울산지방법원 2025타경12334. 울주군 온양읍 운화리 소재 단독주택 + 토지 물건입니다. 토지자료 기준 면적은 1,441㎡이고, 감정평가상 건물은 목구조 기와지붕 단층 건물로 주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박성진이며, 경매 신청채권자는 울산축산업협동조합, 청구액은 552,599,708원입니다.
권리구조의 기준점은 2020년 1월 28일 설정된 울산축산업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2024년 추가 근저당과 2025년 가압류 2건, 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 다만 임차인 신고 내역이 확인되지 않는 것과 별개로 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자가 확인될 경우 보증금·전입·확정일자 등이 확인되기 전에는 대항력을 단정하지 말고 ‘대항력 가능·미상’으로 두고 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12334 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 1131 |
| 등기 대상 | 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 1131, 1130-5, 1130-7 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 토지 | 1,441㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 목구조 기와지붕 단층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 박성진 |
| 감정가 / 최저가 | 1,194,384,790원 / 585,248,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산축산업협동조합 / 552,599,708원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 · 등기 표제부 기재 퇴비사는 현황 멸실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸 구조
말소기준은 2020.01.28 을구 11번 울산축산업협동조합 근저당권입니다. 2024.01.26 설정된 같은 조합의 204,000,000원 근저당, 2025년 울산원예농업협동조합의 300,000,000원 가압류, 농업협동조합중앙회의 5,827,181원 가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 49%’는 다르다
현재 최저매각가는 585,248,000원으로 감정가 1,194,384,790원의 약 49% 수준입니다. 감정가와의 차이는 609,136,790원입니다. 그러나 이 사건에는 현재 비교할 최신 실거래 표본이 확인되지 않아, 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 585,248,000원 | 49% | 532,831,661원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 409,673,600원 | 34% | 706,650,317원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 286,771,520원 | 24% | 827,870,462원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자들의 미배당액은 커지지만, 제공된 세 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 같은 개념이 아닙니다. 말소기준 이후 소멸권리의 미배당이 커진다고 해서 그 금액이 자동으로 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 585,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,252,480원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 울산축산업협동조합 | 600,000,000원 | 576,995,520원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 울산축산업협동조합 | 204,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 울산원예농업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 5,827,181원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총청구액 1,109,827,181원 중 예상 지급액은 576,995,520원, 미배당은 532,831,661원입니다. 현재 시나리오에서는 신청채권자 청구액 552,599,708원이 충족되는 것으로 분류돼 있습니다. 배당표는 채권최고액 기준 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 주위환경. 울주군 온양읍 운화리 ‘상대마을’ 내에 위치하며, 인근은 단독주택·펜션·음식점 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며, 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물 이용. 감정평가 대상 건물은 모두 주택으로 이용 중이며 목구조 기와지붕 단층 구조입니다.
- 토지. 1,441㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되며, 가축사육제한구역도 포함됩니다. 개발제한구역과 자연녹지지역은 접합니다.
- 공시지가. 353,900원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 등기 표제부의 퇴비사는 현황 멸실로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 직접 비교할 실거래 표본이 없어 감정가와 유찰률만으로 환금성이나 시세 할인폭을 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정요항표는 임대관계를 미상으로 기재합니다. 실제 점유자가 있으면 전입·점유시점·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 확인 전에는 대항력을 ‘가능·미상’으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 49% 숫자만 보고 가격 판단 금지. 585,248,000원은 감정가 대비 49%일 뿐, 확인된 실거래 시세 대비 49%라는 뜻은 아닙니다.
- 일괄매각 범위 확인. 운화리 1131, 1130-5, 1130-7과 제시외 건물·수목의 실제 경계와 이용상태를 매각서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 멸실 건물 확인. 등기 표제부에 기재된 퇴비사가 현황 멸실로 평가돼 있으므로 등기 정리 및 감정평가 반영 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 현재 채권 미배당은 532,831,661원이지만, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 자체를 인수금액으로 오인하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸 구조”와 “가격 매력”은 별개의 문제
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 분명합니다. 2020.01.28 울산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 반면 가격 판단은 별개입니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 검증할 최신 실거래 비교가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
또한 감정요항표상 임대관계가 미상이고, 제시외 건물·수목이 일괄매각에 포함되며, 등기상 퇴비사는 현황 멸실로 확인됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “49%까지 떨어졌다”가 아니라 실제 점유관계, 일괄매각 범위, 멸실 건물, 그리고 585,248,000원이 실제 시장가치와 비교해 어느 수준인지를 현장에서 검증하는 데 있습니다. 등기권리는 정리되는 구조지만, 가격과 현황 검증까지 끝나야 입찰 판단이 완성됩니다.
