창원지방법원 2025타경12113. 창원 성산구 대방동 대방그린빌아파트 2동 18층 1802호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 18층입니다. 공부상 동 표시는 “2동”이지만 현장 외벽에는 “102동”으로 표시되어 있습니다.

이 물건은 숫자 하나 때문에 매우 싸 보입니다. 감정가 140,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저매각가가 68,600,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 실거래 118,375,000원의 58.0%입니다. 그러나 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 임차인 김경난은 2024.05.20 전입했고 2024.05.07 확정일자를 받았으며, 말소기준으로 잡힌 2024.10.11 창원시 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

과거 국민은행 계열 근저당과 2016년 신한은행 근저당, 임상미의 주택임차권 등은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.10.11 창원시 압류입니다. 문제는 김경난의 임대차가 그보다 앞선다는 점입니다. 임대차계약일은 2024.05.03, 확정일자는 2024.05.07, 전입일자는 2024.05.20, 점유개시일자는 2024.05.29로 정리돼 있습니다.

② 임차인 — 대항력·우선변제권·잔액 인수

김경난은 2026.05.08 임차권등기명령에 따라 주택임차권을 등기했고, 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 130,000,000원 중 66,965,200원만 배당되고, 나머지 63,034,800원은 매수인 인수액으로 계산됩니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 총액이 거의 안 내려간다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가 + 미배당 인수액을 실질취득으로 봐야 합니다. 이 사건은 낙찰가가 떨어질수록 임차인의 배당액도 줄고 인수액이 늘어, 총 부담은 보증금 수준에 집행비용이 더해진 범위에서 거의 고정됩니다.

현재 회차에서 실질취득은 131,634,800원입니다. 한 번 더 유찰돼 낙찰가가 48,020,000원으로 내려가도 인수액이 83,244,360원으로 늘어 실질취득은 131,264,360원입니다. 네 번째 유찰 시에도 131,005,052원입니다. 낙찰가가 내려간다고 총 취득부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.

④ 시세 비교 — 비교 기준은 68,600,000원이 아니라 131,634,800원

대방그린빌 동일 평형 전용 39.72㎡의 최근 12건 실거래 평균은 118,375,000원입니다. 최신 거래는 2026.09 97,000,000원이고, 최근 12건 범위는 97,000,000원에서 140,000,000원입니다.

현재 실질취득 131,634,800원은 최근 12개월 평균보다 13,259,800원 높고, 평균의 111.2% 수준입니다. 최신 거래 97,000,000원과 비교하면 34,634,800원 높습니다. 따라서 최저가 68,600,000원이 시세 평균의 58.0%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

현재 회차 예상에서는 매각대금 68,600,000원 중 집행비용 1,634,800원을 제외한 66,965,200원이 임차인 보증금에 배당되고, 부족분 63,034,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당은 당해세 등 우선항목에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대암초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 18층이며 사용승인일은 1996.06.08입니다.
• 단지. 대방그린빌은 834세대이며 동일 평형 최근 12건 실거래가 확인됩니다.
• 도로. 북측 약 8m 내외 포장도로, 남동측 약 25m 내외 포장도로와 접하고 북측·남측 진출입이 가능합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 975,200원/㎡입니다.
• 현황표시. 공부상 “2동”, 현장 건물외벽은 “102동”으로 표시돼 있습니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득가 계산. 현재 기준 68,600,000원 + 63,034,800원 = 131,634,800원입니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 김경난 보증금 130,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 함께 달라질 수 있습니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 김경난으로 표시됩니다. 임대차계약과 경매신청채권의 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당순위 재검증. 2024.10.11 창원시 압류와 2025.05.08 옥천군 압류가 존재하므로 세금·교부청구 및 실제 배당표를 확인해야 합니다.
• 동 표시 확인. 공부상 2동과 현장 102동의 표시 차이를 현장에서 직접 확인하세요.
• 실거래 개별 비교. 최근 동일 평형 거래는 97,000,000원부터 140,000,000원까지 편차가 있으므로 층·상태를 함께 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·임대차 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도, 인수액이 올라간다”

이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저가는 감정가 140,000,000원의 49%인 68,600,000원까지 떨어졌지만, 대항력 임차인의 보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 예상배당 기준 미배당 인수액은 63,034,800원이고, 이를 더한 실질취득은 131,634,800원입니다.

최근 12개월 동일 평형 평균은 118,375,000원, 최신 거래는 97,000,000원입니다. 따라서 현재 실질취득은 최근 평균보다 높습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 48,020,000원이나 33,614,000원으로 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득은 각각 131,264,360원, 131,005,052원 수준입니다. 이 물건의 판단 기준은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “낙찰대금과 인수보증금을 합쳐 얼마를 부담하느냐”입니다.