136,800,000원
서울중앙지방법원 2025타경103570. 관악구 봉천동 관악맥스텔 11층 1107호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 고선수·김명애이며 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2022.10.19 상속을 원인으로 한 소유권이전이 2025.07.10 접수됐고, 이어 2025.07.31 채권자 안민경의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부에 현재 존속하는 근저당권은 없습니다. 2013.08.30 국민은행 근저당권 111,600,000원이 설정됐지만 2020.07.16 해지로 말소됐습니다. 따라서 자료가 선언한 말소기준권리는 2025.07.31 강제경매개시결정입니다. 문제는 같은 사건의 신청채권자 안민경이 현황조사·문건접수·매각물건명세서상 임차인으로도 확인된다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103570 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 866-11 관악맥스텔 11층 1107호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상15층 · 제11층 제1107호 · 사용승인일 2003.2.28. |
| 소유자 | 고선수 2분의 1 · 김명애 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 136,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안민경 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다
현재 권리분석의 핵심은 등기상 담보권보다 임차인 안민경입니다. 전입일은 2020.07.16이고 말소기준인 강제경매개시결정은 2025.07.31이므로 자료상 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 배당요구도 2025.09.25 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금, 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안민경 | 2020-07-16 | 2025-09-25 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래가보다 ‘실질취득 확정’이 먼저
감정가는 171,000,000원이고 현재 최저매각가는 136,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 한 차례 유찰됐다는 숫자만 놓고 보면 가격이 내려온 것은 맞습니다. 그러나 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세는 확인되는 수치가 없습니다.
더 중요한 점은 대항력 임차인의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 따라서 현재 단계에서는 낙찰가 136,800,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 보증금과 실제 배당액이 확정돼야 매수인의 인수액과 최종 취득원가를 계산할 수 있습니다. 시세 자료도 없으므로 ‘싸다’, ‘시세보다 저렴하다’는 가격 평가는 유보해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,715,200원 |
| 1. 갑구 8번 경매개시결정 · 안민경 | 150,000,000원 | 134,084,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 신청채권 150,000,000원 중 134,084,800원이 배당돼 15,915,200원 미배당이 발생합니다. 다만 이 150,000,000원이 임차보증금과 동일하다고 단정할 자료는 없고, 임차보증금은 별도로 미상입니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 서울대입구역 남서측 인근이며, 주변은 업무시설·상업시설·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 서울대입구역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 지하1층/지상15층 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2003.2.28.입니다. 승강기·소화전·CCTV·주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하고, 공시지가는 8,929,000원/㎡입니다. 토지는 업무용으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 안민경의 보증금이 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않으면 실질취득가와 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.
- 대항력 유지 여부 확인. 전입일 2020.07.16이 말소기준 2025.07.31보다 앞서 자료상 대항력이 인정됩니다. 실제 점유와 임대차관계의 존속 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 범위는 미상입니다.
- 신청채권과 임대차관계 대조. 신청채권자와 임차인이 모두 안민경이고 청구액은 150,000,000원입니다. 보증금반환 판결과 청구원인의 관계를 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 현재 최저가는 감정가 80%지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남으면 실질취득가는 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 수치가 없으므로 입찰 전 동일 건물·동일 이용형태의 최신 거래와 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·보증금반환 판결 관련 내용을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가”보다 보증금 한 줄이 더 중요하다
이 사건은 감정가 171,000,000원에서 한 차례 유찰돼 136,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격 할인보다 먼저 해결해야 할 것은 대항력 임차인 안민경의 보증금입니다. 전입은 2020.07.16으로 말소기준 2025.07.31보다 앞서고, 보증금은 미상입니다. 신청채권자 역시 안민경이며 현재 회차 시뮬레이션에서도 150,000,000원 청구 중 15,915,200원이 미배당됩니다.
다만 신청채권액을 곧바로 임차보증금으로 볼 수는 없습니다. 결국 이 물건의 결론은 단순합니다. 보증금·확정일자·배당 후 잔액을 확인하기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없고, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다. 입지는 서울대입구역 인근으로 양호하지만, 이번 입찰의 승부처는 입지가 아니라 임차관계 원본 확인입니다.
