울산지방법원 2025타경12479. 울산 중구 반구동 세창짜임아파트 102동 3층 304호, 감정 이용상태가 아파트인 물건입니다. 감정가 259,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 181,300,000원입니다. 등기상 말소기준은 2024.07.04. 북부산신용협동조합 근저당권 192,000,000원이며, 그 뒤 설정된 박한석 근저당권 70,000,000원과 2025.09.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 눈에 띕니다. 동일 면적 84.51㎡의 최근 12개월 실거래 3건 평균이 286,333,333원, 최신 거래가 2026.07. 302,000,000원인데 현재 최저가는 181,300,000원입니다. 최근 12개월 평균의 63.3%에 불과하고, 최근 거래군이 과거 거래군보다 8.3% 높은 추세라는 점까지 보면 가격 차이는 분명합니다. 그러나 이 할인폭을 그대로 수익 여지로 계산하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 주거 임차인 주창희가 기재되어 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부와 미배당 인수 가능성이 열려 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12479 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 60-5 세창짜임아파트 102동 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.5117㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상15층 중 3층 |
| 소유자 | 전지응 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 181,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2024.07.04. 을구 7번 북부산신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 192,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조는 단순, 임차관계는 미확정
말소기준은 2024.07.04. 설정된 북부산신용협동조합 근저당권입니다. 2024.07.09. 설정된 박한석 근저당권과 2025.09.05. 임의경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기가 되어 있습니다.
말소기준 이전에 존재했던 전세권·근저당권·가압류·강제경매·가등기 관련 등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기 자체만 놓고 보면 매수인이 떠안을 선순위 담보권은 확인되지 않습니다. 하지만 매각물건명세서상 주창희가 주거 임차인으로 확인되므로, 실제 권리분석의 핵심은 등기보다 임차관계입니다.
② 임차인 — 주창희의 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주창희 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시세는 오히려 상승, 최저가는 63.3%
세창짜임102동의 대상 면적은 84.5117㎡이며, 최근 12개월 동일 면적 거래는 3건입니다. 평균은 286,333,333원, 최신 거래는 2026.07. 302,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.3% 높은 흐름으로 집계되어, 하락장 때문에 평균이 부풀려진 사례와는 반대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.51㎡ | 7 | 302,000,000원 |
| 2026.03 | 84.51㎡ | 11 | 284,000,000원 |
| 2026.01 | 84.51㎡ | 14 | 273,000,000원 |
| 2025.03 | 79.52㎡ | 3 | 263,000,000원 |
| 2024.11 | 84.51㎡ | 9 | 244,000,000원 |
| 2024.10 | 84.51㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2024.10 | 84.51㎡ | 13 | 264,500,000원 |
| 2024.06 | 84.51㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2024.06 | 79.52㎡ | 13 | 257,000,000원 |
| 2024.03 | 79.52㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2024.01 | 79.52㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2023.08 | 84.51㎡ | 13 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.51㎡ | 3건 | 286,333,333원 |
현재 최저가 181,300,000원은 최근 12개월 평균 286,333,333원의 63.3%입니다. 감정가 259,000,000원 자체도 최근 12개월 평균보다 낮고, 현재 최저가는 최신 거래 302,000,000원과도 큰 차이가 있습니다. 따라서 임차인 인수위험이 해소된다는 전제에서는 가격 경쟁력이 분명한 물건입니다. 다만 보증금이 미상인 상태이므로 이 63.3%를 곧바로 최종 실질취득비율로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,338,200원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 북부산신용협동조합 | 192,000,000원 | 177,961,800원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 박한석 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 262,000,000원 중 예상 배당액은 177,961,800원이며 미배당은 84,038,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 주창희의 보증금과 우선변제 여부가 미상인 만큼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 181,300,000원 | 177,961,800원 | 84,038,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 126,909,999원 | 124,333,259원 | 137,666,741원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34.3%) | 88,836,999원 | 86,837,933원 | 175,162,067원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 반구동 소재 가온중학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층·지상15층 건물 내 3층 304호이며, 위생·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 15필지 일단의 공동주택 건부지이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 2,311,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 장애물제한표면구역·가축사육제한구역이 포함되고 일부 필지는 울산여자중학교 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 단지 거래. 세창짜임102동은 134세대, 2006.05.03. 준공이며 최근 동일 면적 거래는 2026.01. 273,000,000원, 2026.03. 284,000,000원, 2026.07. 302,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주창희 전입일 확인. 2024.07.04. 말소기준권리보다 전입·점유가 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 현재 보증금이 미상이므로 매각물건명세서 보완 내용과 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 실제 배당 후 미배당 잔액을 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부 확인이 필요합니다.
- 실질취득액 재계산. 임차인이 대항력 있는 것으로 확인되면 단순 최저가 181,300,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합산해 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 말소기준 근저당 이전 확인. 을구 7번 근저당권은 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기가 되어 있으므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 종기 자료와 채권신고서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “63.3% 할인”보다 먼저 확인할 한 사람
가격만 놓고 보면 강합니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 286,333,333원, 최신 거래 302,000,000원에 비해 현재 최저가는 181,300,000원이고, 거래 추세도 +8.3%입니다. 한 차례 유찰된 현재 가격은 실거래와 충분한 간격이 있습니다.
하지만 경매에서 낮은 최저가가 곧 낮은 취득원가는 아닙니다. 주창희의 전입일과 보증금이 확인되지 않은 이상 대항력 가능·미상이라는 꼬리표가 남습니다. 대항력이 없는 것으로 확인되면 이 물건은 권리도 단순하고 가격도 매력적인 쪽으로 바뀔 수 있지만, 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 실제 취득원가는 달라집니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 주창희의 임대차 원자료를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
