서울중앙지방법원 2025타경104262. 강남구 논현동 모던팰리스 2층 202호, 전용 28.76㎡의 다세대주택입니다. 감정가 606,000,000원에 출발한 물건이 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 387,840,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 상당한 가격 인하입니다. 하지만 등기부에는 이보다 앞선 임차보증금 565,000,000원의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차권자는 김정연으로, 경매를 신청한 채권자와 같은 이름입니다.

이 사건에서 주의해야 할 것은 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 임차권등기에 관해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 경쟁력이 있다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부에 기재된 수협은행의 채권최고액 6,504,000,000원 근저당권은 2022.03.18 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 권리는 그 이후 설정된 김정연의 주택임차권등기입니다.

김정연은 2022.03.18 전입 및 점유를 시작했고, 2022.04.04 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2024.10.10 접수됐습니다. 이들은 모두 2025.11.12 강제경매개시결정보다 앞선 시점입니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인으로서, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수와 추가 미상 위험

조사상 등장하는 실제 임차인 명의는 김정연·한서희, 2명입니다. 김정연은 등기된 보증금과 선순위 전입 사실이 확인되지만, 한서희는 보증금과 전입일자가 확인되지 않습니다. 한서희의 대항력이나 별도 보증금 인수 여부를 단정할 수 없으므로 김정연의 인수액만으로 전체 권리위험이 확정된 것으로 보아서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가 3.88억보다 중요한 실질취득 5.71억

모던팰리스의 실거래 평균은 508,000,000원이지만, 이 평균에는 과거 높은 가격에 거래된 사례가 함께 반영돼 있습니다. 가격을 판단할 때는 최근 거래 수준과 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 가격은 440,000,000원, 최신 확인 거래는 2025.01의 410,000,000원이며, 최근 거래가격은 이전 거래 수준 대비 20.5% 하락한 것으로 집계됩니다.

실거래 목록에서 확인되는 최신 거래월은 2025.01입니다. 따라서 최근 12개월 평균으로 집계된 수치도 거래 기준기간과 최신성을 원본에서 재확인해야 합니다. 현재 입찰 시점의 최신 시세라고 단정할 수 없으며, 추가 실거래 확인이 필요합니다.

특히 대항력 있는 김정연의 보증금 565,000,000원이 현재 최저가보다 크므로, 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 보증금 미배당분이 늘어나는 구조입니다. 낙찰가 + 보증금 인수액은 집행비용을 제외하면 대체로 보증금 565,000,000원 수준에 고정됩니다. 따라서 추가 유찰을 기다린다고 해서 실질취득액이 최저가 인하 폭만큼 줄어드는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 387,840,000원 가정)

현재 매각가 기준 예상배당입니다. 신청채권자와 임차권자는 동일 명의로, 신청채권자 청구액과 임차보증금을 별개의 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 신청채권자에게 별도로 배당되는 금액은 0원이며, 임차보증금 우선변제 명목의 배당액은 381,610,240원입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 및 다른 권리관계에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 입찰가, 늘어나는 인수금

각 회차에서 최저가가 낮아질수록 배당 가능한 금액이 줄어 김정연의 미배당 보증금이 늘어납니다. 집행비용 추정액 차이를 제외하면 실질취득 부담은 계속 약 5.65억 이상의 수준에 머무릅니다. 이 시나리오는 김정연의 확인된 보증금 인수를 반영한 것이며, 한서희의 미상 권리와 기타 취득비용은 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강남구 논현동 언주역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독·다세대주택과 노선 상가가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 교통여건은 양호한 수준입니다.
• 건물. 2021.10.12 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 급배수·위생·난방·전기 및 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 9,453,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다. 지정대상 및 용도별 적용 범위가 다르므로 실제 입찰과 취득에 대한 적용 여부는 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 해당 사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 모던팰리스는 18세대 규모이며, 확인된 실거래 가격은 410,000,000원~565,000,000원으로 편차가 있습니다. 최근 거래 수준이 과거보다 낮아진 추세이므로 과거 최고가를 기준으로 매각 가능 가격을 추정하는 것은 주의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김정연 임차권. 을구 3번 주택임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 문구를 재확인하세요. 현재 최저가 기준 미배당 인수액은 183,389,760원으로 추정됩니다.
• 한서희 권리관계. 실제 점유 여부, 전입일, 계약서, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 확인하세요. 미상 임차인 위험은 김정연의 인수액과 별도입니다.
• 동일 명의 채권자 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 김정연입니다. 청구금액 593,172,602원의 구성과 임차보증금 565,000,000원의 관계를 확인하여 중복 계산을 방지하세요.
• 실질취득 기준 재산정. 최저가와 인수금만 합한 현재 추산액은 571,229,760원입니다. 입찰보증금이나 낙찰가만을 투자원금으로 계산해서는 안 됩니다.
• 추가 유찰 시나리오. 최저가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 단순한 회차별 할인율보다 매수인의 전체 부담을 먼저 계산하세요.
• 시세 원본 확인. 최근 평균 지표는 440,000,000원이지만, 거래 목록의 최신 거래는 2025.01입니다. 거래 기준기간 및 새로운 실거래 발생 여부를 확인하세요.
• 점유·명도. 현재 점유자와 실제 거주관계, 임차권등기 이후 점유 변동, 보증금 반환에 따른 인도 조건을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비의 공용부분 등 매수인 부담 가능 항목과 추가 정산 비용을 확인하세요.
• 토지이용 규제. 허가구역 지정기간·용도별 대상·취득 목적에 관한 적용 여부를 관할 기관에 재확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계, 배당요구 및 예상배당을 반드시 확인하세요.

맺으며 — “3.88억에 낙찰받아도 3.88억에 취득하는 것이 아니다”

이 사건은 유찰 할인율과 실제 취득가격의 차이가 결정적인 물건입니다. 감정가 606,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 387,840,000원으로 내려왔지만, 선순위 임차인 김정연의 보증금 565,000,000원이 매수인의 전체 부담을 좌우합니다.

현재 최저가 낙찰을 가정하면 예상 인수액은 183,389,760원이고, 실질취득 추산액은 571,229,760원입니다. 최근 평균 지표 440,000,000원 및 최신 확인 거래 410,000,000원보다 높으며, 거래 추세 역시 -20.5%로 하락 방향입니다. 추가 유찰이 진행되더라도 미배당 보증금 인수가 증가하므로 취득원가가 비례해서 내려가지는 않습니다.

더욱이 한서희의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 추가 권리위험도 남아 있습니다. 현재 계산된 실질취득액을 최종 부담액으로 확정할 수 없는 이유입니다. 가격상 이점을 확인하기 어렵고, 선순위 임차권 인수와 별도 미상 임차인 검증이 모두 필요한 다세대 경매물건입니다. 판단의 기준은 최저가가 아닌 실질취득액·선순위 보증금·최근 실거래·미확인 권리입니다.