서울중앙지방법원 2025타경103994. 관악구 봉천동 청룡오피스텔 5층 503호입니다. 사건상 용도표시는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이상현이며 2021.02.08 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 말소기준권리보다 먼저 들어온 주택임차권등기입니다.
한국토지주택공사 명의 임차권은 임대차계약일 2021.02.18, 확정일자 2021.02.19, 주민등록일자 2021.03.11, 점유개시일 2021.03.15이고 보증금은 88,000,000원입니다. 말소기준인 2025.09.22 강서구 압류보다 훨씬 앞서므로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어오는 선순위 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103994 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 5층 503호 |
| 도로명 | 서울특별시 관악구 청룡4길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 내 제5층 제503호 · 사용승인일 2005.03.10 |
| 소유자 | 이상현 (2021.02.08 소유권이전 · 거래가액 76,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 65,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 92,901,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2025.09.22 강서구 압류입니다. 이보다 앞선 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 권리이고, 전입일도 말소기준보다 앞서 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 반대로 2025.10.02 강제경매개시결정과 2026.04.14 관악구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차권·승계 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 권리관계 1건
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 전유부분 전부 · 보증기관 권리신고 | 88,000,000원 | 대항력 有 2021.03.11 전입 | 우선변제 有 확정 2021.02.19 · 배당요구 | 보증기관·승계 서울보증보험이 반환채권 양수인 |
한국토지주택공사는 보증기관 권리관계로 분류되므로 이를 별도의 실사용 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인이라고 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 보증기관 사이의 임차보증금 반환채권 승계 구조로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 80%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 사건은 감정가 82,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 65,600,000원입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교는 해당하지 않아, 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다.
특히 이 사건은 일반 선순위 임차권 사건이라면 최저가보다 실질취득액을 봐야 하는 유형입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 다만 이번 매각은 잔액 포기·임차권 말소 동의가 조건으로 붙어 있으므로 그 조건을 전제로 한 현재 회차의 실질취득은 65,600,000원으로 봅니다. 이 금액의 시세상 적정성은 별도 거래자료 없이 판단하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,580,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 88,000,000원 | 64,019,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 92,901,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 23,980,800원입니다. 다만 이 사건은 해당 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 조건으로 매각하므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 서울보증보험의 92,901,479원 청구는 보증금 반환채권 양수 관계가 있으므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 65,600,000원 | 23,980,800원 | 92,901,479원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 52,480,000원 | 36,864,640원 | 92,901,479원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 41,984,000원 | 47,171,712원 | 92,901,479원 |
표만 보면 최저가는 회차마다 내려가지만, 확약이 없는 일반적인 선순위 임차권 사건이라면 매수인 인수액이 23,980,800원에서 36,864,640원, 47,171,712원으로 커집니다. 따라서 이런 구조에서는 낙찰가만 보고 “더 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 이번 사건은 미배당 반환청구권 포기·임차권 말소 동의라는 매각조건 때문에 그 인수 구조가 실질적으로 해소되는 예외입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울관악초등학교 북동측 인근으로 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 시장, 학교 등이 혼재하는 주상지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 봉천역이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 5층 503호로, 위생·급배수·도시가스·난방· 화재탐지 및 경보·승강기·주차 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(봉천지역중심)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 기재가 있습니다.
- 토지. 공시지가 6,621,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 평지입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 조건이 실제 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권의 본래 위험 인지. 확약이 없으면 현 회차 기준 23,980,800원의 인수가 발생하는 구조입니다. 단순히 “선순위 임차권이 있다” 또는 “최저가가 80%다”만으로 판단해서는 안 됩니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 보증금과 서울보증보험 청구를 서로 다른 실사용 임차인 보증금처럼 더하면 안 됩니다. 서울보증보험은 임차보증금반환채권 양수인입니다.
- 가격은 별도 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현 최저가 65,600,000원이 시세보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 결론낼 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도표시는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용과 공부상 용도, 대출·세금·환금성 조건을 입찰 전에 함께 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 실제 임차인으로 합산되는 신고자는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 매각조건이 뒤집는다”
이 물건의 등기만 보면 전형적인 선순위 대항력 임차권 인수형입니다. 한국토지주택공사 임차권은 말소기준보다 앞서고 보증금 88,000,000원 중 현 회차 배당으로 충당되지 않는 23,980,800원이 남기 때문입니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나는 구조라 최저가만 보고 싸다고 해서는 안 됩니다.
하지만 이번 사건은 매각물건명세서의 조건이 결론을 바꿉니다. 임차인 및 반환채권 양수인 서울보증보험이 미배당 잔액을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건이므로, 해당 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리상 핵심은 “선순위 임차권이 있느냐”보다 그 포기·말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 살아 있느냐입니다. 가격은 실거래 비교가 없어 별도로 보수적으로 검증해야 합니다. 권리는 조건부 합격, 가격 평가는 유보. 이 사건의 결론입니다.
