🏷️ 49% · 🔁 2회 유찰 · 🛡️ 인수 0원 · 📉 미배당 1,000,506,399원
울산지방법원 2025타경12323. 울산광역시 중구 성남동 188, 중앙길 26 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설(효성모텔)로 이용 중이고, 철근콘크리트 스라브지붕 지하실부 지상4층, 사용승인일은 1978.12.18입니다. 토지는 174.0㎡의 대지로 일반상업지역에 속합니다.
권리의 기준점은 2017.06.14 설정된 중앙농업협동조합 근저당권 780,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김혜경·김복자·김난희·이지안의 근저당권, 울산신용보증재단과 소상공인시장진흥공단의 가압류, 중앙농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 전세권과 근저당권들은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수 대상으로 보이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12323 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 성남동 188 · 울산광역시 중구 중앙길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(효성모텔) |
| 건물 | 철근콘크리트 스라브지붕 지하실부 지상4층 · 사용승인일 1978.12.18 |
| 토지 | 대 · 174.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 최규화 |
| 감정가 / 최저가 | 1,474,804,900원 / 722,654,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 664,631,232원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2017.06.14가 말소기준
말소기준권리는 을구 25번 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고 채무자는 최규화입니다. 이후 설정된 근저당권 4건과 가압류 2건, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 722,654,000원으로 감정가 1,474,804,900원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대금액은 크게 내려왔지만, 이 사건에는 실거래 평균, 최신 거래, 최근 12개월 평균이나 가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 722,654,000원 | 713,027,460원 | 1,000,506,399원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 505,857,799원 | 498,399,221원 | 1,215,134,638원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 354,100,459원 | 348,343,053원 | 1,365,190,806원 |
유찰이 추가되면 매각대금과 채권자 배당액이 함께 감소하고 미배당은 커집니다. 다만 이 표는 채권 회수구조를 보여줄 뿐, 시장가치나 적정 입찰가를 뜻하지 않습니다. 특히 숙박시설·상업용 토지는 감정가와 실제 거래가격의 괴리가 있을 수 있으므로 별도의 현장·수익성·거래사례 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 722,654,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,626,540원 |
| 2. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 780,000,000원 | 713,027,460원 |
| 3. 근저당 · 김혜경 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김복자 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김난희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 이지안 | 600,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 울산신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 13,533,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 중앙농업협동조합의 경매 청구액은 664,631,232원인 반면 배당표의 근저당 채권액은 채권최고액 780,000,000원을 기준으로 계산되어 있으므로 실제 배당은 확정채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·물적 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 중구 성남동 소재 성남공영주차장 남서측 인근이며, 주변은 상업용·주상용·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물은 숙박시설(효성모텔)로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트 스라브지붕 지하실부 지상4층이며 사용승인일은 1978.12.18입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·소방설비·승강기설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 174.0㎡ 대지, 일반상업지역, 상업용, 평지, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 1,835,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이고 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉되며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로 저촉. 도시계획시설도로에 북서측 일부가 저촉되어 제한 정도를 감안해 구분평가되었습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 숙박시설·상업용 부동산의 실제 거래사례와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 영업자·점유자·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 건물과 토지가 일괄매각되므로 토지의 도로 저촉과 건물의 숙박시설 이용상태를 함께 검토해야 합니다.
- 배당 착시. 중앙농업협동조합 배당은 채권최고액 기준 시뮬레이션이므로 실제 확정채권액과 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 시세 확인이 먼저”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.06.14 중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정가 1,474,804,900원에서 2회 유찰돼 최저가가 722,654,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 실거래 자료가 없고 숙박시설·상업용 토지의 특성이 있는 만큼, 권리는 정리되지만 가격은 현장과 시장에서 다시 확인해야 하는 물건입니다.
