울산지방법원 2025타경12497. 울산광역시 중구 유곡동 875-3, 도로명 원유곡길 149의 단독주택과 토지입니다. 토지는 331.0㎡, 지목은 대이고 감정평가 이용상태는 주택입니다. 건물은 경량철골구조 경사지붕(판넬) 단층으로, 위생·급배수·보일러 설비가 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물과 수목 포함으로 기재돼 있습니다.
가격은 감정가 401,211,050원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 196,594,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 표기는 감정가의 49%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 중개 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12497 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 유곡동 875-3 · 울산광역시 중구 원유곡길 149 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 이용 |
| 토지 | 331.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 박경규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 401,211,050원 / 196,594,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 유찰 · 2026.10.14 |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 110,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물, 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 말소기준
말소기준은 2013.08.09 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이고 토지 유곡동 875-3이 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2022.12.28 국의 압류, 2025.05.02 국민건강보험공단 압류, 2025.09.08 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
2008년 중울산새마을금고의 78,000,000원·26,000,000원 근저당과 2008년 국의 압류, 2009년 김해문의 5,000,000원 가압류는 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 매수인이 이들 권리를 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인은 필요
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 합산이나 대항력 임차인 승계액은 잡히지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인은 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교 자료 없음
현재 최저매각가는 196,594,000원으로 감정가 401,211,050원의 49% 수준입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 제공되지 않아 이 49%라는 숫자 자체를 시장가 대비 할인으로 해석할 수는 없습니다.
오히려 이 물건은 단독주택과 토지가 함께 매각되고, 토지가 개발제한구역·역사문화환경보존지역·자연녹지지역·집단취락지구에 걸려 있습니다. 따라서 아파트처럼 표준화된 실거래 평균만으로 가격을 비교하기 어려운 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,594,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,552,316원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중앙농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,041,684원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 61,041,684원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 4회 유찰부터 채권 미배당 발생
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 196,594,000원 | 132,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 137,615,800원 | 132,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 96,331,060원 | 94,197,101원 | 37,802,899원 | 0원 |
3회 유찰 시 매각가 137,615,800원에서도 중앙농업협동조합 채권최고액 132,000,000원은 전액 배당되지만, 4회 유찰 시 매각가 96,331,060원에서는 예상 배당액이 94,197,101원으로 줄어 37,802,899원 미배당이 발생합니다. 다만 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·토지이용 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 주위환경. 태화저수지 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 경량철골구조 경사지붕(판넬) 단층 주택으로, 외벽은 판넬 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 샤시창호입니다.
- 토지. 331.0㎡의 대지로 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·집단취락지구·개발제한구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공시지가. 327,500원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 주변 단독주택·토지 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 거주자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 개발제한 확인. 개발제한구역과 역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한이 실제 증·개축이나 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로조건 확인. 토지정보의 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있어 실제 차량 진입과 도로 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별도다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.08.09 중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 임의경매개시결정은 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없고, 물건 자체가 단독주택 + 토지이며 개발제한구역과 역사문화환경보존지역 등 규제가 겹칩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “권리상 인수액이 있느냐”보다 196,594,000원이 실제 시장가치와 토지·건물 이용가치에 비해 적정한가를 확인하는 데 있습니다. 권리 인수는 0원이지만, 환금성과 이용 제한까지 함께 검증해야 하는 유형입니다.
