창원지방법원 2025타경668. 진해구 청안동 부영아파트 106동 405호로, 감정 이용상태도 아파트입니다. 감정가 170,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 119,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2011.04.20 김해축산업협동조합 근저당권 142,800,000원이고, 그 뒤의 김둘임 근저당권 30,000,000원, 김해축산업협동조합 가압류 20,837,077원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기 밖 점유관계입니다. 윤경빈의 전입일은 2010.05.19로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정해서는 안 됩니다. 이 사건에서 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 보증금이 확인되기 전에는 매수인 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유자 확인이 핵심

등기상 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2011.04.20 김해축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 김둘임 근저당권 30,000,000원과 2024.05.09 김해축산업협동조합 가압류 20,837,077원, 2025.08.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기만 놓고 보면 매수인이 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.

② 점유자·임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있는 게 최대 리스크

보증기관 대위나 승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 조사되어 있습니다. 보증금이 확인되지 않는 이상, 낙찰가 119,000,000원에 추가 인수가 붙을 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 실제 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 비교는 보증금 확인 전까지 119,000,000원만으로 끝내면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 119,000,000원은 낮지만 ‘실질취득’은 아직 모른다

부영1차 동일면적 84.95㎡의 최근 거래 12건 평균은 152,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 165,000,000원입니다. 현재 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.3%로, 순수 낙찰가만 비교하면 최근 시세보다 낮습니다.

실거래 범위는 144,000,000원~165,000,000원이고, 최신 거래 165,000,000원은 평균보다 높은 수준입니다. 현재 최저가 119,000,000원 자체는 이 범위보다 낮지만, 이 사건은 선순위 점유자의 보증금이 미상이므로 최종 실질취득액이 119,000,000원이라고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권 총액 193,637,077원 중 116,534,000원이 배당되고 77,103,077원이 미배당으로 남습니다. 이 표의 매수인 인수 0원 계산은 등기상 배당 구조 기준이며, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자 위험까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 별개

표면상 매각가는 119,000,000원에서 83,300,000원, 58,310,000원으로 낮아집니다. 그러나 윤경빈의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커질 수 있으므로 낮은 최저가 자체를 투자수익으로 착각하면 안 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형으로 확인될 경우 실질취득비용은 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안골포중학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 철근콘크리트 벽식조 15층 건물 내 4층 405호이며 아파트로 이용중입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 도시가스, 난방, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 서측·남측·동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지, 교육환경 보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 토지. 공시지가 694,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
• 단지. 부영1차 906세대, 2002.01.03 준공이며 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 최우선 확인. 윤경빈의 임대차계약서와 보증금 액수 확인이 입찰 여부를 결정하는 첫 단계입니다.
• 대항력 확정. 전입일만으로 대항력을 단정하지 말고 실제 점유, 임차관계, 보증금, 확정일자를 함께 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 인수할 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 최근 평균 152,000,000원과 최신 거래 165,000,000원에 비교해야 합니다.
• 배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당으로 회수되는 금액에 따라 매수인 인수범위가 달라질 수 있습니다.
• 가격 착시 경계. 최저가 119,000,000원이 최근 시세의 78.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 추가 유찰도 동일. 83,300,000원·58,310,000원으로 내려가도 선순위 보증금 인수 문제가 남으면 실질취득액은 별도로 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “78.3% 할인”보다 먼저 봐야 할 한 줄

이 물건은 감정가 170,000,000원에서 한 차례 유찰돼 119,000,000원까지 내려왔고, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 152,000,000원과 최신 거래 165,000,000원보다 표면 가격이 낮습니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다.

하지만 윤경빈의 2010.05.19 전입이 2011.04.20 말소기준보다 빠른 반면 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “대항력 가능·인수액 미상”입니다. 보증금이 확인되기 전에는 119,000,000원을 실질취득가격으로 사용할 수 없고, 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 같은 원칙이 적용됩니다. 가격은 검토 가능, 권리는 보증금 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 점유자의 실제 임대차 내용입니다.