울산지방법원 2025타경12323. 울산광역시 중구 성남동 188 소재 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 숙박시설(효성모텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 스라브지붕 지하실부 지상4층이며 사용승인일은 1978.12.18입니다. 토지는 174.0㎡, 일반상업지역·상업용·평지·사다리형·소로각지로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다.
등기상 핵심은 2017.06.14 설정된 중앙농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 김혜경·김복자·김난희·이지안의 근저당과 울산신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12323 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 성남동 188 · 울산광역시 중구 중앙길 26 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(효성모텔) |
| 건물 | 철근콘크리트 스라브지붕 지하실부 지상4층 · 사용승인일 1978.12.18 |
| 토지 | 174.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 최규화 |
| 감정가 / 최저가 | 1,474,804,900원 / 1,032,363,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 664,631,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 최규화이고, 말소기준은 2017.06.14 중앙농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 김혜경·김복자·김난희·이지안의 근저당권과 울산신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류, 중앙농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 등기권리만 놓고 보면 낙찰자에게 승계되는 금액은 현재 시뮬레이션상 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 1,474,804,900원, 현재 최저매각가는 1,032,363,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,032,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,723,630원 |
| 을구 25번 근저당권 · 중앙농업협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 을구 27번 근저당권 · 김혜경 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 28번 근저당권 · 김복자 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 29번 근저당권 · 김난희 | 100,000,000원 | 39,639,370원 |
| 을구 30번 근저당권 · 이지안 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 울산신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 13,533,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 1,713,533,859원, 채권자 총 배당액은 1,019,639,370원, 미배당은 693,894,489원입니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,032,363,000원 | 1,019,639,370원 | 693,894,489원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 722,654,100원 | 713,027,559원 | 1,000,506,300원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 505,857,869원 | 498,399,290원 | 1,215,134,569원 | 미충족 |
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산광역시 중구 성남동 소재 “성남공영주차장” 남서측 인근으로, 부근은 상업용·주상용·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 현재 숙박시설인 효성모텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 스라브지붕 지하실부 지상4층, 사용승인일 1978.12.18이며 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 174.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 상업용, 평지, 사다리형, 소로각지입니다. 공시지가는 1,835,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로 저촉. 도시계획시설도로에 북서측 일부가 저촉돼 있으며, 감정평가에서는 지적도 면적에 의거 제한 정도를 감안해 구분평가했습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 임대차, 사업자 현황과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2017.06.14 중앙농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각 대상으로 기재돼 있으므로 매각 대상 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%이지만 실거래 비교자료가 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 도로 저촉 확인. 북서측 일부의 도시계획시설도로 저촉이 이용·개발에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 693,894,489원의 미배당이 발생하고, 유찰이 진행될수록 미배당이 증가하는 시나리오입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2017.06.14 중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이고 실제 이용은 숙박시설(효성모텔)입니다. 토지 일부는 도시계획시설도로에 저촉돼 있으며, 가격을 검증할 최근 실거래 비교 근거도 확인되지 않습니다.
현재 최저매각가 1,032,363,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이것만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다. 등기권리는 소멸 구조, 가격과 점유는 확인 필요. 이 물건의 핵심은 말소 여부보다 실제 임대·점유 상태와 숙박시설 가치, 토지·도로 조건을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
