98,000,000원
+ 34,164,000원
창원지방법원 2025타경12113. 창원 성산구 대방동 대방그린빌아파트 2동 18층 1802호입니다. 감정가는 140,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 98,000,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일 면적 평균 121,583,333원의 80.6%라 눈에 띄게 낮아 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 김경난의 대항력 있는 임차보증금 130,000,000원입니다.
김경난은 2024.05.20. 주민등록, 2024.05.29. 점유개시, 2024.05.07. 확정일자를 갖고 있습니다. 말소기준권리로 계산된 창원시 압류일은 2024.10.11.이므로 전입과 점유가 그보다 앞섭니다. 제공된 권리판정 역시 대항력 있음, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권 있음으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 2동 18층 1802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.715㎡ · 철근콘크리트조 20층 건물 내 18층 1802호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 사용승인일 | 1996.06.08. |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 김경난 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
현재 권리분석의 기준점은 2024.10.11. 창원시 압류입니다. 이후 옥천군 압류와 2025.09.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김경난의 주택임차권등기는 2026.05.08. 접수되어 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 임차인의 전입·점유는 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 등기 소멸과 보증금 잔액 인수는 별개의 문제입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경난 | 제2동 제18층 제1802호 전부 | 130,000,000원 | 2024.05.20. | 2024.05.07. | 2026.05.08. | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
김경난은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 정리되어 있습니다. 주민등록일 2024.05.20., 점유개시일 2024.05.29. 모두 말소기준권리 2024.10.11.보다 앞서고, 확정일자 2024.05.07. 및 배당요구도 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 표면 80.6%가 실제 할인율은 아니다
대방그린빌 동일 면적대 최근 12건 평균은 121,583,333원이고, 가장 최근 2026.08. 거래는 133,000,000원입니다. 거래 범위는 97,000,000원~140,000,000원입니다. 최저매각가 98,000,000원만 보면 최근 12개월 평균의 80.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 14 | 131,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 121,583,333원 |
문제는 현재 회차에서 배당 후 남는 임차보증금이 34,164,000원이라는 점입니다. 즉 낙찰대금 98,000,000원 외에 이 잔액을 떠안는 구조여서 실질취득 기준은 최근 12개월 평균 121,583,333원보다 높아집니다. 최신 거래 133,000,000원과도 매우 가까운 수준입니다. 따라서 이 물건에는 “최저가가 시세보다 싸다”는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 98,000,000원 | 34,164,000원 | 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 68,600,000원 | 63,034,800원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 48,020,000원 | 83,244,360원 | 감정가 34.3% |
⑤ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 김경난 보증금 | 130,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 갑구 36번 경매개시결정 · 김경난 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,164,000원 후 김경난에게 95,836,000원이 배당되고, 보증금 부족분 34,164,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 18층 1802호이며 사용승인일은 1996.06.08.입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로3류·소로2류에 접하고, 교육환경보호구역 및 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 도로. 북측 약 8m 내외 포장도로와 남동측 약 25m 내외 포장도로에 접하고 북측 및 남측에 차량 진출입로가 있습니다.
- 단지. 대방그린빌은 834세대이며 동일 면적 최근 12건 거래가 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
- 현장 표시. 공부상 ‘2동’이지만 현장 건물 외벽에는 ‘102동’으로 표시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 98,000,000원은 최근12개월 평균의 80.6%지만, 현재 회차 미배당 보증금 34,164,000원 인수가 별도로 있습니다.
- 임차보증금 인수 검증. 김경난의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록·점유 이력과 임차권등기명령 원본을 확인해야 합니다.
- 채권자·임차인 동일 이름 확인. 강제경매 채권자와 임차권자가 김경난으로 동일하므로 관계인 여부와 채권 발생 원인을 대조해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 2회 유찰 시 낙찰가 68,600,000원으로 낮아지지만 인수액은 63,034,800원으로 증가합니다.
- 3회 유찰도 동일. 낙찰가 48,020,000원으로 낮아져도 인수액은 83,244,360원으로 늘어 실질취득 구조는 크게 달라지지 않습니다.
- 시세 기준. 최근12개월 평균 121,583,333원과 최신 거래 133,000,000원을 기준으로 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 비교해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용을 포함한 가정치이고 당해세·최우선변제는 미반영이므로 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 동 표시 확인. 공부상 2동, 현장 외벽 102동 표기를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “98,000,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 최저매각가 98,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 121,583,333원과 비교하면 분명 낮아 보이지만, 김경난의 보증금 130,000,000원이 대항력을 갖고 있고 현재 회차 배당 후 34,164,000원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 그래서 낙찰가가 한 번 더, 두 번 더 내려가도 인수액이 반대로 증가합니다.
현재 회차에서는 낙찰가 98,000,000원에 인수 34,164,000원이 붙어 최근 12개월 평균 121,583,333원을 웃도는 실질취득 구조가 됩니다. 최신 거래 133,000,000원과도 매우 가까워, “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 여기에 임차권자와 강제경매 채권자가 김경난으로 동일하다는 관계인 가능성 경고까지 있습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 대항력 임차보증금의 실체와 미배당 인수액을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
