울산지방법원 2025타경12471. 양산시 북정동 양산동원타운 103동 6층 602호 아파트입니다. 감정가는 112,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 54,880,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 소유자 백보현은 2017.03.31. 이 물건을 126,000,000원에 취득했고 같은 날 우리은행에 채권최고액 96,580,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 쪽에서는 임차인 신고가 없어 보증금 인수 구조가 없습니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰자가 부담하는 실질취득액은 최저가와 동일한 54,880,000원입니다. 가격 비교도 이 금액을 기준으로 보면 됩니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 91,000,000원과 비교하면 60.3%이고, 가장 최근인 2026년 7월 거래 85,000,000원보다도 30,120,000원 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12471 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 북정동 437 양산동원타운 103동 6층602호 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 지하1층 및 지상15층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 백보현 (2017.03.31. 소유권이전 · 거래가액 126,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 54,880,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 70,510,896원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 현재 등기상 핵심 권리는 2017.03.31. 설정된 우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 96,580,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 2025.09.04. 임의경매개시결정, 2025.09.11. 국민건강보험공단 압류는 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 이 근저당 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아니므로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 60.3%
양산동원타운 동일 면적 59.84㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 91,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.84㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 59.84㎡ | 9 | 87,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 59.84㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 59.84㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 평균 | 59.84㎡ | 12건 | 91,000,000원 |
최근 실거래 범위는 80,000,000원~105,000,000원이고 평균은 91,000,000원입니다. 현재 최저가 54,880,000원은 평균보다 36,120,000원 낮고, 최근 평균의 60.3%입니다. 최신 거래 85,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 64.6% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,387,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,580,000원 | 53,492,160원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 54,880,000원 가정 시 우리은행 근저당은 53,492,160원을 배당받고 43,087,840원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 43,087,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 59,255,488원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 26,891,200원 | 26,007,158원 | 70,572,842원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 선순위 근저당의 미배당액은 커지지만, 이 사건은 대항력 있는 임차인 보증금을 떠안는 구조가 아니므로 낙찰가가 내려간 만큼 실질취득액도 함께 내려갑니다. 현재 회차에서는 실질취득액이 54,880,000원이고, 3회 유찰 시 38,416,000원, 4회 유찰 시 26,891,200원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성중학교 동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 동원은 570세대, 1995.08.24. 준공 단지이며 동일 면적 실거래가 확인됩니다.
- 도로. 북서측 약 15m, 북동측 약 8m, 남동측·남서측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가 717,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 도시가스, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 임차인 신고는 없지만 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 관리상태·내부구조·리모델링 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 54,880,000원은 최근 12개월 평균 91,000,000원의 60.3%, 최신 거래 85,000,000원보다 낮습니다.
- 권리 기준. 2017.03.31. 우리은행 근저당이 말소기준이며 이후 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 우리은행 근저당 미배당액 43,087,840원은 낙찰자 인수액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세보다 낮다
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2017년 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 112,000,000원에서 두 차례 유찰돼 54,880,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 91,000,000원의 60.3%, 최신 거래 85,000,000원보다도 낮아 현재 회차는 최근 실거래 대비 할인 폭이 큰 구간입니다. 다만 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상이므로, 이 물건의 최종 확인 포인트는 권리보다는 실제 점유와 내부 상태입니다.
