울산지방법원 2025타경12371. 울산광역시 북구 호계동 730-7 일대의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 주택은 조적조 슬래브지붕 2층 건물이고 단독주택으로 이용 중이며, 변소는 화장실로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다.
권리의 기준점은 2020.12.08. 농소새마을금고 근저당권 24,000,000원입니다. 이후 설정된 농소새마을금고 근저당권 60,000,000원·36,000,000원·60,000,000원과 2025년 울산광역시 북구 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 후순위 근저당 일부는 2026.05.11. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 원래 근저당권 자체는 말소기준권리보다 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12371 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 호계동 730-7, 730-9 · 울산광역시 북구 호계7길 3-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 주택: 단독주택으로 이용 중 · 변소: 화장실로 이용 중 |
| 건물 구조 | 조적조 슬래브지붕 2층 · 적벽돌 치장쌓기 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 · 샷시 창호 |
| 토지 | 지목 대 · 59.0㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 임윤택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 317,581,000원 / 222,307,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농소새마을금고 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 기준
등기부상 과거 2008년 주식회사케이씨씨 근저당권 30,000,000원과 2010년 농소농업협동조합 근저당권 36,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 을구 5번 농소새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 기준은 없다
감정가는 317,581,000원, 현재 최저매각가는 222,307,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰되어 명목 가격은 내려왔지만, 동일 또는 인근 실거래 시세 자료가 없기 때문에 이 222,307,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 222,307,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 155,614,900원 | 47,363,709원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 108,930,430원 | 93,394,596원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 155,614,900원, 채권자 미배당은 47,363,709원으로 늘고, 3회 유찰 시 매각가는 108,930,430원, 미배당은 93,394,596원으로 증가합니다. 그러나 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 채권자의 미배당이 곧 낙찰자의 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,307,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,912,298원 |
| 을구 5번 근저당권 · 농소새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 농소새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 농소새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 농소새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 농소새마을금고 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,394,702원 |
현재 최저가 222,307,000원 가정 시 채권자 청구 합계 200,000,000원은 전액 배당되고, 소유자에게 18,394,702원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 농소초등학교 서측 인근이며 단독주택·다가구주택·일부 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다. 주거용 부동산으로서 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근은 다소 어렵고, 인근 노선버스정류장 위치 및 배차간격을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 2층 주택으로 전기·위생·급배수·도시가스·난방·옥상 방수지붕설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 59.0㎡, 평지·가로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다. 공시지가는 788,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 재확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가의 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장점유자 및 전입관계 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재되어 있으므로 토지 730-7·730-9와 건물·제시외 건물의 매각범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 차량 접근 확인. 감정평가에서 토지까지 차량 접근이 다소 어렵다고 평가된 만큼 실제 진입로 폭과 차량 진입 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 타인 소유 건물 등기 확인. 등기에는 존재하지만 현황상 토지 위에 없는 것으로 조사된 3층 건물과 본건의 관계를 지적도·건축물대장·현황으로 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 222,307,000원이 저렴한지 판단할 수 없습니다. 인근 단독주택·토지의 최근 거래와 개별 토지가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 당일 변경사항을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현장과 가격’이 승부처
등기부 구조만 보면 말소기준권리 뒤의 담보권·압류·경매개시결정이 정리되고, 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 쪽은 비교적 명료합니다. 반면 감정평가상 임대관계가 미상이고, 차량 접근이 다소 어렵고, 타인 소유로 등기된 건물이 현황상 토지에 존재하지 않는다는 확인사항이 남아 있습니다.
가격 역시 감정가 317,581,000원에서 한 차례 유찰되어 222,307,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없으므로 70%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 이 사건은 “권리는 정리될 가능성이 높다”는 점보다 현장 경계·점유·진입로·매각범위와 실제 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
