울산지방법원 2025타경12578. 양산시 동면 석산리 ‘e편한세상남양산2차’ 203동 3층 302호 아파트입니다. 감정가는 422,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 295,400,000원입니다. 소유자 나선은 2013년 매매로 취득했고 등기상 거래가액은 270,000,000원입니다. 현재 정리된 말소기준은 2023.05.01 경남신용보증재단 가압류 35,833,324원이며, 이후 농협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서는 눈에 띕니다. 동일 면적 104.66㎡ 실거래의 최근 12개월 평균은 396,687,500원, 최신 거래는 2026.05의 385,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.5% 수준이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.6% 높은 흐름입니다. 따라서 과거 전체 평균만이 아니라 최신·최근 12개월 시세를 기준으로 보더라도 현 회차에는 가격 여유가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 1450-1 이편한세상남양산2차 203동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용중 · 20층 건물 내 3층 302호 |
| 실거래 비교면적 | 104.6645㎡ · 동일 면적 거래 매칭 |
| 소유자 | 나선 · 2013.12.10 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 295,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 264,646,875원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2013.05.27 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 이전등기 원문 대조 필요
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 ‘미상’으로 기재되어 있으므로 현장 점유상태까지 임차인 없음으로 단정하는 것은 피하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 74.5%
e편한세상남양산2차는 998세대, 사용승인일은 2013.05.27입니다. 대상 면적과 매칭되는 104.66㎡ 실거래 12건 가운데 최근 12개월 표본은 8건이며, 최근 12개월 평균은 396,687,500원입니다. 최신 거래는 2026.05 385,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 104.66㎡ | 18 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 104.66㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 104.66㎡ | 10 | 363,000,000원 |
| 2026.01 | 104.66㎡ | 19 | 435,000,000원 |
| 2025.08 | 104.66㎡ | 2 | 372,500,000원 |
| 2025.08 | 104.66㎡ | 5 | 393,000,000원 |
| 2025.07 | 104.66㎡ | 14 | 405,000,000원 |
| 2025.07 | 104.66㎡ | 20 | 410,000,000원 |
| 2025.03 | 104.66㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2024.09 | 104.66㎡ | 18 | 310,000,000원 |
| 2024.09 | 104.66㎡ | 3 | 432,000,000원 |
| 2024.08 | 104.66㎡ | 18 | 425,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 396,687,500원 |
전체 12건 평균은 393,375,000원이지만 가격 판단은 최근 자료를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 396,687,500원, 최신 거래는 385,000,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군 대비 +2.6%입니다. 현재 최저매각가 295,400,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%로, 현 회차는 최근 시세 이상이 아니라 최근 시세보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,935,600원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 35,833,324원 | 35,833,324원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 21,056,486원 | 21,056,486원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 233,574,590원 |
현재 회차 가정에서는 가압류 채권 합계 56,889,810원이 전액 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 233,574,590원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석산초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 2013.05.27입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측·서측·남측으로 각각 중로에 접하고 동측으로 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 933,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 998세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래 8건 평균은 396,687,500원, 최신 거래는 385,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당권 이전 원문 대조. 2024.03.27 및 2024.05.31 권리이전 기록과 각 원 근저당권의 현재 상태를 등기사항전부증명서에서 직접 연결해 확인해야 합니다.
- 신청채권 배당관계 확인. 한국자산관리공사 청구 264,646,875원과 현재 예상배당 0원의 관계를 매각물건명세서·배당요구 관계와 함께 확인하는 것이 중요합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유상태는 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세로. 전체 평균 393,375,000원보다 최근 12개월 평균 396,687,500원과 최신 거래 385,000,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 적절합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 295,400,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%이고 최근 추세는 +2.6%입니다. 가격상 할인은 이미 형성돼 있습니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.08입니다.
맺으며 — 가격은 합격권, 권리 확인이 마지막 관문
이 물건의 강점은 분명합니다. 감정가 422,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 295,400,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 396,687,500원의 74.5%입니다. 최신 거래도 385,000,000원, 최근 추세도 +2.6%이므로 현 회차 가격을 단순히 ‘싸 보이는 착시’로 볼 이유는 없습니다.
반면 권리는 한 번 더 확인해야 합니다. 확인된 임차인 신고가 없고 예상 인수액도 0원이어서 임차인 보증금 때문에 실질취득가가 올라가는 사건은 아닙니다. 그러나 과거 다수 근저당권과 2024년 권리이전 기록, 그리고 한국자산관리공사 청구 264,646,875원이 예상배당에서 0원으로 나타나는 점은 그냥 넘길 수 없습니다. 가격은 매력적이고 인수액은 0원, 다만 등기 원문 확인을 마쳐야 비로소 입찰 가능한 사건으로 보는 것이 균형 잡힌 결론입니다.
