창원지방법원 2025타경12184. 진해구 여좌동 금화골든파크 3층 307호, 전용 84.45㎡ 아파트입니다. 소유자 주본부가 2013년 195,000,000원에 취득하면서 진해농업협동조합 근저당권이 설정되었고, 이후 추가 근저당과 압류·가압류가 이어진 물건입니다. 진해농업협동조합이 신청채권자로 임의경매를 진행하고 있으며 청구액은 100,537,000원입니다.

가격 측면에서는 주목할 만합니다. 감정가 198,000,000원이 2회 유찰을 거쳐 97,020,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 동일 면적의 최신 실거래가 163,000,000원과 비교하면 65,980,000원 낮은 가격입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 48세대 규모의 단지인 만큼 해당 거래 한 건을 확정적인 매도가격으로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 세금 압류는 배당 확인

이 사건의 말소기준권리는 2013.04.22 설정된 진해농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원이며, 이후 설정된 이보림 근저당권 30,000,000원과 경남신용보증재단 가압류 28,050,000원은 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거 신상철 근저당권 60,000,000원은 2020.08.28 이미 말소되었으며, 초기 마산원예농업협동조합 근저당권도 2009.03.03 말소되었습니다. 현재 낙찰자가 해당 근저당권들을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

신고된 임차인은 없습니다. 현재 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자가 소유자인지 또는 별도의 임차인이 있는지는 현황조사서와 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 이유만으로 점유·명도 위험까지 없다고 단정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래 대비 59.5%

금화골든파크 동일 면적(전용 84.45㎡)의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 161,500,000원이지만, 현재 가격 판단에서는 2026.03 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 163,000,000원을 우선 기준으로 적용합니다.

최근 거래가격은 과거 거래보다 1.9% 상승했습니다. 확인된 거래만으로는 하락 추세가 나타나지 않습니다. 다만 거래 간격이 길고 최근 표본이 1건뿐이라는 점은 유의해야 합니다.

현재 최저매각가 97,020,000원은 최신 거래가 163,000,000원의 59.5%이며, 차액은 65,980,000원입니다. 감정가 대비로도 49% 수준까지 하락했습니다. 현재 확인된 인수금액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액 역시 97,020,000원입니다. 이 가격을 기준으로 최근 시세와 비교하는 것이 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 97,020,000원 가정)

현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 2,146,360원을 제외한 94,873,640원이 선순위 진해농업협동조합에 배당됩니다. 이보림과 경남신용보증재단은 배당을 받지 못하며, 전체 채권 미배당액은 71,176,360원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

채권액은 근저당권의 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 산정한 추정치입니다. 당해세 등 우선배당액은 미반영되어 있어 실제 배당액과 차이가 발생할 수 있습니다. 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오

현재 2회 유찰 상태에서 추가 유찰이 발생할 경우의 금액을 비교했습니다. 모든 회차에서 확인된 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, 후순위 채권자의 미배당 규모는 낙찰가가 내려갈수록 커집니다.

현재 회차에서 신청채권자 진해농업협동조합의 청구액은 100,537,000원이며, 예상배당액은 94,873,640원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시 신청채권자에게 돌아가는 금액도 감소합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 진해구 여좌동 소재 진해역(폐역) 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 노변을 따라 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 관내 대중교통 여건 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다. 남측으로 왕복 8차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2004.12.15 사용승인된 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생설비·급배수설비·바닥난방·승강기·소방·방송설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·역사문화환경보존지역·현상변경허가 대상구역에 해당합니다. 토지는 사다리형 평지이며 공시지가는 850,600원/㎡입니다.
• 공부상 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 48세대 규모로, 최근 12개월 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 단지 내 거래 표본이 적어 실제 처분가격과 매각 소요기간을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 세금 압류의 배당순위 확인. 창원세무서장·창원시·진해급수센터 관련 압류의 채권 성격과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 추정 배당표와 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 점유관계 재조사. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 신고 임차인이 없더라도 실제 거주자, 전입세대, 점유 권원을 확인해야 합니다.
• 최근 실거래의 비교 가능성. 2026.03 동일 면적 8층 거래가 163,000,000원인 반면 본건은 3층입니다. 층·향·실내 상태에 따른 가격 차이를 반영하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하고, 수도 관련 압류도 별도로 검토하세요.
• 현장 상태. 내부 마감·설비·누수·수리 필요 여부를 확인해 실질 취득비용을 계산하세요.
• 문화유산 관련 규제. 역사문화환경보존지역 및 현상변경허가 대상구역 해당 여부를 확인하고 향후 건물 보수·변경에 관한 제한을 검토하세요.
• 원본 대조. 2026.08.29 발급 등기사항전부증명서 이후의 권리 변동과 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔다. 이제 확인할 것은 세금과 점유다”

금화골든파크 307호는 감정가 198,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 97,020,000원까지 내려왔습니다. 최신 동일 면적 실거래 163,000,000원과 비교하면 가격 차이가 뚜렷하고, 확인된 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸할 예정입니다.

그러나 단순히 감정가의 49%라는 숫자만 보고 결론을 내려서는 안 됩니다. 국세·지방세 등 압류 5건, 임대관계 미상, 최근 거래 표본 1건이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 특히 실제 점유관계와 세금의 배당순위를 확인하지 않고 산정 인수액 0원을 확정적인 결과로 받아들이는 것은 위험합니다.

종합하면 현재 가격에는 분명한 할인 여지가 반영되어 있으나, 권리·점유 확인을 선행해야 하는 물건입니다. 세금과 점유관계가 정리된다면 최근 실거래 대비 낮은 실질취득금액이 장점으로 작용할 수 있습니다. 최종 입찰 여부와 응찰금액은 최신 원본 서류 및 현장 확인 결과를 바탕으로 판단해야 합니다.