울산지방법원 2025타경12471. 양산시 북정동 양산동원타운 103동 6층 602호 아파트입니다. 현재 소유자는 백보현이고, 2017.03.31. 소유권을 이전받으면서 거래가액 126,000,000원이 등기됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,580,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.04. 임의경매개시결정과 2025.09.11. 국민건강보험공단 압류가 뒤따랐고, 두 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
감정가는 112,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 78,400,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 면적 최근 실거래 12건 평균이 91,000,000원이고 최신 거래는 2026.07. 85,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 86.2%로 가격은 시세 아래에 들어와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12471 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 북정동 437 양산동원타운 103동 6층 602호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 59.84㎡ · 지하1층 및 지상15층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 백보현 · 2017.03.31. 소유권이전 · 거래가액 126,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 70,510,896원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 감정 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 확인되는 임차보증금 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고, 임대관계는 미상으로 기재됐습니다. 즉 등기·배당 구조는 단순하지만, 실제 점유자와 인도 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세 아래
양산동원타운 동일 면적 59.84㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 91,000,000원, 최저 거래는 80,000,000원, 최고 거래는 105,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.84㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 59.84㎡ | 9 | 87,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 59.84㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 59.84㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 평균 | 59.84㎡ | 12건 | 91,000,000원 |
현재 최저매각가 78,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 91,000,000원의 86.2%입니다. 최신 거래 85,000,000원보다도 낮고, 최근 12건의 최저 거래가 80,000,000원보다 낮습니다. 따라서 신건 때와 달리 1회 유찰된 현재 회차에서는 가격 메리트가 생긴 구간으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,580,000원 | 76,588,800원 |
| 미배당 | - | 19,991,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 78,400,000원을 기준으로 집행비용 1,811,200원을 제외한 76,588,800원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 19,991,200원입니다. 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성중학교 동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하1층 및 지상15층 건물 내 6층 602호입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 15미터, 북동측 약 8미터, 남동측 및 남서측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 717,300원/㎡입니다.
- 단지. 동원은 570세대, 사용승인일은 1995.08.24.이며 동일 면적 실거래는 최근 12건 확인됩니다.
⑤ 회차별 가격·배당 체크
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 19,991,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 43,087,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 59,255,488원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 근저당권의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 따라서 이 사건에서 회차가 내려갈수록 커지는 것은 채권자의 미회수액이지 낙찰자의 인수부담이 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 위치. 최저가 78,400,000원은 최근 12개월 평균 91,000,000원의 86.2%로 시세 아래입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 실거래는 2026.07. 85,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 낮습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 내부구조·관리상태·리모델링 여부를 재확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 재확인. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전형, 승부는 현장과 가격
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2017.03.31. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 임차인 신고도 없습니다. 예상배당상 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 1회 유찰을 거치며 의미 있는 수준으로 내려왔습니다. 현재 최저가 78,400,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 91,000,000원의 86.2%이고, 최신 거래 85,000,000원보다 낮습니다. 다만 내부 미확인·임대관계 미상이라는 현장 변수가 남아 있으므로, 권리는 합격, 가격도 접근 가능하지만 현장 확인이 최종 관문인 물건입니다.
