창원지방법원 2025타경12094. 풍호주공아파트 110동 4층 406호, 전용면적 비교 기준 39.3㎡의 아파트입니다. 현재 소유자 박문완은 2022.03.25 매매를 원인으로 거래가액 90,000,000원에 취득했고, 2022.04.25 소유권이전과 함께 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 64,900,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이후 해당 근저당권은 2024.07.12 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.09.11 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행 중입니다. 말소기준보다 뒤에 경매개시결정이 있으므로 매각 시 정리되는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 다만 임차인으로 확인된 사람은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 입찰 전 점유관계는 원본 자료로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12094 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 풍호동 744 풍호주공아파트 110동 4층 406호 · 도로명주소 동진로 166 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 비교면적 39.3㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 4층 |
| 소유자 | 박문완 (2022.03.25 매매 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 53,123,526원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 위험은 없다
말소기준은 2022.04.25 농협은행주식회사 근저당권 64,900,000원입니다. 이 근저당권은 2024.07.12 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.09.11 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 배당표상 현재 최저가 58,800,000원에서 근저당 채권 전액을 충족하지 못해 7,558,400원의 미배당이 발생하지만, 이 금액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 소멸하는 담보권에서 발생하는 부족액입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
풍호주공은 390세대, 1990.08.08 준공 단지입니다. 비교면적 39.3㎡·39.69㎡의 실거래 12건이 확인되며, 전체 평균은 72,233,333원입니다. 그러나 과거 85,000,000원·93,300,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 66,600,000원과 최신 거래 64,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.3㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 2026.07 | 39.69㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2026.05 | 39.3㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 39.3㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 39.3㎡ | 3 | 61,000,000원 |
| 2025.05 | 39.69㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2025.05 | 39.3㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2025.03 | 39.3㎡ | 1 | 68,500,000원 |
| 2024.11 | 39.3㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2024.05 | 39.3㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 2024.03 | 39.3㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2024.03 | 39.69㎡ | 4 | 93,300,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 66,600,000원 |
현재 최저매각가 58,800,000원은 최근 12개월 평균의 88.3%입니다. 최신 거래가 64,000,000원보다도 낮은 가격대이므로 현재 회차에는 분명 최근 시세 대비 가격 여유가 있습니다. 다만 시장 추세가 -12.7%로 하락하고 있어, 과거 전체 평균 72,233,333원을 기준으로 “크게 싸다”고 해석하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,458,400원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 2024.07.12 한국주택금융공사로 이전 | 64,900,000원 | 57,341,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 7,558,400원의 미배당이 발생합니다. 그러나 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 동진여자중학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 406호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 993,400원/㎡입니다. 철도보호지구, 비행안전제4구역, 지원항공작전기지, 제한보호구역(해군기지), 교육환경 보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 390세대 단지에서 최근 12개월 동일 면적대 거래가 5건 확인되지만, 최근 가격 추세가 -12.7%로 내려가는 구간이라는 점이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 평균 72,233,333원보다 최근 12개월 평균 66,600,000원과 최신 거래 64,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 과거보다 -12.7% 낮아졌습니다. 현재 최저가가 최근 평균의 88.3%라는 사실만으로 과도한 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 매각가는 41,160,000원, 3회 유찰 시 28,812,000원으로 제시돼 있습니다. 추가 유찰은 가격 여유를 키우지만 시장 하락과 함께 판단해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 현황을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 회차 근저당 미배당 7,558,400원이 발생해도 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 원본·점유관계·세금 및 관리비를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘하락 추세를 감안한 조건부 매력’
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.25 근저당권이 말소기준이고, 해당 근저당은 한국주택금융공사로 이전된 뒤 임의경매가 시작됐습니다. 현재 매각가를 가정하면 담보채권에 7,558,400원이 부족하지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 감정가 84,000,000원에서 한 차례 유찰돼 58,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 66,600,000원의 88.3%입니다. 따라서 최근 시세보다 낮은 구간이라는 점은 분명한 장점입니다. 다만 최근 시장이 과거 대비 -12.7% 하락했고, 최신 거래도 64,000,000원까지 내려온 상태입니다. 결론은 “권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트는 하락 추세를 반영해 보수적으로 판단할 물건”입니다.
