구분. 삼성생명보험주식회사 및 후순위 채권자의 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다. 제시된 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다.
- 현황 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부 상태와 실제 점유상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래 하단을 봐야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2015.06.24 삼성생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임성진의 전입도 2023.09.11로 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 제시된 배당·유찰 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다.
가격은 평균만 보면 매력적으로 보입니다. 현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균 125,841,666원의 83.4%이고 최신 거래 122,000,000원보다 낮습니다. 그러나 동일면적 최근 거래 중에는 102,000,000원도 존재합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮고 평균 시세 대비 할인도 있지만, 현재 가격은 최근 실거래 하단과 가까워 추가 안전마진을 별도로 따져야 하는 물건”입니다.
