창원지방법원 2024타경111271. 경상남도 김해시 한림면 명동리 273 소재 공장·사무실 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가 2,393,689,400원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,172,907,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.03.16. 설정된 중소기업은행 근저당권 1,800,000,000원이고, 이후 기술보증기금 가압류, 개인 채권자 가압류, 국·김해시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 확인된 점유자 6명 중 임통자·강정옥·정한근·정기환(국보포장)은 말소기준권리보다 앞서 전입한 기록이 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이들을 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없습니다. 입찰자는 대항력 가능·보증금 미상·인수 가능액 미상 상태로 보고 매각물건명세서와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경111271 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 명동리 273 · 경상남도 김해시 한림면 한림로 62 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 |
| 토지 | 공장용지 · 3,055㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 경일포장주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,393,689,400원 / 1,172,907,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,946,025,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 말소기준은 2021.03.16. 중소기업은행 근저당권입니다. 2024.06.28. 기술보증기금 가압류, 2024.08.19. 임의경매개시결정, 2024.09.04. 개인 채권자 4명의 가압류와 이후 국·김해시 압류는 말소기준권리 이후 등기로서 매각으로 소멸합니다. 과거 부산은행 근저당 3건과 김해시 압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 6명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임통자 | 미상 | 1987.02.10 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강정옥 | 미상 | 1984.09.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성임 | 미상 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정한근 | 미상 | 1998.12.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정철광 | 미상 | 2022.09.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정기환(국보포장) | 공장(입구 인쇄기쪽) 및 사무실 일부 | 2020.09.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 말소기준권리인 2021.03.16.보다 전입일이 빠른 점유자는 임통자·강정옥·정한근·정기환(국보포장) 4명입니다. 이들은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 박성임과 정철광은 전입일이 말소기준권리 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,172,907,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,129,070원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 1,158,777,930원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 506,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이동욱 | 20,570,557원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이동남 | 11,597,713원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 손영효 | 13,572,081원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이서영 | 13,763,514원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 2,365,503,865원 중 1,158,777,930원이 배당되고 1,206,725,935원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 실제 인수 여부 역시 별도 확인이 필요합니다.
④ 토지·건물 리스크 — 일괄매각과 목록 2 확인이 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 1점이 포함됩니다.
- 목록 2 점유. 목록 2 토지는 타인이 점유 중인 것으로 추정되며, 최저매각가격은 그 불리한 점을 감안한 가격입니다.
- 경계 확인. 목록 2의 정확한 지적경계 등은 측량이 필요합니다.
- 맹지. 목록 2는 지적도상 맹지입니다.
- 토지 성격. 공장용지 3,055㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 한림면 명동리 소재 이북초등학교 남측 인근으로, 중·소규모 공장과 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 공장은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상 1층, 사무실도 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상 1층이며 사용승인일은 2014.11.18.입니다.
- 이용. 기호(3-1)는 공장, 기호(3-2)는 사무실·사장실·화장실·탕비실로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 공시지가. 276,400원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 4명 확인. 임통자·강정옥·정한근·정기환(국보포장)의 실제 점유, 임대차계약, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 점유자의 인수 보증금이 확인되면 최저매각가에 해당 인수액을 더해 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 목록 2 현황 확인. 타인 점유 추정, 지적도상 맹지, 측량 필요 사항을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 기계·기구 1점의 실제 현존 여부와 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당표상 매수인 인수 0원은 선순위 점유자 보증금 미상 문제를 해소해 주지 않습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 인수와 토지다
감정가 2,393,689,400원에서 현재 1,172,907,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이 진행된 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 낮다는 사실만으로 매력도를 판단하기 어렵습니다. 2021.03.16. 말소기준권리보다 앞선 전입 점유자가 4명이고 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 부담이 미상이며, 목록 2 토지는 타인 점유 추정·측량 필요·지적도상 맹지라는 조건을 안고 있습니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만 점유와 토지 리스크는 자동으로 사라지지 않습니다. 현재 단계의 결론은 “가격은 내려왔지만 권리·점유·토지 확인 전에는 실질취득가를 확정할 수 없다”입니다.
