창원지방법원 2025타경12085. 김해시 대성동 동호맨션 3층 309호 아파트입니다. 소유자 조영순은 2014년 5월 소유권을 취득했고, 현재 살아 있는 핵심 담보권은 2015년 4월 7일 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 67,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 2025년 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 79,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 55,300,000원, 정확히 감정가의 70%입니다. 제공된 실거래 지표는 최근 12개월 평균 80,000,000원, 최신 거래 80,000,000원이며, 현재 최저가는 이 기준의 69.1%입니다. 전체 평균 69,000,000원보다도 낮지만, 가격 판단은 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대성동 66-1 동호아파트 3층 309호 · 도로명 경상남도 김해시 구지로135번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 아파트로 이용 중 · 전용면적 매칭 69.39㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층 309호 |
| 소유자 | 조영순 · 2014.05.14 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 31,363,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 가압류와 근저당권 중 상당수는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 경매의 기준이 되는 권리는 2015.04.07 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후인 2025.09.10 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없고, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 확인
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 지표 대비 69.1%
동호맨션은 39세대, 1989년 5월 준공 단지입니다. 제공된 동일 면적대 실거래는 5건이며, 최근 거래는 2024년 6월 3층 80,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균도 80,000,000원, 전체 평균은 69,000,000원입니다. 최근 거래군과 그 이전 거래군의 추세 지표는 +20.8%로, 하락 추세가 아니라 최근 가격대가 이전보다 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 69.21㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2023.05 | 69.21㎡ | 3 | 76,000,000원 |
| 2022.11 | 69.21㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2021.09 | 69.21㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 2021.08 | 69.39㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 69,000,000원 |
현재 최저가 55,300,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 80,000,000원의 69.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 55,300,000원으로 같아, 권리 인수까지 더한 뒤에도 최근 가격 지표보다 낮습니다. 전체 평균 69,000,000원 대비로도 약 80.1% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 67,200,000원 | 53,904,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 31,363,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 98,563,830원 중 예상 배당액은 53,904,600원이고, 미배당액은 44,659,230원입니다. 이 미배당은 채권자 측 손실·잔존채권 문제이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 55,300,000원 | 53,904,600원 | 44,659,230원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 38,710,000원 | 37,613,220원 | 60,950,610원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 72,354,576원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어나는 인수형 구조가 아니라, 낙찰가가 곧 실질취득의 핵심이 되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해여자중학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·학교 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 642,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 39세대·1989년 준공의 소규모 노후 단지이며 동일 면적대 제공 거래는 5건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 55,300,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 80,000,000원의 69.1%입니다. 권리 인수액 0원을 전제로 가격 메리트가 확인됩니다.
- 노후·소규모 단지. 1989년 준공, 39세대라는 조건을 감안해 내부 상태와 향후 수선 부담, 재매각 기간을 함께 계산해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당 44,659,230원이 생기지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 자체를 매수인의 추가 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 제공된 배당표는 당해세·최우선변제 등이 실제로 달라질 수 있으므로 입찰 전 관련 원본과 체납 관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유상태를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘노후 소규모 단지의 가격’이 승부처
이 사건은 제공된 배당·등기 기준으로 보면 매수인 인수액이 0원이고, 현재 최저가 55,300,000원이 최근 12개월 평균 및 최신 거래 80,000,000원의 69.1%에 불과해 가격 여지가 있습니다. 최근 거래군의 추세 지표도 +20.8%로 하락장이 아닙니다.
다만 싸다는 사실만으로 등급을 과도하게 올리기에는 조건이 있습니다. 동호맨션은 39세대, 1989년 준공의 소규모 노후 아파트이고, 실거래 표본도 5건입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험이 아니라 실제 점유 확인과 환금성입니다. 권리는 단순하고 가격은 유리하지만, 내부 상태와 매도 기간을 보수적으로 잡는 접근이 맞습니다.
