울산지방법원 2025타경12497. 울산광역시 중구 유곡동 875-3의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 331.0㎡, 지목은 대이며 건물은 경량철골구조 경사지붕 단층으로 현재 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 박경규이고, 경매를 신청한 권리자는 중앙농업협동조합입니다. 사건 청구액은 110,000,000원, 등기상 말소기준 근저당의 채권최고액은 132,000,000원입니다.
가격은 한 차례 유찰되면서 감정가 401,211,050원에서 현재 최저매각가 280,848,000원으로 내려왔습니다. 다만 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 토지가 개발제한구역과 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 실제 이용·활용 가능 범위가 가격 판단과 직접 연결됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12497 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 유곡동 875-3 · 울산광역시 중구 원유곡길 149 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물, 수목 포함 |
| 토지 | 331.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 건물 | 경량철골구조 경사지붕(판넬) 단층 · 주택 이용 중 |
| 소유자 | 박경규 |
| 감정가 / 최저가 | 401,211,050원 / 280,848,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2013.08.09 설정된 중앙농업협동조합 근저당권 132,000,000원입니다. 그 뒤 2022.12.28 국의 압류, 2025.05.02 국민건강보험공단 압류, 2025.09.08 중앙농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2008년 중울산새마을금고 근저당권 78,000,000원과 26,000,000원은 2013.08.09 해지로 등기상 이미 말소됐고, 과거 국의 압류와 김해문의 5,000,000원 가압류도 2013년 해제·말소되었습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 70%
현재 회차 최저매각가는 280,848,000원으로, 감정가 401,211,050원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 196,593,600원(49%), 3회 유찰 시 137,615,520원(34%)으로 제시되어 있습니다. 세 시나리오 모두 중앙농업협동조합 근저당 132,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 280,848,000원 | 0원 | 144,116,128원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 196,593,600원 | 0원 | 61,041,290원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 137,615,520원 | 0원 | 2,888,903원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 280,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,731,872원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 중앙농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 144,116,128원 |
현 회차 280,848,000원 가정에서는 집행비용 4,731,872원과 중앙농업협동조합 근저당 132,000,000원이 배당되고 소유자 잔여 144,116,128원이 계산됩니다. 채권 미배당과 매수인 인수는 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 활용성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 중구 유곡동 소재 태화저수지 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 대중교통 수단이 있고 일반적인 교통상황은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 경량철골구조 경사지붕(판넬) 단층으로 외벽은 판넬 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 샤시창호이며 위생·급배수·보일러설비가 있습니다.
- 토지. 331.0㎡의 대지로 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·집단취락지구(절골지구)이며, 개발제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 327,500원/㎡로 조사되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 수목이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 규제 확인. 개발제한구역·역사문화환경보존지역·자연녹지지역·집단취락지구가 겹치는 토지이므로 목적에 맞는 이용 가능 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목이 포함되는 조건이므로 현장에서 위치와 상태를 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 280,848,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없어 감정가 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 배당 변동. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 활용성은 별도 검증
이 사건은 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정이 소멸하고 현 배당 가정상 매수인 인수 0원이라는 점에서 등기 권리분석은 비교적 단순합니다. 이미 한 차례 유찰돼 최저매각가도 280,848,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 비교할 실거래 가격이 확인되지 않고, 토지는 개발제한구역·역사문화환경보존지역을 포함하며 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수 위험이 적다”와 “싸고 활용하기 좋다”를 분리해서 보는 것입니다. 권리 자체보다 실제 점유, 토지 규제, 일괄매각 범위, 현 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
