484,800,000원
서울중앙지방법원 2025타경104262. 강남구 논현동 모던팰리스 2층 202호, 전용 28.76㎡의 다세대주택입니다. 감정가 606,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 484,800,000원입니다. 겉으로 보면 감정가보다 121,200,000원 내려왔지만, 권리구조를 보면 이야기가 완전히 달라집니다. 임차권자 김정연은 2022.03.18 전입·점유를 시작했고 2022.04.04 확정일자를 받았으며, 임차보증금은 565,000,000원입니다. 말소기준인 2025.11.12 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있어, 배당으로 전액 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 회차의 배당 가정에서는 매각대금 484,800,000원 중 집행비용 7,248,000원을 제외한 477,552,000원이 김정연에게 배당되고, 보증금 부족분 87,448,000원이 남습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 싸지는 일반 경매와 다릅니다. 2회 유찰 시 인수액은 183,389,760원, 3회 유찰 시에는 259,871,808원으로 커집니다. 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 증가하므로, 핵심 경제적 부담은 약 565,000,000원에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 222-30 2층 202호 · 도로명 서울특별시 강남구 논현로118길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.76㎡ · 지상 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이승욱 · 2022.03.24 공유자전원지분전부 이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 606,000,000원 / 484,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정연 / 593,172,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2021.10.12 · 철근콘크리트구조 · 승강기·난방·급배수·위생·전기설비 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 고정한다
등기상 수협은행 근저당권 6,504,000,000원은 2022.03.18 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.11.12 강제경매개시결정입니다. 김정연의 주택임차권등기는 2024.10.10 접수됐고, 그보다 앞선 2022.03.18 주민등록·점유개시, 2022.04.04 확정일자가 확인됩니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음을 명시하고 있습니다.
실제 임차인은 2명으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 김정연과 한서희를 각각 별도 임차인으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.18 | 2022.04.04 | 565,000,000원 | 배당요구 2024.10.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 현재 87,448,000원 |
| 한서희 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 565,000,000원으로 봐야 한다
모던팰리스 전용 28㎡대 실거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 508,000,000원이지만, 과거 555,000,000원·565,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 440,000,000원, 최신 거래는 410,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -20.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 28.64㎡ | 1 | 410,000,000원 |
| 2024.06 | 28.76㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2024.01 | 29.5㎡ | 5 | 565,000,000원 |
| 2023.08 | 28.64㎡ | 5 | 555,000,000원 |
| 2022.09 | 28.76㎡ | 3 | 540,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 440,000,000원 |
현재 최저매각가 484,800,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 110.2%입니다. 더 중요한 것은 김정연의 대항력 있는 보증금입니다. 권리분석상 실질취득 기준인 약 565,000,000원은 최근 12개월 평균 440,000,000원과 최신 거래 410,000,000원을 모두 웃돌며, 확인된 5건의 최고 거래가 565,000,000원과 같은 수준입니다. 따라서 전체 평균 508,000,000원 대비 현재 최저가가 95.4%라는 숫자를 근거로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 484,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,248,000원 |
| 1. 임차인 김정연 보증금 | 565,000,000원 | 477,552,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김정연 | 593,172,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 김정연 임차보증금 중 477,552,000원이 배당되고 87,448,000원이 미변제 잔액으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
유찰 시 인수액 변화
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 484,800,000원 | 87,448,000원 | 보증금 미배당 잔액 인수 |
| 2회 유찰 시 | 387,840,000원 | 183,389,760원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 3회 유찰 시 | 310,272,000원 | 259,871,808원 | 실질취득은 보증금 수준에 수렴 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 모던팰리스는 18세대 규모입니다.
- 입지. 서울특별시 강남구 논현동 언주역 북동측 인근으로, 단독·다세대주택과 노선 상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 양호한 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.10.12 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로, 승강기·난방·급배수·위생·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등에 포함되며 남측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 9,453,000원/㎡, 토지면적 357.6㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 확인된 거래는 5건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격 흐름이 과거 대비 -20.5%로 내려와 있어 과거 고가 거래를 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 484,800,000원만 보고 할인율을 판단하지 말고 김정연 보증금 565,000,000원을 경제적 기준으로 놓아야 합니다.
- 김정연 미배당액 확인. 현재 가정 인수액은 87,448,000원이며, 유찰될수록 183,389,760원·259,871,808원으로 증가합니다.
- 한서희 임대차 확인. 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 추가 인수위험이 있는지 반드시 원본을 확인해야 합니다.
- 김정연 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 김정연으로 동일하게 나타납니다. 임대차계약·보증금 지급·채권관계를 함께 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 440,000,000원, 최신 410,000,000원, 추세 -20.5%이므로 과거 최고 565,000,000원이나 전체 평균 508,000,000원을 현재 시세로 단순 적용하지 마세요.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 입찰 전 본건 다세대주택에 실제 적용되는 규제 범위와 기간을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구·실거래 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 물건”
이 물건은 1회 유찰로 감정가 606,000,000원에서 최저가 484,800,000원까지 내려왔지만, 그 할인율이 투자 메리트를 뜻하지 않습니다. 김정연은 565,000,000원의 대항력 있는 임차보증금을 보유하고 있고, 현재 회차에서만 87,448,000원의 미배당 잔액 인수 가능성이 있습니다. 다음 회차로 내려가면 낙찰가는 떨어져도 인수액이 더 커지므로 실질취득은 약 565,000,000원에 수렴합니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 440,000,000원, 최신 거래는 410,000,000원이며 시장 추세는 -20.5%입니다. 즉 권리까지 반영한 취득 기준은 현재 시장보다 높습니다. 여기에 한서희의 임차조건도 미상입니다. 결론은 명확합니다. “최저가가 낮아지는 것을 기다리는 전략”이 통하지 않는 구조이며, 현재 자료 기준으로는 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
