울산지방법원 2025타경12547. 양산시 명동 웅상신도시화성파크드림 107동 5층 503호 아파트입니다. 감정가 216,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 151,200,000원입니다. 말소기준권리는 2010.08.27. 설정된 한국주택금융공사 근저당권이고, 이후 등기된 국·양산시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
가격 쪽은 신건보다 확실히 내려온 상태입니다. 동일 면적대 최근 12건 평균은 208,125,000원이고 2026.07 최신 거래는 180,000,000원입니다. 현재 최저가 151,200,000원은 최근 12개월 평균의 72.6%로, 제공된 최근 거래 범위의 최저가 180,000,000원보다도 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12547 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 명동 1080-7 웅상신도시화성파크드림 107동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8492㎡ · 철근콘크리트구조 · 20층 제107동 제5층 제503호 |
| 현재 소유자 | 장양식 7분의 2 · 장영철 7분의 3 · 장우식 7분의 2 |
| 소유권 변동 | 2024.01.20. 상속 · 2025.09.24. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 151,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 122,871,329원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이나, 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 말소기준은 2010.08.27. 한국주택금융공사 근저당권이며, 2024년 이후 국·양산시 압류 4건과 2025.09.29. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래 아래
화성파크드림 동일 면적대 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 208,125,000원, 최신 거래는 2026.07의 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.85㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.76㎡ | 6 | 198,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 17 | 203,500,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 19 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 8 | 181,000,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 84.73㎡ | 18 | 289,000,000원 |
| 2026.03 | 84.76㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 2026.02 | 84.76㎡ | 8 | 232,000,000원 |
| 2026.01 | 84.85㎡ | 15 | 215,000,000원 |
| 2026.01 | 84.85㎡ | 15 | 197,000,000원 |
| 평균 | 84.8492㎡ | 12건 | 208,125,000원 |
최근 12건은 180,000,000원~289,000,000원에 거래됐고 평균은 208,125,000원입니다. 현재 최저가 151,200,000원은 이 평균의 72.6%입니다. 특히 같은 5층의 2026.07 거래가 180,000,000원이어서, 현재 최저가는 최신 거래보다도 낮은 구간입니다. 따라서 제공된 거래자료만 놓고 보면 가격 메리트가 생긴 회차로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,916,800원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 922,800,000원 | 148,283,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 151,200,000원 가정 시 집행비용 2,916,800원을 제외한 148,283,200원이 한국주택금융공사 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 774,516,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 774,516,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 105,840,000원 | 103,558,240원 | 819,241,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 74,088,000원 | 72,354,416원 | 850,445,584원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 명동 소재 웅상성당 북동측 인근입니다. 주위는 아파트단지·근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 전기·위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 단지. 화성파크드림 530세대, 2008.11.28. 준공입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·사다리형이며 공시지가는 754,100원/㎡입니다.
- 도로·규제. 대로3류(폭 25m~30m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 151,200,000원은 최근 12개월 평균 208,125,000원의 72.6%이고 최신 거래 180,000,000원보다 낮습니다. 가격 비교는 감정가보다 최근 거래를 중심으로 판단하세요.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 원본으로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있습니다. 당해세 해당 여부와 금액에 따라 배당순위가 바뀔 수 있습니다.
- 공유 상속관계. 현재 소유자는 장영철 7분의 3, 장양식 7분의 2, 장우식 7분의 2 지분으로 등기되어 있습니다. 매각 범위를 원본 사건서류와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 점유·관리비를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 눈에 들어오는 회차
이 물건은 말소기준권리가 2010.08.27. 한국주택금융공사 근저당으로 명확하고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인 신고도 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 한 차례 유찰로 감정가 216,000,000원에서 151,200,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 208,125,000원의 72.6%이고, 최신 5층 거래 180,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 시세만 놓고 보면 현재 회차부터 가격 경쟁력이 나타나는 구간입니다.
다만 국세·지방세 압류 4건과 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 결론은 권리구조는 단순하고 가격은 최근 시세 아래지만, 세금·점유 원본 확인 후 접근할 물건입니다.
