울산지방법원 2025타경12489. 등기상 집합건물인 강변경남팰리스 3층 301호로, 경매 용도 표기는 대지이고 감정평가상 실제 이용은 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 말소기준권리는 2022.03.02 설정된 강남새마을금고 근저당권(채권최고액 540,000,000원)입니다. 이후 설정된 이석주 근저당, 주식회사파이어테크 근저당, 울산광역시 중구 압류, 국가 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기권리만 보면 기준권리 이후 권리는 정리되는 구조지만, 점유관계는 단순하게 끝나지 않습니다. 합건설은 2022.03.25 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 맥스산은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 배당표의 매수인 인수액 0원을 그대로 최종 인수위험 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12489 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 학성동 203-12 강변경남팰리스 3층 301호 · 도로명 울산광역시 중구 내황7길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상20층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 경남산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 703,000,000원 / 344,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강남새마을금고 / 451,570,180원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2022.03.02 강남새마을금고 근저당권입니다. 2022.08.09 김은희 근저당은 2023.09.25 해지로 이미 말소됐고, 2022.09.27 이석주 근저당, 2024.11.01 중구 압류, 2025.03.26 주식회사파이어테크 근저당, 2025.09.05 임의경매개시결정, 2026.05.21 국가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 위험은 ‘맥스산 미상’
| 점유자 | 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 합건설 | 주거 | 2022.03.25 | 2025.11.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 맥스산 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가도 최근 참고치보다 높다
강변경남팰리스의 거래 자료는 총 12건이지만, 본건 비교대상 면적 224.745㎡와 실제 거래 면적 84.65㎡·84.81㎡가 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 본건의 직접 시세로 단정하지 않고 단지 내 참고치로만 봐야 합니다. 그럼에도 현재 최저가 344,470,000원은 최근 12개월 평균 304,666,666원의 113.1%이고, 최신 거래 314,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 흐름도 -3.9%로 낮아진 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.65㎡ | 18 | 314,000,000원 |
| 2026.08 | 84.65㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 84.65㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 84.81㎡ | 12 | 348,000,000원 |
| 2025.01 | 84.65㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2024.11 | 84.65㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2024.11 | 84.65㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2024.05 | 84.81㎡ | 15 | 322,000,000원 |
| 2024.05 | 84.65㎡ | 18 | 325,000,000원 |
| 2024.04 | 84.65㎡ | 14 | 325,000,000원 |
| 2023.11 | 84.65㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2023.10 | 84.65㎡ | 19 | 293,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 304,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 344,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,622,580원 |
| 을구 1번 근저당권 · 강남새마을금고 | 540,000,000원 | 338,847,420원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이석주 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사파이어테크 | 57,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 697,500,000원 중 예상 배당은 338,847,420원이고 미배당은 358,652,580원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있으며, 맥스산의 대항력 여부도 확정되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 344,470,000원 | 338,847,420원 | 358,652,580원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 241,128,999원 | 236,953,193원 | 460,546,807원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 168,790,299원 | 165,627,235원 | 531,872,765원 |
신청채권자 강남새마을금고의 청구액은 451,570,180원입니다. 현재 회차에서도 예상 배당은 338,847,420원으로 청구액 전액을 충족하지 못하며, 추가 유찰 시 미배당 규모가 더 커지는 구조입니다. 강변경남팰리스 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.5회, 매각률은 23.08%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 옥성초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트, 빌라, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,269.0㎡, 지목 대, 준주거지역이며 공시지가는 1,354,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 단지 거래. 강변경남팰리스는 34세대, 2022.02.09 준공이며 거래 표본은 있으나 본건 비교면적과 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 맥스산 전입일 확인. 전입신고일이 말소기준권리 2022.03.02보다 빠른지 반드시 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 맥스산 보증금 확인. 보증금이 미상이라 대항력이 성립할 경우 실질취득비용을 현재 최저가만으로 계산할 수 없습니다.
- 합건설 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 관련 사항은 확인이 필요합니다.
- 시세 표본 면적 검증. 본건 비교면적 224.745㎡와 거래 자료 84.65㎡·84.81㎡가 일치하지 않으므로 별도 동종 면적 시세 확인이 필요합니다.
- 이용상태 확인. 경매 용도 표기는 대지이고 감정평가상 이용은 제2종근린생활시설(사무소)이므로 실제 현황과 인허가 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있어 최종 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰 폭보다 미상 권리와 비교 시세의 질이 더 중요하다”
감정가 703,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 344,470,000원까지 내려왔지만, 현재 가격을 단순히 감정가 대비 할인폭만 보고 판단하기는 어렵습니다. 최근 12개월 거래 평균 304,666,666원 대비 현재 최저가는 113.1%이고 최신 거래 314,000,000원보다도 높으며, 최근 추세는 -3.9%입니다. 더구나 거래 면적은 본건과 일치하지 않습니다.
권리 측면에서도 등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 맥스산의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다. 배당표상 인수 0원이라는 숫자만으로 실제 인수위험이 없다고 단정할 단계는 아닙니다. 이 사건은 등기권리보다 미상 임차관계와 적정 시세 검증이 핵심인 유형입니다.
