전주지방법원 2021타경3135. 익산시 신동 799-8의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 1~3층은 다가구주택, 옥탑은 계단실 등으로 이용 중이며 토지는 277.7㎡입니다. 감정가는 620,562,790원이지만 10회 유찰을 거쳐 현재 회차 최저매각가는 17,529,000원, 감정가의 2.82%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 권리관계는 정반대입니다.
말소기준권리는 2021.04.08. 을구 14번 김건 근저당권 50,000,000원입니다. 그런데 그 하루 전인 2021.04.07. 한국토지주택공사의 주택임차권등기 60,000,000원이 이미 등기돼 있고, 다수 점유자의 전입일 역시 2019년 또는 2021.03.31.로 말소기준보다 빠릅니다. 더구나 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 을구 13번 및 15~28번 주택임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2021타경3135 |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 익산시 신동 799-8 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1~3층 다가구주택 · 옥탑 계단실 등 |
| 소유자 | 신은애 · 2019.03.25. 소유권이전 |
| 토지 | 277.7㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 620,562,790원 / 17,529,000원 (10회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.04.08. 을구 14번 근저당권 · 김건 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 포함 · 이동식컨테이너 매각 제외 · 재매각 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2021.04.08. 김건 근저당권이 말소기준이므로 그 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차권은 단순히 “등기 순번이 말소기준 뒤다”라는 이유만으로 끝나지 않습니다. 한진·김민우·나승욱·김수인·권용한 등은 등기일은 말소기준 뒤지만 전입·점유·확정일자가 2019년으로 앞서 있고, 명세서가 미배당 시 임차권등기의 인수를 별도로 명시하고 있습니다.
② 임차인·인수 — 실제 임차인 20명, 승계 신고는 중복합산 금지
임차 관련 조사에는 다수 점유자가 등장합니다. 한국토지주택공사 1건은 김건 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 이를 제외한 실제 임차인은 20명입니다. 다만 여러 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 임차인 / 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김건 · 부분 미상 | 2021.03.31 / 미상 | 미상 한국토지주택공사 60,000,000원 승계 신고 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김민서 · 101호 | 2019.02.28 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이정현 · 102호 | 2019.03.18 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김화연 · 103호 | 2019.03.06 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이드로 · 105호 | 2019.04.26 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 조한솔 · 202호 | 2019.03.19 / 2019.02.15 | 미상 | 有 | 배당요구 | 미배당 인수 가능 |
| 김소현 · 203호 | 2019.02.15 / 2019.02.27 | 미상 | 有 | 배당요구 | 미배당 인수 가능 |
| 이수진 · 204호 | 2019.02.25 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김형수 · 205호 | 2019.02.25 / 2019.02.25 | 미상 | 有 | 배당요구 | 미배당 인수 가능 |
| 맹준영 · 301호 | 2019.03.04 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김태민 · 302호 | 2019.03.21 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김소영 · 303호 | 2019.02.25 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이대영 · 304호 | 2019.03.12 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이형민 · 305호 | 2019.02.22 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 소민정 · 306호 | 2019.02.20 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 한진 · 201호 | 2019.02.25 / 2019.02.25 | 45,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
| 김민우 · 106호 | 2019.03.07 / 2019.03.07 | 35,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
| 나승욱 · 206호 | 2019.02.25 / 2019.02.25 | 50,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
| 김수인 · 307호 | 2019.02.26 / 2019.02.27 | 50,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
| 권용한 · 207호 | 2019.03.04 / 2019.03.04 | 50,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
| 한국토지주택공사 · 104호 | 2019.03.20 / 2019.04.04 | 60,000,000원 | 有 | 有 | 김건 승계·중복 |
한국토지주택공사 60,000,000원은 김건 보증금의 대위·승계 신고로 표시돼 있으므로 김건과 별도의 보증금으로 이중 합산하지 않습니다. 다만 을구에는 이 외에도 여러 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기가 각각 존재합니다.
등기된 임차권 — 숫자로 확인되는 보증금만 590,000,000원
| 을구 순위 | 임차권자 | 범위 | 보증금 | 현 회차 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 13 | 한국토지주택공사 | 104호 | 60,000,000원 | 43,186,522원 |
| 15 | 한진 | 201호 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 16 | 김민우 | 106호 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 17 | 한국토지주택공사 | 302호 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 18 | 한국토지주택공사 | 102호 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 19 | 한국토지주택공사 | 301호 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 20 | 한국토지주택공사 | 103호 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 21 | 나승욱 | 206호 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 22 | 김수인 | 307호 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 23 | 권용한 | 207호 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 24 | 한국토지주택공사 | 105호 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 합계 | — | — | 590,000,000원 | 573,186,522원 |
이 계산은 보증금이 숫자로 확인되는 등기 임차권만 잡은 최소치입니다. 명세서 문구는 을구 15~28번까지를 인수 대상으로 지목하고 있으며, 별도로 보증금이 확인되지 않은 점유자도 다수 존재합니다. 따라서 최종 인수액은 590,715,522원보다 더 커질 수 있는 구조입니다.
