울산지방법원 2025타경12446. 양산시 평산동 봉우아파트 202동 12층 1203호, 전용 116.5㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 허문수이고, 2020년 12월 매매가 159,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리관계의 기준은 2022년 11월 14일 설정된 농협은행주식회사 근저당 73,700,000원입니다. 이 근저당은 2025년 한국주택금융공사로 이전됐고, 뒤이어 설정된 중소기업은행 근저당 60,000,000원과 중소기업은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 등기에는 여러 근저당·가압류·경매 기록이 있지만, 이들은 이미 말소됐거나 과거 경매 매각으로 정리된 이력입니다. 이번 경매에서 낙찰자가 실질적으로 볼 핵심은 2022년 농협은행 근저당부터의 현재 권리 흐름입니다. 임차인 신고가 없어 보증금 승계 위험도 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12446 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 568 봉우아파트 202동 12층 1203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 116.5㎡ · 철근콘크리트조 20층 중 12층 |
| 소유자 | 허문수 (2020.12.28. 소유권이전 · 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 우선변제권, 보증기관 대위·승계로 인한 중복신고 문제도 없습니다. 말소기준은 2022.11.14. 농협은행주식회사 근저당 73,700,000원이고, 해당 근저당은 2025.09.15. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2024년 중소기업은행 근저당 60,000,000원과 2025년 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 충분히 낮은 현재 최저가
봉우아파트 동일 면적 116.5㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 141,000,000원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 6건의 평균은 152,333,333원, 최신 거래는 2026년 7월 160,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 17.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 116.5㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 116.5㎡ | 17 | 147,000,000원 |
| 2026.02 | 116.5㎡ | 13 | 143,000,000원 |
| 2025.10 | 116.5㎡ | 13 | 174,000,000원 |
| 2025.09 | 116.5㎡ | 16 | 145,000,000원 |
| 2025.09 | 116.5㎡ | 16 | 145,000,000원 |
| 2025.03 | 116.5㎡ | 9 | 142,000,000원 |
| 2025.02 | 116.5㎡ | 17 | 120,000,000원 |
| 2024.07 | 116.5㎡ | 20 | 150,000,000원 |
| 2024.05 | 116.5㎡ | 11 | 126,000,000원 |
| 2024.04 | 116.5㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2024.02 | 116.5㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 116.5㎡ | 6건 | 152,333,333원 |
현재 최저가 98,700,000원은 최근 12개월 평균 152,333,333원의 64.8%입니다. 최신 거래 160,000,000원과 비교해도 상당한 가격 차이가 있습니다. 게다가 최근 거래 추세가 +17.5%로 이전 기간보다 높기 때문에, 전체 기간 평균 141,000,000원만 보는 것보다 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보는 편이 현재 가격의 위치를 더 정확히 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 73,700,000원 | 73,700,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 22,823,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 133,700,000원 중 예상배당은 96,523,400원, 미배당은 37,176,600원입니다. 중소기업은행은 청구 60,000,000원 중 22,823,400원 배당으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 임차인 및 승계 인수권리가 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 98,700,000원 | 37,176,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 69,090,000원 | 66,253,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 48,363,000원 | 86,607,534원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 그 부족분이 낙찰자에게 전가되는 구조는 아닙니다. 2회 유찰 시 중소기업은행 배당은 0원이고, 3회 유찰 시에도 마찬가지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신명초등학교 남측 인근. 주위는 아파트 단지, 근린상가, 주거나지 및 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 중 12층. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 단지 규모. 봉우아파트는 998세대이며 사용승인일은 1994.01.17입니다.
- 토지. 부정형 공동주택 부지이며 공시지가는 560,700원/㎡. 주변 가로망과 주차장 시설은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제3종일반주거지역, 근린공원 저촉, 소로3류 접합, 중로3류 저촉, 교육환경 보호구역 등의 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선 확인. 전체 평균 141,000,000원보다 최근 12개월 평균 152,333,333원과 최신 거래 160,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 현재 가격 간격. 현재 최저가 98,700,000원은 최근 12개월 평균의 64.8%로, 가격 간격이 이미 형성돼 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2022.11.14. 근저당과 2025.09.15. 한국주택금융공사로의 근저당권 이전 관계를 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용은 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 띄는 회차
이 물건은 현재 자료 기준으로 임차인 없음·매수인 인수 0원의 단순한 권리구조입니다. 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리됩니다. 동시에 1회 유찰로 최저가가 98,700,000원까지 내려와, 최근 12개월 실거래 평균 152,333,333원의 64.8%에 위치합니다. 최신 거래도 160,000,000원이고 최근 거래 추세도 +17.5%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 판단하기보다 최근 거래 흐름을 기준으로 보면, 현재 회차는 권리 인수 부담 없이 최근 시세와의 가격 간격이 크게 벌어진 구간입니다.
