서울중앙지방법원 2025타경103994. 청룡오피스텔 5층 503호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 실제 이용은 오피스텔입니다. 감정가 82,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 52,480,000원, 감정가의 64%입니다. 표면 가격보다 더 중요한 것은 2023.07.21. 설정된 한국토지주택공사 명의 88,000,000원 주택임차권입니다.
이 임차권의 주민등록일자는 2021.03.11., 확정일자는 2021.02.19.로, 말소기준권리인 2025.09.22. 강서구 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 현재 회차에서 배당받지 못하는 36,864,640원이 매수인 인수로 남고, 낙찰가와 합친 총부담은 89,344,640원이 됩니다. 하지만 본건은 신청채권자인 서울보증보험이 임차보증금반환채권의 양수인이며, 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 조건으로 매각됩니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103994 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 5층 503호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 제5층 제503호 · 사용승인일 2005.03.10 |
| 소유자 | 이상현 · 2021.02.08. 소유권이전 · 거래가액 76,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 52,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 92,901,479원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2025.09.22. 강서구 압류입니다. 그보다 앞선 한국토지주택공사의 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 전입신고 2021.03.11., 확정일자 2021.02.19., 보증금 88,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가 가정에서는 51,135,360원을 배당받고, 룰상 미배당액 36,864,640원이 남습니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰로 64%, 그러나 시세 우열은 별도
현재 최저매각가는 52,480,000원으로 감정가 82,000,000원의 64%입니다. 3회 유찰 시 가정 매각가는 41,984,000원, 4회 유찰 시 33,587,200원입니다. 다만 본건은 확약을 반영하면 낙찰가 외 선순위 보증금의 실질 인수는 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준도 52,480,000원으로 봅니다.
반대로 확약을 제외한 원칙적 권리 계산만 보면 현재 회차는 낙찰가 52,480,000원에 미배당 임차보증금 36,864,640원이 더해져 총부담이 89,344,640원이 됩니다. 즉 단순히 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 권리조건을 확인하지 않고 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 본건은 바로 이 확약 문구가 실질취득액을 바꾸는 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,344,640원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 88,000,000원 | 51,135,360원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 92,901,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금의 룰상 미배당액은 36,864,640원입니다. 다만 본건의 매각조건상 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 적용되므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 신청채권자 서울보증보험의 청구액 92,901,479원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울관악초등학교 북동측 인근으로 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 시장, 학교 등이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 봉천역이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층 503호이며 사용승인일은 2005.03.10입니다. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 화재탐지·경보, 승강기, 주차 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,621,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 대조. 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건으로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 다시 확인하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당계산상 미배당액은 36,864,640원이지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·임대·전입 관련 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 2회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 64%지만, 감정가 대비 할인만으로 시세 대비 저가 여부를 단정하지 마세요.
- 신청채권자 미배당. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서 서울보증보험 청구액 92,901,479원은 배당 0원으로 계산됩니다.
- 현황 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “64%”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건은 감정가 82,000,000원에서 2회 유찰되어 52,480,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 88,000,000원 임차권입니다. 확약을 배제하면 현재 회차에서 36,864,640원의 보증금이 미배당되어 매수인에게 남고 총부담은 89,344,640원이 됩니다. 반면 매각조건에 적힌 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 반영하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 낙찰가 기준 52,480,000원입니다.
따라서 권리의 결론은 “선순위 임차권 존재 → 확약 적용으로 실질 인수 0원”입니다. 다만 근린시설 분류, 오피스텔 이용, 2회 유찰이라는 특성이 있고 시세 우열을 확정할 거래가격 근거가 없는 만큼, 감정가 64%만 보고 가격 메리트를 단정하기보다는 실제 환금성과 사용가치를 확인하는 접근이 필요합니다.