③ 예상배당·회차 시나리오 (매각가 17,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 715,522원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 60,000,000원 | 16,813,478원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 김건 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 이형민 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국토지주택공사 60,000,000원 중 16,813,478원만 배당돼 43,186,522원이 남습니다. 여기에 명세서상 미배당 시 인수되는 다른 등기 임차권 보증금을 합치면 현재 확인 가능한 임차권 미배당액은 최소 573,186,522원입니다.
| 회차 | 최저가 | 최소 인수액 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 17,529,000원 | 573,186,522원+ | 590,715,522원+ |
| 11회 유찰 시 | 12,270,300원 | 578,350,565원+ | 590,620,865원+ |
| 12회 유찰 시 | 8,589,210원 | 581,965,396원+ | 590,554,606원+ |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 최저가가 17,529,000원에서 12,270,300원, 8,589,210원으로 내려가도 확인 가능한 최소 실질취득은 590,715,522원 → 590,620,865원 → 590,554,606원 수준으로 거의 움직이지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차권 미배당 인수액이 증가하기 때문입니다. 따라서 유찰 횟수나 최저가만을 근거로 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1~3층은 다가구주택, 옥탑은 계단실 등으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 여러 임차관계가 동시에 얽힐 수 있는 다가구주택입니다.
- 입지. 이리북일초등학교 남서측 인근으로, 주위는 다가구주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 연계성 및 대중교통 접근성·빈도 등을 종합한 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로 외벽은 화강석 버너구이 및 드라이비트, 내부는 벽지·타일·장판지 등의 마감이며 위생·급배수·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 277.7㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 742,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M) 접합, 가축사육제한구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 재매각 상태에서 이미 10회 유찰됐다는 사실 자체가 응찰 난도와 환금성을 보수적으로 봐야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차의 확인 가능한 최소 실질취득은 590,715,522원+입니다. 17,529,000원만 보고 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 등기 임차권 전부 대조. 명세서는 을구 13, 15~28 주택임차권을 미배당 시 인수한다고 명시합니다. 각 호실·보증금·배당액·잔존액을 개별 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김민서·이정현·김화연·이드로·이수진·맹준영·김태민·김소영·이대영·이형민·소민정 등 다수 점유자의 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않습니다.
- 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 60,000,000원 신고 중 김건 관련 건은 김건 보증금의 대위·승계이므로 같은 보증금을 두 번 더하면 안 됩니다.
- 관계인 검증. 임차인 김건과 근저당권자 김건, 임차인 이형민과 경매개시결정 채권자 이형민의 동일성·관계 및 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 재매각 조건 확인. 일괄매각이며 제시외건물은 포함되지만 이동식컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 법정지상권은 해당사항 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 호실별로 대조하고 실제 점유·퇴거·보증금 반환 여부까지 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 3%”가 아니라 “최소 590,715,522원+”를 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 함정은 17,529,000원이라는 최저가입니다. 10회 유찰돼 감정가의 2.82%까지 내려왔지만, 명세서가 미배당 시 인수를 명시한 등기 임차권 보증금은 현재 숫자로 확인되는 것만 590,000,000원입니다. 현 회차 배당 후 이 가운데 최소 573,186,522원이 남아, 낙찰가까지 더한 실질취득은 590,715,522원+입니다.
더 유찰돼 최저가가 12,270,300원 또는 8,589,210원으로 떨어져도 같은 구조라면 실질취득은 각각 590,620,865원+, 590,554,606원+ 수준으로 거의 고정됩니다. 즉 낙찰가 하락이 투자 메리트로 이어지는 구조가 아니라, 미배당 임차보증금 인수로 전환되는 구조입니다.
여기에 실제 임차인 20명 중 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수 있고, 명세서의 인수 문구는 을구 15~28번까지를 지목합니다. 재매각·10회 유찰까지 겹친 만큼 이 물건은 최저가를 보고 접근할 사건이 아니라 호실별 임차보증금과 배당 후 잔액을 모두 확정한 뒤 총취득비용으로 판단해야 하는 고난도 권리분석 물건입니다.
