춘천지방법원 2024타경404955. 원주시 명륜동 성원아파트 단지 내 상가나동 근린시설입니다. 주소 표시는 지층 비01호이지만, 매각물건명세서상 지층 비01호부터 비08호, 제1층 107호부터 113호까지를 일괄매각하며, 내부계단을 설치해 각 층과 호실의 경계 없이 ‘옥수정 찜질방 숯가마 사우나’로 통합 이용하고 있습니다. 일반적인 아파트 한 세대나 독립 상가 한 칸과 달리, 시설 전체의 구조·설비·운영 상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
권리관계의 기준점은 2021.03.25. 천안우리신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 이주철 근저당권, 주식회사 마린수산 근저당권, 원주시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사상 (주)옥수정은 2020.03.11.부터 점유한 것으로 기재돼 말소기준권리보다 앞섭니다. 우선변제권은 확인되지 않아 경매대금에서 배당받지 못하고, 보증금 40,000,000원 전액이 매수인 인수로 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경404955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 무실로 153, 상가나동 지층 비01호 (명륜동, 성원아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 목욕탕 및 찜질방 등 · 지하 1층 및 지상 1층 호실 통합 이용 |
| 매각 범위 | 지층 비01호~비08호 및 제1층 107호~113호 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사옥수정 (2021.03.25. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,173,000,000원 / 281,637,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 마린수산 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
등기상 말소기준권리는 2021.03.25. 설정된 천안우리신용협동조합의 채권최고액 696,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 이주철 근저당권 122,500,000원과 2022.04.14. 설정된 주식회사 마린수산 근저당권 600,000,000원, 2024.01.16. 원주시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 점유자 | 점유·용도 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)옥수정 점유 개시 2020.03.11. | 상가나동 지하 1층~지상 1층 107호~113호 찜질방 등 | 40,000,000원 월 3,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 40,000,000원 인수 |
| 수정 | 점유 부분 미상 주거 | 보증금 미상 차임 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 미상 |
실제 임차인·점유 신고는 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, (주)옥수정의 40,000,000원만 확인된 확정 인수액에 반영했습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 최소 실질취득액을 본다
현재 최저가는 281,637,000원으로 감정가 1,173,000,000원의 24.01%입니다. 표면 할인율만 보면 매우 낮아 보이지만, 낙찰자는 (주)옥수정 보증금 40,000,000원을 별도로 부담합니다. 따라서 현재 회차의 확인된 최소 실질취득액은 아래와 같습니다.
성원아파트 전용 75.06㎡ 주거 세대의 최근 12개월 평균 거래가는 167,800,000원이고, 최신 거래가는 170,000,000원입니다. 현재 최저가만으로도 최근 12개월 평균의 167.8%이며, 확정 인수액을 더한 최소 실질취득액은 최근 평균의 약 191.7%입니다. 다만 이 거래들은 아파트 주거 세대이고, 본건은 여러 호실을 내부계단으로 연결한 목욕탕·찜질방 근린시설이므로 직접 비교 가능한 동일 용도 시세가 아닙니다. 이 수치만으로 본건의 적정가를 정하거나 감정가 대비 저평가라고 판단해서는 안 됩니다.
