98,000,000원
창원지방법원 2025타경12103. 창원 성산구 대방동 대방그린빌아파트 3동 12층 1207호입니다. 감정가는 140,000,000원, 현재 최저매각가는 98,000,000원으로 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 소유자는 김상란이고, 경매개시결정 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기 흐름상 과거의 근저당·전세권 상당수는 이미 말소돼 있으며, 현재 경매의 말소기준으로 계산된 권리는 2024.10.11. 창원시 압류입니다.
다만 이 사건에서 숫자보다 먼저 봐야 할 부분이 하나 있습니다. 2023.11.21. 설정된 한화에어로스페이스주식회사 전세권은 전세금 128,250,000원이고, 2024.01.11. 그 전세권이 주택도시보증공사로 이전된 등기가 존재합니다. 현재 경매 역시 주택도시보증공사가 신청했습니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 등기 데이터에는 전세권 이전등기가 별도로 남아 있으므로 원본 서류에서 이 전세권의 매각 후 소멸 여부를 확인한 뒤 입찰가를 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12103 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 12층 1207호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 39.715㎡ · 지상20층 건물 내 12층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 128,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 현장 동 표시 | 공부상 ‘3동’ · 현장 ‘103동’ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 창원시 압류, 전세권 이전등기는 별도 확인
등기상 과거 한국주택은행·국민은행 근저당, 삼성테크윈 근저당, 한화테크윈 전세권, 신한은행 근저당 등은 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 계산된 말소기준권리는 2024.10.11. 창원시 압류이고, 그 뒤의 옥천군 압류와 2025.09.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 사람 기준 임차보증금 인수 문제는 현재 자료에서 확인되지 않지만, 위 전세권 이전등기와는 구분해서 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래권 아래
대방그린빌 동일면적 39.72㎡의 최근 거래 12건은 2026년 3월부터 8월까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 121,583,333원, 최신 거래는 2026년 8월 133,000,000원, 표본 최저는 97,000,000원, 최고는 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 14 | 131,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 121,583,333원 |
현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.6%입니다. 최신 거래 133,000,000원보다도 낮고, 표본 최저 거래 97,000,000원과 가까운 수준입니다. 따라서 권리관계가 원본 확인을 통해 인수 0원으로 확정된다는 전제에서는 가격 자체는 최근 실거래권 하단에 진입해 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,836,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 채권자 배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원이며, 집행비용 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 소유자 잔여로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 — 추가 유찰 시
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 98,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 68,600,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 48,020,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 상가 및 근린생활시설이 소재하는 주거지대로 입지여건과 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 노선버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물의 12층 1207호이며, 승강기·도시가스 보일러·급배수·위생·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역. 대로3류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역이 포함·저촉됩니다.
- 단지 규모. 대방그린빌은 834세대, 준공일은 1996.06.08입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 동 표시는 공부상 ‘3동’, 현장에서는 ‘103동’입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 이전등기 원본 확인. 2024.01.11. 주택도시보증공사 전세권 이전등기의 현재 효력과 매각 후 소멸 여부를 매각물건명세서·등기부 원본에서 확인하세요.
- 신청채권자 관계 확인. 경매신청인 주택도시보증공사와 전세권 이전등기의 관계를 경매기록에서 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 98,000,000원은 최근12개월 평균 121,583,333원의 80.6%, 최신 거래 133,000,000원보다 낮습니다.
- 임대·점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현황조사와 현장에서 재확인하세요.
- 동 표시 확인. 공부상 3동, 현장 103동으로 표시되므로 현장 방문 시 목적물 특정에 유의하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 확인 후
이 물건은 가격만 놓고 보면 한 차례 유찰 후 의미 있는 구간에 들어왔습니다. 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 121,583,333원의 80.6%이고, 최신 거래 133,000,000원보다도 낮습니다. 임차인 조사 내역이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 등기부에는 2024.01.11. 주택도시보증공사로 이전된 전세권 등기가 별도로 존재하고, 현재 경매신청인도 주택도시보증공사입니다. 따라서 이 사건은 “98,000,000원이라 싸다”에서 분석을 끝낼 물건이 아닙니다. 전세권 이전등기의 매각 후 처리관계를 원본으로 확인해 인수 0원이 확정될 때 가격 메리트가 비로소 완성됩니다. 결론은 가격은 긍정적, 권리 확인은 필수입니다.
