서울중앙지방법원 2025타경103570. 봉천동 관악맥스텔 11층 1107호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 고선수·김명애가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 등기부에는 현재 존속하는 근저당권이 없고, 2013년 국민은행 근저당권은 2020.07.16 해지로 말소됐습니다. 그런데 같은 날 안민경의 전입이 확인되고, 이후 2025.07.31 안민경이 강제경매를 신청했습니다. 이 경매개시결정이 현재 분석의 말소기준이므로, 그보다 앞선 임차인의 대항력은 별도로 봐야 합니다.
특히 갑구 7번 소유권이전 등기에는 안민경이 서울중앙지방법원의 보증금반환 판결에 따른 경매신청을 위해 대위한 사람으로 적혀 있습니다. 임차인과 신청채권자가 같은 사람이라는 점은 확인되지만, 이 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 임대차계약, 보증금 지급내역, 판결 주문과 청구금액의 구성까지 함께 확인해야 실제 인수액을 산정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 866-11 관악맥스텔 11층 1107호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상15층 · 제11층 제1107호 · 사용승인 2003.02.28 |
| 소유자 | 고선수 2분의 1 · 김명애 2분의 1 (2022.10.19 상속, 2025.07.10 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 109,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안민경 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다
현재 등기상 존속하는 근저당권이나 압류는 없지만, 그것만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수는 없습니다. 말소기준은 2025.07.31 강제경매개시결정이고, 임차인 안민경의 전입은 그보다 약 5년 빠른 2020.07.16입니다. 따라서 이 임차인은 데이터상 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않아 우선변제 범위와 최종 인수액은 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입 | 배당요구 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안민경 | 2020.07.16 | 2025.09.25 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
② 실질취득 — 최저가 1.0944억만 보면 안 되는 이유
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 경매배당으로 전액 회수되지 않는다면, 매수인은 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 이 경우 실질취득액은 낙찰가 + 인수되는 미배당액으로 계산해야 하므로, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.
다만 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 안민경의 150,000,000원 청구 중 107,107,840원이 배당되고 42,892,160원이 미배당됩니다. 만약 이 150,000,000원이 실제 임대차보증금과 동일하고 대항력이 그대로 유지되는 구조라면, 미배당분이 매수인에게 남을 가능성을 검토해야 합니다. 이 가정에서 낙찰가와 현재 시뮬레이션상 미배당액을 합치면 152,332,160원이 됩니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 배당되는 구조 때문에 단순 보증금 150,000,000원보다 합산치가 커지는 계산이며, 실제 인수액은 임대차계약과 판결 내용 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,332,160원 |
| 1. 갑구 8번 경매개시결정 · 안민경 | 150,000,000원 | 107,107,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 미배당은 42,892,160원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 특히 신청채권자와 선순위 임차인이 동일인이므로, 이 미배당 채권과 임대차보증금의 관계를 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 안민경 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 109,440,000원 | 107,107,840원 | 42,892,160원 |
| 3회 유찰 · 51% | 87,552,000원 | 85,576,064원 | 64,423,936원 |
| 4회 유찰 · 41% | 70,041,600원 | 68,380,851원 | 81,619,149원 |
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 2호선 서울대입구역 남서측 인근. 업무시설·상업시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대이며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 서울대입구역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 제1107호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상15층 건물의 11층이며, 사용승인일은 2003.02.28입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, CCTV, 주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하고, 토지면적은 394.7㎡, 공시지가는 8,929,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 안민경의 실제 보증금, 계약기간, 점유관계와 보증금 지급 증빙을 확인해야 합니다.
- 보증금반환 판결. 갑구 7번에 기재된 서울중앙지방법원 보증금반환 판결의 주문과 청구원금·이자·비용 구성을 확인해 150,000,000원 청구액과 임대차보증금의 관계를 대조해야 합니다.
- 대항력 유지 여부. 전입일은 2020.07.16로 확인되지만, 실제 점유와 대항력 유지에 필요한 사실관계도 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구. 안민경은 2025.09.25 배당요구를 했습니다. 실제 배당순위와 배당액, 미배당 보증금이 매수인에게 남는지를 매각물건명세서와 배당관계 서류로 재확인해야 합니다.
- ‘2회 유찰’ 착시. 109,440,000원은 감정가의 64%일 뿐 실질취득액이 아닐 수 있습니다. 선순위 보증금 인수 여부를 확정한 뒤 응찰가를 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 현황 이용과 공부상 용도, 향후 이용·대출 조건을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·판결문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 사건은 감정가 171,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 109,440,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 ‘36% 할인’이 아닙니다. 2020.07.16 전입한 대항력 임차인 안민경이 2025.07.31 말소기준보다 앞서고, 보증금은 아직 확정되지 않았습니다.
현재 배당 가정상 안민경의 150,000,000원 청구 중 42,892,160원이 미배당되지만, 청구액이 임대차보증금과 정확히 같은지부터 확인해야 합니다. 만약 같은 보증금 채권이고 대항력이 유지된다면 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 “안민경의 실제 보증금이 얼마이고, 배당 후 얼마가 매수인에게 남는가”입니다. 그 답이 확인되기 전까지는 최저가를 기준으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