주거 거래 흐름도 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 5.8% 하락했습니다. 최신 거래 170,000,000원 역시 본건의 최소 실질취득액 321,637,000원보다 낮습니다. 직접 비교에는 한계가 있지만, 적어도 단지 내 주거 시장이 상승 추세가 아니라는 점은 환금성 판단에 불리한 신호입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 75.06㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 75.06㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 2026.02 | 75.06㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 75.06㎡ | 1 | 157,000,000원 |
| 2026.01 | 75.06㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.06㎡ | 5건 | 167,800,000원 |
| 전체 12건 평균 | 75.06㎡ | 12건 | 173,791,666원 |
위 거래는 성원아파트 주거 세대 거래로, 목욕탕·찜질방 근린시설인 본건과 용도·규모·수익구조가 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,637,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,742,918원 |
| 인수 · (주)옥수정 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 천안우리신용협동조합 | 696,000,000원 | 276,894,082원 |
| 3. 근저당 · 이주철 | 122,500,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사 마린수산 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 채권액은 1,418,500,000원이고, 현재 최저가에서 채권자에게 배당되는 금액은 276,894,082원입니다. 예상 미배당액은 1,141,605,918원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 경매신청채권자인 주식회사 마린수산은 예상배당이 0원입니다. (주)옥수정 보증금 40,000,000원은 배당표 밖에서 매수인에게 승계됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확정 인수액은 그대로
| 회차 | 예상 매각가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 24% | 281,637,000원 | 40,000,000원 | 321,637,000원 | 1,141,605,918원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 197,145,900원 | 40,000,000원 | 237,145,900원 | 1,224,914,143원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% | 138,002,130원 | 40,000,000원 | 178,002,130원 | 1,283,229,900원 |
추가 유찰되면 낙찰가와 최소 실질취득액은 낮아지지만, (주)옥수정의 인수보증금 40,000,000원은 그대로 유지됩니다. 또한 점유자 ‘수정’의 권리가 확인되지 않은 상태이므로, 위 실질취득액은 모든 위험을 반영한 확정 총액이 아닙니다.
⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 명륜동 성원아파트 단지 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 아파트단지로 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 배차간격을 고려할 때 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용 상태. 지하 1층 비01호~비08호와 제1층 107호~113호를 내부계단으로 연결하고 호별 경계 없이 목욕탕·찜질방으로 통합 이용합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소방설비, 가스보일러 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·시가지경관지구이며 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중인 자체 평탄한 사다리형 토지이며 공시지가는 877,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 조사 당시 업체가 운영 중이었고 목욕탕 부분의 내부 사진촬영이 곤란했습니다. 설비 노후도와 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확정 인수액 반영. 응찰가 계산 시 (주)옥수정 보증금 40,000,000원을 반드시 낙찰가에 더해 최소 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘수정’의 점유 부분, 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 주민등록·사업자등록 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 지층 비01호~비08호 및 제1층 107호~113호 전체가 매각 대상인지 목록과 현황을 호별로 대조해야 합니다.
- 호별 경계·내부계단. 현재 호실 구분 없이 통합돼 있으므로 원상복구 가능성, 구분점포 독립성, 내부계단의 적법성과 철거비용을 확인해야 합니다.
- 영업시설 상태. 목욕탕·찜질방의 보일러, 배관, 방수, 소방, 환기, 전기용량과 폐업·재개업 비용을 현장에서 점검해야 합니다.
- 비교시세 분리. 성원아파트 주거 세대 실거래를 본건 근린시설의 직접 시세로 사용하지 말고, 인근 목욕탕·대형 근린시설의 임대료와 수익가치를 별도로 조사해야 합니다.
- 명도·운영 중단 비용. 업체 운영과 복수 점유 신고가 있으므로 인도명령 가능 범위, 명도기간, 시설 철거와 영업 중단에 따른 비용을 반영해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세, 공용부분 관리비, 전기·가스·수도 체납액과 대형 시설의 복구비를 관리주체와 공급기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 할인율보다 인수·점유·시설가치를 먼저 본다”
현재 최저가 281,637,000원은 감정가 1,173,000,000원보다 크게 낮지만, 실제 입찰 판단의 출발점은 281,637,000원이 아닙니다. 선순위 임차보증금 40,000,000원을 더한 최소 실질취득액 321,637,000원이 기준이고, 점유자 ‘수정’의 미상 권리가 확인되면 총부담은 더 커질 수 있습니다.
더구나 이 물건은 아파트 주거 세대가 아니라 다수 상가 호실을 내부계단으로 연결한 목욕탕·찜질방입니다. 단지 주거 거래는 최근 12개월 평균 167,800,000원, 최신 거래 170,000,000원이며 최근 흐름도 5.8% 하락했지만, 본건과 직접 비교할 수 있는 동일 용도 시세는 아닙니다. 권리상 확정 인수와 미상 점유를 해소하고, 시설의 수익가치와 복구비를 검증하기 전에는 ‘감정가 대비 싸다’는 결론을 내리지 않는 것이 맞습니다.
