창원지방법원 2025타경12166. 상남동 성원아파트 510동 7층 702호, 전용 167.58㎡ 아파트입니다. 소유자 김향곤 명의로 1999.05.28 소유권이전이 이뤄졌고, 현재 권리분석의 기준점은 2012.09.14 국민은행 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 우리은행 근저당, 국세·지방세 압류, 근로복지공단·중소벤처기업진흥공단·중소기업은행·신보2023제9차유동화전문 유한회사의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 596,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 417,200,000원까지 내려왔습니다. 여기서 중요한 비교 기준은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 시장입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 508,125,000원, 가장 최근 2026.08 거래는 490,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간보다 8.6% 상승했습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.1%이므로, 권리인수 0원이라는 전제에서는 최근 시세보다 낮은 가격대에 들어온 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12166 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 45-1 성원아파트 510동 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 167.58㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 25층 건물 중 7층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김향곤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 596,000,000원 / 417,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매신청 채권자 | 유케이제구차유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2012.09.14 국민은행 근저당권입니다. 2022년 우리은행 근저당 1,200,000,000원과 2024년 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정됐고, 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 82.1%
성원아파트 동일면적 167.58㎡ 실거래입니다. 단지는 6,252세대, 준공일은 1994.06.03이며 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 494,750,000원보다 최근 12개월 평균 508,125,000원과 최신 거래 490,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 167.58㎡ | 5 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 167.58㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 167.58㎡ | 24 | 525,000,000원 |
| 2026.02 | 167.58㎡ | 18 | 580,000,000원 |
| 2025.12 | 167.58㎡ | 1 | 460,000,000원 |
| 2025.11 | 167.58㎡ | 16 | 478,000,000원 |
| 2025.09 | 167.58㎡ | 3 | 542,000,000원 |
| 2025.09 | 167.58㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2025.08 | 167.58㎡ | 13 | 485,000,000원 |
| 2025.05 | 167.58㎡ | 22 | 453,000,000원 |
| 2025.03 | 167.58㎡ | 5 | 469,000,000원 |
| 2025.03 | 167.58㎡ | 23 | 465,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 167.58㎡ | 8건 | 508,125,000원 |
현재 최저가 417,200,000원은 최근 12개월 평균 508,125,000원의 82.1%입니다. 가장 최근 2026.08 거래도 490,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 더구나 최근 거래 구간은 이전 구간보다 8.6% 상승한 것으로 집계돼 있어, 이번 사건은 하락장 평균에 기대어 싸 보이는 구조가 아니라 최근 실거래 기준으로도 현재 최저가가 낮은 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 417,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,572,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 410,628,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 14,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 3,144,248,710원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 832,939,938원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신보2023제9차유동화전문 유한회사 | 470,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 6,572,000원을 제외한 410,628,000원이 국민은행 근저당에 배당되고 나머지 채권은 미배당으로 남습니다. 총 채권액 6,261,188,648원 중 채권자 배당액은 410,628,000원, 미배당액은 5,850,560,648원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 417,200,000원 | 410,628,000원 | 5,850,560,648원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 292,040,000원 | 287,151,440원 | 5,974,037,208원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 204,428,000원 | 200,766,008원 | 6,060,422,640원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원중앙여자고등학교 북측 인근으로, 주변은 대단위 아파트와 근린생활시설·학교 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 대로, 북서측·남서측으로 중로, 남측으로 소로에 접합니다.
- 용도. 제3종일반주거지역이며 토지는 대체로 평탄한 부정형의 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 교육환경보호 관련 절대·상대보호구역 등이 포함·저촉돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지·거래. 성원아파트는 6,252세대이며 동일면적 167.58㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사의 점유관계를 최종 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당분이 있는지 확인해야 실제 배당순위를 정확히 볼 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 494,750,000원보다 최근 12개월 평균 508,125,000원과 최신 거래 490,000,000원을 우선 기준으로 잡는 것이 적절합니다.
- 경매 유찰 성향. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.7회이므로, 현재 1회 유찰 가격이 실거래보다 낮더라도 응찰 경쟁과 환금성을 별도로 점검해야 합니다.
- 대형 면적 상태 확인. 대상 면적은 167.58㎡입니다. 동일면적 실거래 편차가 453,000,000원에서 580,000,000원까지 있으므로 층·내부상태 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유자, 체납 관리비와 인도 조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 세금 관련 원자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격 실행’이 승부처
이 사건의 말소기준은 2012년 국민은행 근저당이고, 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 선순위 임차보증금이 낙찰자에게 넘어오는 인수형 사건으로 계산되어 있지 않습니다.
가격도 1회 유찰 후 417,200,000원까지 내려와 최근 12개월 동일면적 평균 508,125,000원의 82.1%입니다. 최신 거래 490,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮고, 최근 거래 추세도 +8.6%입니다. 따라서 제공된 자료 기준으로는 권리 소멸형 + 최근 시세 대비 할인이라는 장점이 분명합니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 국세·지방세 압류 3건이 있어, 입찰 전 마지막 확인 포인트는 실제 점유관계와 당해세 여부입니다. 이 두 부분이 원본 서류에서 정리된다면, 현재 회차는 최저가 자체만 낮아 보이는 물건이 아니라 최근 실거래 기준으로도 가격 경쟁력이 확인되는 사건입니다.
