창원지방법원 2025타경12184. 진해구 여좌동 금화골든파크 3층 307호 아파트입니다. 소유자는 주본부이고, 2013년 4월 22일 거래가액 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 진해농업협동조합이 채권최고액 108,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 현재 남아 있는 이보림 근저당 30,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 28,050,000원, 국·창원시 관련 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
등기 이력은 길어 보이지만, 이미 말소된 과거 근저당·가압류·압류를 걷어내고 보면 현재 권리구조는 비교적 단순합니다. 핵심은 2013.04.22 진해농업협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 권리가 소멸한다는 점입니다. 임차인 조사 내역이 없어 대항력 임차인 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12184 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 여좌동 761-48 금화골든파크 3층 307호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 진해구 충장로 79 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.45㎡ · 지하1층/지상10층 중 3층 |
| 사용승인 | 2004.12.15 |
| 소유자 | 주본부 (2013.04.22. 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 138,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 100,537,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 확인되지 않았습니다. 말소기준인 진해농업협동조합 근저당 이후 현재 남아 있는 이보림 근저당, 경남신용보증재단 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 마산원예농업협동조합 근저당, 신상철 근저당 및 일부 가압류·압류는 이미 등기부에서 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래의 85.0%
금화골든파크 동일면적 84.45㎡ 실거래는 2건이 확인됩니다. 가장 최근 거래는 2026년 3월 163,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 163,000,000원입니다. 과거 2021년 6월 거래는 160,000,000원으로, 최근 거래는 이전 거래보다 1.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.45㎡ | 8 | 163,000,000원 |
| 2021.06 | 84.45㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.45㎡ | 2건 | 161,500,000원 |
현재 최저매각가 138,600,000원은 최근 12개월 실거래 163,000,000원의 85.0%, 전체 실거래 평균 161,500,000원의 85.8%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 138,600,000원입니다. 따라서 권리 인수액을 더했을 때 가격 메리트가 사라지는 유형은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,740,400원 |
| 1. 근저당 · 진해농업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이보림 | 30,000,000원 | 27,859,600원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 28,050,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 166,050,000원 중 135,859,600원이 배당되고, 30,190,400원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 138,600,000원 | 135,859,600원 | 30,190,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 97,020,000원 | 94,873,640원 | 71,176,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 67,914,000원 | 66,291,548원 | 99,758,452원 | 0원 |
유찰이 이어지면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 진해농업협동조합의 채권최고액 108,000,000원이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시에는 94,873,640원, 3회 유찰 시에는 66,291,548원으로 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진해역(폐역) 남동측 인근이며, 주변은 노변 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 대중교통편 등을 고려한 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕, 지하1층·지상10층 건물의 3층 307호이며 사용승인일은 2004.12.15입니다.
- 설비. 위생·급배수·바닥난방·승강기·소방·방송설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 8차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 평지로 아파트 부지로 이용 중이며, 토지면적은 747.1㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 850,600원/㎡입니다.
- 규모. 금화골든파크는 48세대이며 동일면적 실거래 표본은 2건입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 동일면적 최근 거래는 2026.03의 163,000,000원 한 건입니다. 표본 수가 많지 않으므로 개별 호수의 층·상태 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 매각물건명세서와 교부청구 내역에서 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 임차인 조사 내역은 없습니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 체납 관리비가 있는지 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 등기 재확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.29입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 거래 아래
이 물건의 장점은 두 갈래입니다. 첫째, 2013년 진해농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 둘째, 1회 유찰된 현재 최저가 138,600,000원이 최근 12개월 동일면적 실거래 163,000,000원의 85.0%라는 점입니다.
다만 실거래 표본이 2건뿐이고, 국세·지방세 압류가 여러 건 있어 배당은 단순하지 않습니다. 당해세가 있다면 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다. 그래도 제공된 권리관계 기준으로는 후순위 미배당을 매수인이 떠안는 구조가 아니므로, 권리분석의 핵심 위험은 낮고 가격·현장점유·세금 확인이 실제 입찰 판단의 중심인 사건입니다.
