울산지방법원 2025타경12340. 울산 울주군 온산읍 덕신동백아파트 104동 2층 202호, 전용 49.85㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 장은선이고, 2016.01.20 매매로 거래가액 104,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 삼성화재해상보험주식회사 명의 채권최고액 80,400,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
근저당권은 2024.03.28 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 2025.08.14 울산지방법원의 임의경매개시결정에 따라 경매가 진행됐습니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 56,700,000원입니다. 권리구조보다 눈에 띄는 부분은 최근 실거래 평균과 비교한 가격 차이입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12340 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 1329-4 덕신동백아파트 104동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.85㎡ · 15층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 장은선 (2016.01.20 소유권이전 · 거래가액 104,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 62,665,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.01.20 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 80,400,000원입니다. 이후 김승훈 30,000,000원, 삼성카드 주식회사 24,438,390원, 농협은행 주식회사 22,089,538원, 엔에이치농협캐피탈주식회사 5,124,631원의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 67.9%
덕신동백 동일 면적 49.85㎡의 최근 실거래 12건 평균은 83,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.09 76,000,000원이고, 최근 12건 거래 범위는 73,000,000원~91,500,000원입니다. 현재 최저가 56,700,000원은 최근 12개월 평균의 67.9%로 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.85㎡ | 12 | 76,000,000원 |
| 2026.08 | 49.85㎡ | 15 | 84,000,000원 |
| 2026.08 | 49.85㎡ | 4 | 89,000,000원 |
| 2026.07 | 49.85㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 49.85㎡ | 14 | 91,500,000원 |
| 2026.07 | 49.85㎡ | 8 | 89,000,000원 |
| 2026.06 | 49.85㎡ | 15 | 81,000,000원 |
| 2026.06 | 49.85㎡ | 7 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 49.85㎡ | 11 | 73,000,000원 |
| 2026.05 | 49.85㎡ | 1 | 84,000,000원 |
| 2026.05 | 49.85㎡ | 11 | 87,500,000원 |
| 2026.05 | 49.85㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 평균 | 49.85㎡ | 12건 | 83,500,000원 |
감정가 81,000,000원 자체도 최근 12건 평균 83,500,000원보다 낮지만 차이는 크지 않습니다. 반면 1회 유찰 후 최저가는 56,700,000원으로 내려와, 최근 최저 실거래 73,000,000원보다도 16,300,000원 낮고, 최신 거래 76,000,000원보다 19,300,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,600원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 80,400,000원 | 55,279,400원 |
| 2. 가압류 · 김승훈 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 24,438,390원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 22,089,538원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 5,124,631원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 56,700,000원 가정 시 채권 총액 162,052,559원 중 55,279,400원이 배당되고, 미배당액은 106,773,159원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 56,700,000원 | 55,279,400원 | 106,773,159원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 39,690,000원 | 38,575,580원 | 123,476,979원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 27,783,000원 | 26,882,906원 | 135,169,653원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각가는 39,690,000원, 27,783,000원으로 내려가지만, 채권자 미배당액은 각각 123,476,979원, 135,169,653원으로 늘어납니다. 다만 세 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 울산기술공업고등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트 단지·단독주택·근린상가·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 202호이며, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 729,600원/㎡입니다. 소하천구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 단지·거래. 덕신동백은 810세대, 사용승인일은 1992.10.06이며, 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 현황조사·매각물건명세서 등으로 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 56,700,000원은 최근 12개월 평균 83,500,000원의 67.9%, 최신 거래 76,000,000원보다도 낮습니다.
- 저층 특성. 대상 호수는 2층이고 실거래 표본은 층별 가격 편차가 있으므로 대상 호수의 상태를 별도로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 106,773,159원 발생하더라도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 소하천구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등 토지이용 제한을 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 점유 확인, 가격은 이미 시세 아래”
이 물건은 2016.01.20 근저당권을 기준으로 이후 가압류 4건과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 56,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 83,500,000원의 67.9%, 최신 거래 76,000,000원보다도 낮아 가격 측면의 여유가 확인됩니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼, 입찰 전 실제 점유관계를 확인하는 절차가 핵심입니다. 권리구조와 가격은 긍정적이지만, 점유 확인을 끝낸 뒤 응찰 여부를 결정하는 유형입니다.
