🏠 125,367,490원 🔻 87,757,000원 👤 임차인 신고 0명 💸 인수 0원
울산지방법원 2025타경12410. 울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 75의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 소유권은 1992년 박순근에게 보존된 뒤 2010년 증여로 박대헌에게 이전됐습니다. 2023년 박홍식에게 다시 증여됐지만, 이후 사해행위취소 절차를 거쳐 2025.08.20 그 소유권이전등기가 말소됐고 현재 등기상 소유자는 다시 박대헌입니다.
권리관계만 보면 현재 등기상 담보권은 없습니다. 1992년 삼남농업협동조합의 근저당권 15,000,000원은 2003년에 이미 말소됐고, 2023년 울산신용보증재단의 가처분도 2024년에 해제·말소됐습니다. 이번 강제경매는 신한카드 주식회사가 신청했으며, 데이터상 매각으로 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12410 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 75 · 울산광역시 울주군 삼동면 금곡길 55-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 251.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박대헌 |
| 감정가 / 최저가 | 125,367,490원 / 87,757,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 40,020,042원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리, 경매개시결정이 현재 기준
1992년 설정된 삼남농업협동조합 근저당권은 2003.12.01 이미 말소됐습니다. 2023년 박홍식 명의의 소유권이전과 울산신용보증재단의 가처분도 각각 사해행위취소와 해제로 말소된 상태입니다. 현재 경매와 직접 연결되는 권리는 2025.08.27 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정이며, 데이터상 이 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 주택·토지 상태 — 경계 확인이 핵심
감정평가상 본건은 금곡마을회관 남측 인근에 있고, 주변은 마을 내 단독주택과 농경지, 임야 등으로 형성돼 있습니다. 본건까지 차량 접근은 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 외벽 치장벽돌 마감 · 내벽 벽지 및 일부 내장타일 · 샷시창호 |
|---|---|
| 설비 | 위생 및 급·배수설비 · 전기설비 · 난방설비 |
| 용도지역 | 도시지역 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
| 제한사항 | 가축사육제한구역 · 공장설립승인지역 |
| 공시지가 | 141,300원/㎡ |
| 공부와의 차이 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 87,757,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,979,626원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 40,020,042원 | 40,020,042원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,757,332원 |
현재 최저매각가 87,757,000원 가정 시 신청채권자 청구액 40,020,042원은 전액 배당되고, 예상 미배당액은 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 45,757,332원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자 배당은 계속 충족
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 87,757,000원 | 40,020,042원 | 0원 | 45,757,332원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 61,429,899원 | 40,020,042원 | 0원 | 19,904,119원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,000,929원 | 40,020,042원 | 0원 | 1,806,870원 |
배당구조만 놓고 보면 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 청구액은 모두 충족되고 미배당액은 0원입니다. 다만 이것이 곧 시장가격 대비 저렴하다는 의미는 아닙니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 객관적으로 판단할 근거는 별도로 확보해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금곡마을회관 남측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 251.0㎡의 대지, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 이용. 현재 단독주택으로 이용중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 경계. 인접지와의 지적경계가 불분명해 정확한 현황 확인에는 필요시 정밀 측량이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 전입·점유 시점 확인. 대항력 여부를 판단할 자료가 확인되지 않은 상태에서 임차인 위험이 없다고 단정하지 말고 주민등록·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 경계 측량. 담장·건물·진입로와 공부상 경계가 일치하는지 확인하고 필요하면 정밀 측량을 검토해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되므로 실제 현황과 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 용도지역·규제. 자연녹지지역·자연취락지구와 가축사육제한구역·공장설립승인지역의 이용제한을 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독주택·대지 거래사례와 토지가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 현장은 확인이 필요하다”
이 사건의 장점은 등기상 인수구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 과거 근저당과 가처분은 이미 말소됐고, 현재 최저매각가 87,757,000원 기준 예상배당에서도 신한카드 주식회사의 청구액 40,020,042원이 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 단독주택·토지 경매에서는 등기만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 감정평가서가 임대관계 미상으로 기재하고 있고, 인접지와의 지적경계도 불분명하다고 명시합니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물까지 포함돼 있어 실제 점유, 건물 범위, 진입로와 경계를 현장에서 확인하는 과정이 핵심입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 권리는 긍정적, 가격과 현장조사는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
