울산지방법원 2025타경12489. 울산 중구 학성동 강변경남팰리스 3층 301호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 말소기준은 2022.03.02 설정된 강남새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 540,000,000원입니다. 이후 이석주 근저당, 주식회사파이어테크 근저당, 중구 및 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
등기권리만 보면 구조는 비교적 선명하지만, 점유관계는 그렇지 않습니다. 실제 임차인으로 표시된 사람은 합건설, 맥스산 2명입니다. 합건설은 전입일 2022.03.25로 말소기준일 2022.03.02보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 반면 맥스산은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12489 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 학성동 203-12 강변경남팰리스 3층 301호 · 도로명 울산광역시 중구 내황7길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(사무소) 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 경남산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 703,000,000원 / 492,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강남새마을금고 / 451,570,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 공시지가 | 1,354,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2022.03.02 강남새마을금고 근저당 540,000,000원입니다. 2022.09.27 이석주 근저당 100,000,000원, 2025.03.26 주식회사파이어테크 근저당 57,500,000원, 2024.11.01 중구 압류, 2026.05.21 국 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상으로 정리됩니다. 2022.08.09 김은희 근저당 81,700,000원은 2023.09.25 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 합건설 | 주거 | 2022.03.25 | 2025.11.12 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 맥스산 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
합건설은 전입일이 말소기준권리 설정일보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금은 확인이 필요합니다. 맥스산은 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 단정할 수도, “승계 없음”으로 단정할 수도 없습니다. 이 사건 권리분석의 핵심은 등기보다 이 점유관계 보완입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가를 ‘싸다’고 보기 어렵다
강변경남팰리스의 확인된 실거래 표본은 12건이고 평균은 312,750,000원입니다. 그러나 전체 평균보다 중요한 최근 12개월 거래는 2건, 평균 300,000,000원이며 최신 거래도 2026.08 300,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -4.9% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.65㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 84.65㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 84.81㎡ | 12 | 348,000,000원 |
| 2025.01 | 84.65㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2024.11 | 84.65㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2024.11 | 84.65㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2024.05 | 84.81㎡ | 15 | 322,000,000원 |
| 2024.05 | 84.65㎡ | 18 | 325,000,000원 |
| 2024.04 | 84.65㎡ | 14 | 325,000,000원 |
| 2023.11 | 84.65㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2023.10 | 84.65㎡ | 19 | 293,000,000원 |
| 2023.06 | 84.65㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 300,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 492,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,321,000원 |
| 1. 근저당 · 강남새마을금고 | 540,000,000원 | 484,779,000원 |
| 2. 근저당 · 이석주 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사파이어테크 | 57,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 697,500,000원 중 예상 배당은 484,779,000원이고 미배당은 212,721,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 맥스산의 대항력·보증금은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥성초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트·빌라·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 3층 301호는 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전이 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,269.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 소로 한 면에 접합니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 장애물제한표면구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건물·규모. 2022.02.09 사용승인된 강변경남팰리스로 34세대입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 본건은 사무소 이용 물건이고, 확인된 실거래 표본은 본건 목표면적 224.745㎡와 일치하지 않습니다. 단순 아파트 실거래 평균만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 맥스산 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 승계액이 있는지 매각물건명세서와 현황을 재확인해야 합니다.
- 합건설 보증금 확인. 전입일은 2022.03.25로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금 내용은 보완 확인이 필요합니다.
- 동일 면적·동일 용도 시세 확인. 현재 제공된 실거래는 84.65~84.81㎡이고 본건 목표면적은 224.745㎡입니다. 492,100,000원의 적정성은 별도 표본으로 검증해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -4.9% 낮습니다. 과거 전체 평균 312,750,000원만 근거로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 현재 492,100,000원, 2회 유찰 시 344,470,000원, 3회 유찰 시 241,128,999원입니다. 각 회차별로 동일면적 시세와 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당표상 인수는 0원이지만 임차인 미상 위험은 별도입니다. 배당표 숫자만 보고 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “1회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 정리하기 쉽습니다. 2022.03.02 강남새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 맥스산의 전입일과 보증금이 미상이라 점유관계에서는 아직 빈틈이 남습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 492,100,000원은 최근 12개월 참고거래 평균 300,000,000원의 164.0%이고 최신 거래도 300,000,000원, 최근 추세는 -4.9%입니다. 물론 이 비교표본은 본건 224.745㎡와 면적이 맞지 않으므로 그 자체로 고평가를 확정할 수는 없습니다. 그래서 이 물건의 결론은 “후순위 등기는 정리되지만, 미상 임차인과 동일면적 시세 확인 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵다”입니다. 현재 단계에서는 권리·가격 모두 추가 확인을 전제로 접근하는 보수적 C등급이 적절합니다.
