울산지방법원 2025타경12334. 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 1131을 중심으로 운화리 1130-5, 1130-7이 함께 기재된 단독주택 + 토지 경매입니다. 소유자는 박성진이며, 등기상 현재 권리분석의 기준점은 2020.01.28 설정된 울산축산업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 울산축산업협동조합 근저당권 204,000,000원과 울산원예농업협동조합·농업협동조합중앙회의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 집합건물처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어려운 단독주택·토지이고, 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 감정가에서 한 차례 유찰돼 70%까지 내려왔다는 사실만으로 “싸다”고 판단하기보다는 토지 가치, 건물 상태, 점유관계와 제시외 물건을 함께 확인하는 접근이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12334 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 1131 |
| 등기 부동산 | 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 1131, 1130-5, 1130-7 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 1,441.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 목구조 기와지붕 단층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 박성진 |
| 감정가 / 최저가 | 1,194,384,790원 / 836,069,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 552,599,708원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.01.28 을구 11번 울산축산업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 을구 14번 근저당권 204,000,000원, 갑구 가압류 300,000,000원과 5,827,181원, 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가를 ‘시세’로 착각하지 말 것
현재 최저매각가는 836,069,000원으로 감정가 1,194,384,790원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 836,069,000원입니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 회차 가격입니다. 단독주택과 1,441.0㎡ 토지를 함께 보는 물건인 만큼, 실제 가격 경쟁력은 토지 입지·형상·도로 조건, 건물 상태와 개별 비교사례를 따로 검증해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 836,069,000원 | 284,518,871원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 585,248,300원 | 532,831,364원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 409,673,810원 | 706,650,109원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 주어진 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 이 물건은 유찰에 따라 권리 인수가 늘어나는 구조가 아니라, 가격과 현장 상태가 입찰 판단의 중심이 되는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 836,069,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,760,690원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 울산원예농업협동조합 | 300,000,000원 | 21,308,310원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 5,827,181원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,109,827,181원 중 예상배당은 825,308,310원, 미배당은 284,518,871원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산된 시나리오입니다. 집행비용은 10,760,690원이 반영되어 있습니다.
④ 물건 특성·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 소재 상대마을 내에 위치하며, 부근은 단독주택·펜션·음식점 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 주택으로 이용 중이며 목구조 기와지붕 단층, 외벽 회벽 등 마감, 내벽 벽지 등 마감, 목재창·샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 1,441.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 353,900원/㎡입니다.
- 계획·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되며, 가축사육제한구역도 포함됩니다. 개발제한구역과 자연녹지지역은 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 매각조건·현장 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목이 매각에 포함되는 조건이므로 실제 위치와 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 퇴비사 멸실. 건물 등기 표제부에 기재된 퇴비사는 감정서상 현황 멸실로 확인됩니다. 등기와 현황의 처리 상태를 원본 서류와 현장에서 다시 대조하는 것이 좋습니다.
- 임대·점유. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 836,069,000원은 감정가의 70%라는 회차 정보일 뿐입니다. 토지·건물의 개별 비교사례와 현장 상태를 기준으로 별도 상한가를 정해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2020.01.28 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서·등기사항전부증명서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장형
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2020.01.28 울산축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 836,069,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
다만 이 물건의 승부처는 권리보다 실물과 가격입니다. 단독주택과 1,441.0㎡ 토지를 함께 취득하고, 제시외 건물·수목이 포함되며 퇴비사는 현황 멸실, 임대관계는 미상입니다. 따라서 “70%까지 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “등기상 인수는 없으니 이제 현장과 개별 시세를 검증한다”가 이 사건에 맞는 결론입니다.
