206,780,000원
울산지방법원 2025타경12578. 양산시 동면 석산리 ‘e편한세상남양산2차’ 203동 3층 302호 아파트입니다. 감정가는 422,000,000원이지만 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 206,780,000원까지 내려왔습니다. 제공된 권리계산상 말소기준은 2023.05.01 경남신용보증재단 가압류 35,833,324원이고, 뒤의 농협은행 가압류와 한국자산관리공사의 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격 측면에서는 차이가 큽니다. 같은 단지 동일 면적 104.66㎡의 최근 12개월 거래 8건 평균이 396,687,500원, 가장 최근 2026.05 거래가 385,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 52.1%에 불과하고, 최근 거래 흐름도 과거 구간 대비 2.6% 높은 것으로 집계돼 있습니다. 현재 가격을 단순히 과거 고가 평균과 비교하기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 봐도 할인 폭이 충분히 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12578 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 1450-1 이편한세상남양산2차 203동 3층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 104.6645㎡ · 20층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 소유자 | 나선 · 2013.12.02 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 206,780,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 264,646,875원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
등기상 과거 국민은행·부산은행·반여2,3동새마을금고·교보생명보험· 에스비아이저축은행의 근저당 설정 및 말소·이전 이력이 다수 존재합니다. 제공된 권리계산에서는 2023.05.01 경남신용보증재단 가압류를 말소기준권리로 잡고 있으며, 2023.10.13 농협은행 가압류와 2025.09.22 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 52.1%
같은 단지 e편한세상남양산2차의 동일 면적 104.66㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 393,375,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 396,687,500원과 최신 거래 385,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 104.66㎡ | 18 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 104.66㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 104.66㎡ | 10 | 363,000,000원 |
| 2026.01 | 104.66㎡ | 19 | 435,000,000원 |
| 2025.08 | 104.66㎡ | 2 | 372,500,000원 |
| 2025.08 | 104.66㎡ | 5 | 393,000,000원 |
| 2025.07 | 104.66㎡ | 14 | 405,000,000원 |
| 2025.07 | 104.66㎡ | 20 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 104.66㎡ | 8건 | 396,687,500원 |
최근 12개월 평균 396,687,500원에 비해 현재 최저가는 206,780,000원으로 52.1% 수준입니다. 가장 최근 거래인 2026.05의 385,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 명확히 낮습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.6% 높은 흐름으로 집계돼, 하락 추세를 이유로 할인 폭을 과대평가해야 하는 상황도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,694,920원 |
| 1. 가압류 · 경남신용보증재단 | 35,833,324원 | 35,833,324원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 21,056,486원 | 21,056,486원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 146,195,270원 |
제시된 배당 시나리오에서는 채권자 합계 56,889,810원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 146,195,270원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권자 청구금액 264,646,875원은 제시된 시나리오에서 배당액 0원으로 표시되어 있으므로 실제 배당순위와 권리관계는 원본 서류 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 2013.05.27입니다.
- 도로. 북측·서측·남측으로 각각 중로에 접하고, 동측은 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 933,600원/㎡입니다.
- 단지. e편한세상남양산2차는 998세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 제공된 계산상 2023.05.01 경남신용보증재단 가압류가 말소기준입니다. 과거 다수 근저당 및 권리이전 내역과 함께 등기부 원본을 대조하세요.
- 배당순위 확인. 신청채권자 청구금액 264,646,875원과 제시된 배당 시나리오의 배당 0원 표시는 원본 배당관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 206,780,000원은 최근 12개월 평균 396,687,500원의 52.1%로, 최근 시세 기준 할인 폭이 큽니다.
- 실거래 편차. 동일 면적 전체 12건은 310,000,000원부터 435,000,000원까지 거래되어 층·상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최근 실거래를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 충분히 내려왔고, 남은 숙제는 점유·배당 확인”
이 물건의 현재 최저가는 206,780,000원으로 감정가 422,000,000원의 49%, 최근 12개월 동일 면적 평균 396,687,500원의 52.1%입니다. 최근 거래 흐름도 이전 구간 대비 2.6% 높은 것으로 집계되어 있어 최근 시세 기준으로도 현재 가격의 할인 폭은 분명합니다. 확인된 임차인은 없고 제시 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 감정요항의 임대관계가 미상이고, 신청채권자 청구금액 264,646,875원이 제시 배당 시나리오에서는 배당 0원으로 나타나는 만큼 점유관계와 실제 배당순위 확인이 마지막 핵심입니다. 가격만 보면 2회 유찰의 효과가 충분히 반영된 회차이고, 권리 측면에서는 원본 문서 대조를 통해 인수 0원 구조가 그대로 유지되는지를 확인하는 것이 중요합니다.
