울산지방법원 2025타경12547. 양산시 명동 웅상신도시화성파크드림 107동 5층 503호 아파트입니다. 감정가 216,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 105,840,000원입니다. 말소기준은 2010.08.27 설정된 한국주택금융공사 근저당권이고, 이후 등기된 국·양산시 압류와 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 신건이었던 감정가와 현재 회차가 완전히 다릅니다. 동일 단지·동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 208,208,333원, 최신 거래는 2026.09의 198,000,000원인데 현재 최저가는 105,840,000원입니다. 데이터상 최근 12개월 평균 대비 비율은 50.8%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 가격을 권리·세금 배당 위험과 함께 검증하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12547 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 명동 1080-7 웅상신도시화성파크드림 107동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8492㎡ · 철근콘크리트구조 20층 제107동 제5층 제503호 |
| 현재 소유자 | 장영철 7분의 3 · 장양식 7분의 2 · 장우식 7분의 2 |
| 소유권 취득 원인 | 2024.01.20 상속 · 2025.09.24 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 122,871,329원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 말소기준은 2010.08.27 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 922,800,000원입니다. 이후 2024년 국·양산시 압류, 2025년 임의경매개시결정, 2025년 국 압류, 2026년 양산시 압류가 이어졌으며 제공된 권리분석에서는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차 배당 계산의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 뒤 최근 거래보다 크게 낮아졌다
화성파크드림은 530세대, 2008.11.28 준공 단지입니다. 대상 면적은 84.8492㎡이며, 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 208,208,333원, 최신 거래는 2026.09의 198,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.85㎡ | 6 | 198,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.76㎡ | 6 | 198,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 17 | 203,500,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 19 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 8 | 181,000,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 84.73㎡ | 18 | 289,000,000원 |
| 2026.03 | 84.76㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 2026.02 | 84.76㎡ | 8 | 232,000,000원 |
| 2026.01 | 84.85㎡ | 15 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.8492㎡ | 12건 | 208,208,333원 |
확인된 거래 범위는 180,000,000원~289,000,000원이고, 최신 거래는 198,000,000원입니다. 현재 최저가 105,840,000원은 최근 12개월 평균 208,208,333원의 50.8%입니다. 감정가 단계와 달리 2회 유찰된 현재 회차에서는 최근 거래가격보다 낮은 가격대가 형성되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,281,760원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 922,800,000원 | 103,558,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,281,760원을 제외한 103,558,240원이 한국주택금융공사에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 819,241,760원이며, 신청채권 122,871,329원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 명동 소재 웅상성당 북동측 인근. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 전기·위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 사다리형에 유사한 토지로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 754,100원/㎡입니다.
- 도로·규제. 대로3류와 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 기반. 화성파크드림은 530세대이며 2008.11.28 준공됐고, 대상 면적과 유사한 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준 확인. 감정가 216,000,000원이 아니라 2회 유찰된 현재 최저가 105,840,000원을 최근 시세와 비교해야 합니다. 최근 12개월 평균 대비 50.8%입니다.
- 세금 압류 확인. 국·양산시 압류 4건이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2010.08.27 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이며, 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 점유관계 재확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황과 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 편차 확인. 동일 면적대 최근 거래는 180,000,000원부터 289,000,000원까지 분포하므로 개별 호수의 층과 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 지금은 ‘유찰 뒤 가격’이 핵심
이 사건은 말소기준이 명확하고 임차인이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 가격은 감정가 216,000,000원에서 2회 유찰되어 105,840,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 평균 208,208,333원의 50.8%입니다. 최신 거래 198,000,000원과 비교해도 현재 최저매각가는 낮습니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하는 절차는 남아 있습니다. 제공된 자료 기준으로는 인수 위험보다 낮아진 가격과 세금 배당 확인이 승부처인 물건입니다.
