울산지방법원 2025타경12410. 울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 75의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 125,367,490원, 현재 최저매각가는 61,430,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 토지는 251.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독이며 건물은 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
등기 흐름은 오래된 근저당과 가처분·소유권 변동이 있었지만, 중요한 선행 권리들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 선언된 기준은 2025.08.27 강제경매개시결정이며, 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로, 임차관계가 없다고 단정하기보다 매각물건명세서와 현장 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12410 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 75 · 울산광역시 울주군 삼동면 금곡길 55-5 |
| 물건종류 / 토지 | 단독주택 + 토지 · 토지 251.0㎡ · 지목 대 · 단독 이용 |
| 건물 이용상태 | 단독주택으로 이용중 · 벽돌조 슬래브지붕 단층 |
| 소유자 | 박대헌 |
| 감정가 / 최저가 | 125,367,490원 / 61,430,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 40,020,042원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선행 권리는 이미 정리, 현재 기준은 강제경매개시결정
1992.08.21 설정된 삼남농업협동조합 근저당권 15,000,000원은 2003.12.01 해지로 이미 말소됐습니다. 2023.09.26 울산신용보증재단의 가처분도 2024.12.12 말소됐고, 2023.05.16 박홍식 명의로 넘어갔던 소유권이전등기 역시 2025.08.20 사해행위취소에 따라 말소돼 현재 등기상 소유자는 박대헌입니다. 이후 2025.08.27 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 61,430,000원으로 감정가 125,367,490원의 49% 수준입니다. 하지만 비교 가능한 동일 지역·유사 주택의 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 할인율 자체를 시장가 대비 저평가의 근거로 쓰기는 어렵습니다. 단독주택과 토지는 건물 상태·접도·토지형상·경계·제시외 건물 등에 따라 가치 편차가 커 현장 확인의 비중이 큽니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 61,430,000원 | 40,020,042원 | 0원 | 19,904,218원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 43,001,000원 | 40,020,042원 | 0원 | 1,806,940원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,100,699원 | 29,158,886원 | 10,861,156원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 61,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,505,740원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 40,020,042원 | 40,020,042원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,904,218원 |
현재 최저가 기준으로 신청채권자 청구금액 40,020,042원은 전액 배당되는 시나리오이며 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 1,505,740원으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 소재 금곡마을회관 남측 인근으로, 주변은 마을 내 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 단층으로 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지와 일부 내장타일, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·전기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 251.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 141,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 경계. 인접지와의 지적경계 확인이 불분명해 정확한 토지현황 및 지적경계 확인이 필요하면 정밀 측량을 수반해야 한다고 평가돼 있습니다.
- 매각 범위. 단독주택과 토지의 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 임차인 신고 내역만으로 임대차가 없다고 단정하지 말고, 감정평가서의 임대관계 미상 기재와 실제 점유자를 함께 확인하세요.
- 경계 확인. 인접지와의 지적경계가 불분명하다는 감정평가 의견이 있으므로, 필요하면 정확한 경계와 사용 현황을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 위치·형태·이용상태와 매각 대상 포함 범위를 원본에서 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 49%이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 배당 변화. 현재와 3회 유찰 시에는 신청채권이 전액 배당되지만, 4회 유찰 시에는 10,861,156원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 임대관계와 경계다
이 사건은 감정가 125,367,490원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 61,430,000원, 즉 감정가 49%까지 내려온 단독주택·토지입니다. 과거 근저당·가처분·소유권 변동은 이미 말소됐고 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 가격을 판단할 실거래 비교 자료가 없고, 감정평가서에는 임대관계 미상과 지적경계 불분명이라는 두 가지 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “감정가의 절반 이하”라는 숫자가 아니라, 실제 점유·임대차와 토지 경계를 확인한 뒤 현재 최저가가 적정한지 판단하는 것입니다.
