울산지방법원 2025타경12371. 울산 북구 호계동 730-7 일원의 단독주택 + 토지입니다. 감정평가상 주택은 조적조 슬래브지붕 2층 건물로 단독주택으로 이용 중이며, 별도 변소는 화장실로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2020.12.08 농소새마을금고 근저당권 24,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 북구 압류, 강제경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 놓고 보면 매수인에게 직접 승계되는 금액은 없습니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다. 또한 이 물건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 가격은 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 단순히 “싸다”고 판단할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12371 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 호계동 730-7 · 730-9 / 울산광역시 북구 호계7길 3-4 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 주택은 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 임윤택 |
| 토지정보 | 대 · 59.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 317,581,000원 / 155,615,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농소새마을금고 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 5번 농소새마을금고 근저당권입니다. 이후 을구 6·7·8번 근저당권과 갑구의 북구 압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 을구 6·7·8번 근저당권은 2026.05.11 주식회사새마을금고자산관리회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이뤄졌습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 155,615,000원으로 감정가 317,581,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 상태이고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 108,930,500원(감정가 34%), 4회 유찰 시 76,251,350원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 155,615,000원 | 152,636,390원 | 47,363,610원 |
| 3회 유찰 시 | 108,930,500원 | 106,605,473원 | 93,394,527원 |
| 4회 유찰 시 | 76,251,350원 | 74,478,826원 | 125,521,174원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 다르다는 것입니다. 이 사건에는 실거래 시세 비교자료가 없으므로 현재 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다. 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 평형 비교가 쉽지 않아 실제 토지·건물 상태와 인근 거래를 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,615,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,978,610원 |
| 을구 5번 근저당권 · 농소새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 농소새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 농소새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 농소새마을금고 | 60,000,000원 | 32,636,390원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 농소새마을금고 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 200,000,000원 중 152,636,390원이 배당되고 47,363,610원이 미배당으로 남습니다. 을구 8번 근저당권부터 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 농소초등학교 서측 인근. 단독주택·다가구주택과 일부 근린생활시설이 혼재한 주택지대로 조사됐습니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근은 다소 어려우며, 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격 등을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 가로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 788,900원/㎡입니다.
- 건물. 주택은 조적조 슬래브지붕 2층 건물로 단독주택으로 이용 중이며 전기·위생·급배수·도시가스·난방·옥상 방수지붕설비 등이 있습니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 호계동 730-7 및 인접 730-11 등기사항전부증명서에 타인 소유로 조사되는 연면적 319.5㎡ 건물이 등재돼 있으나 현황 본건 토지상에는 소재하지 않는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 토지·단독주택의 인근 거래와 실제 건물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되므로 포함 범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 접근성. 감정평가상 토지까지 차량 접근이 다소 어렵고 도로접면도 세로한면(불)로 기재돼 있어 실제 진입로를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 이전관계. 을구 6·7·8번 근저당권은 2026.05.11 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전돼 있으므로 최신 등기부에서 권리자 변동을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 시세 확인 전 보류”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.12.08 농소새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후의 담보권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 임대관계는 미상이며 차량 접근이 다소 어렵고 제시외 건물이 포함됩니다. 따라서 이 물건은 권리는 소멸형으로 단순하지만, 가격·점유·현황 확인이 입찰의 핵심입니다.
