울산지방법원 2025타경12522. 울산 북구 상안동 쌍용아진그린타운 104동 1층 103호, 전용 59.98㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사성진인베스트먼트로, 2014년 11월 28일 거래가 134,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2023년 2월 20일 동래세무서장의 압류와, 그보다 앞서 2021년 7월 26일 전입·점유를 시작한 임차인 차인영입니다. 차인영은 2021년 6월 9일 확정일자를 갖췄고, 보증금은 125,000,000원입니다.
말소기준은 2023년 2월 20일 갑구 8번 압류입니다. 등기된 임차권 자체는 2024년 3월 21일이지만, 임차인의 전입일과 점유개시일은 그보다 빠른 2021년 7월 26일입니다. 따라서 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시되어 있습니다. 이 사건의 핵심은 등기 말소 여부가 아니라 미배당 보증금의 승계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 상안동 358-1 쌍용아진그린타운 104동 1층 103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.98㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 15층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사성진인베스트먼트 (2014.11.28. 거래가 134,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소돼도 보증금 잔액은 남는다
갑구 8번 압류 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하지만, 차인영의 임대차는 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 6월 9일로 갖춰 우선변제권을 행사하며, 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 낙찰대금에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미변제액은 매수인이 승계합니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 차인영 주거 · 임차권등기 | 2021.07.26 2021.07.26 | 2021.06.09 | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 9,030만원이 아니라 약 1.25억으로 봐야 한다
쌍용아진그린타운1 동일 면적 59.98㎡대 최근 12건의 평균 거래가는 128,875,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 160,000,000원이고, 최근 표본 최저는 110,000,000원, 최고는 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.98㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 9 | 144,500,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 7 | 121,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 7 | 121,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 7 | 128,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 128,875,000원 |
최저가만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 70.1%라 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 수치는 대항력 임차인의 보증금 인수를 빼고 본 숫자입니다. 정확한 가격판단 기준인 실질취득 약 125,000,000원은 최근 12개월 평균 128,875,000원의 약 97.0% 수준입니다. 특히 대상 물건과 같은 1층의 2026년 5월 거래가가 120,000,000원이므로, 보증금 기준 실질취득액은 이 거래보다 5,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 1. 임차인 차인영 보증금 | 125,000,000원 | 88,274,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 차인영 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금의 미배당 잔액은 36,725,400원이며 매수인이 인수합니다. 집행비용은 약 매각가의 2.2% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 미배당 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 90,300,000원 | 36,725,400원 | 127,025,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 63,209,999원 | 63,327,781원 | 126,537,780원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,246,999원 | 81,949,447원 | 126,196,446원 |
집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지므로 낙찰가와 인수액의 단순 합계는 보증금 125,000,000원보다 약간 높게 나타나지만, 권리분석상 가격의 중심은 대항력 임차인의 보증금 약 1.25억원에 고정되는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 천곡동 소재 동천초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물의 1층 103호이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 쌍용아진그린타운1은 674세대이며 준공일은 1996.04.26입니다. 대상 면적은 59.98㎡입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역·일반상업지역 관련 정보가 확인됩니다. 공시지가는 1,055,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액 계산. 현재 회차는 최저가 90,300,000원에 미배당 인수 36,725,400원이 붙습니다. 최저가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 63,327,781원·81,949,447원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 차인영의 전입 2021.07.26, 점유개시 2021.07.26, 확정일자 2021.06.09, 보증금 125,000,000원과 배당요구 관계를 등기부·매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 관계인 여부 검증. 차인영이 임차권자이면서 경매채권자로 등재되어 있고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 보증금 실제 지급자료와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 1층 시세 비교. 대상과 같은 1층의 2026년 5월 동일 면적 거래가 120,000,000원입니다. 최근 12개월 전체 평균 128,875,000원만 보지 말고 층 차이를 함께 보세요.
- 원본 대조. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 원본 서류를 기준으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “1.25억 보증금”이 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 129,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 90,300,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리구조를 붙이면 전혀 다른 그림입니다. 임차인 차인영은 말소기준 압류보다 앞서 전입·점유했고 보증금은 125,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 36,725,400원은 매수인에게 넘어옵니다.
추가 유찰이 되어도 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금이 커져 매수인 부담으로 이동합니다. 따라서 이 사건은 “9,030만원에 사는 아파트”가 아니라 “약 1.25억원을 중심으로 가격을 판단해야 하는 대항력 인수형”입니다. 최근 12개월 평균 128,875,000원과의 차이가 작고, 같은 1층 거래 120,000,000원보다 보증금 기준 부담이 높다는 점까지 감안하면, 권리난도는 높고 가격 메리트는 제한적입니다.
