서울중앙지방법원 2025타경104365. 관악구 봉천동 정광빌라 4층 402호, 주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 후순위 가압류나 압류가 아니라 2021.12.14. 전입한 임차인 박진아의 280,000,000원 보증금입니다. 이 전입일은 말소기준권리인 2022.11.24. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원래 구조대로라면 대항력이 인정되고, 최저가 179,840,000원에서 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
실제로 예상배당에서는 집행비용 3,317,760원을 제외한 176,522,240원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 103,477,760원이 인수액으로 계산돼 있습니다. 다만 이 사건에는 결정적인 별도 사정이 있습니다. 임차보증금반환채권 양수인이자 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.05.08. 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 박진아 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104365 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1690-65 4층402호 · 남부순환로247길 73 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 지상4층 내 제4층 제402호 |
| 실거래 비교면적 | 53.13㎡ · 면적 매칭 |
| 소유자 | 박재오 · 2019.10.14. 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 179,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.11.24. 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 2023.01.17. 국 압류와 2025.11.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박진아는 2021.12.14. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.15.이므로 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 2024.03.22.에는 보증금 280,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진아 | 건물의 전부 · 주거 | 280,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.12.14. | 우선변제 확정 2021.10.15. · 배당요구 | 0원 2026.05.08. 확약 |
② 시세 비교 — 실질취득 179,840,000원 vs 최근 거래 300,000,000원
정광빌라(1690-65)는 8세대이며 사용승인일은 1993.11.04.입니다. 비교 가능한 거래는 2024.07. 290,000,000원과 2026.01. 300,000,000원입니다. 전체 평균은 295,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026.01.의 300,000,000원 1건이고, 이전 거래 대비 추세는 3.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 56.6㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2024.07 | 56.61㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
확약을 적용하면 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 179,840,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 300,000,000원의 59.9%입니다. 감정가 281,000,000원도 최신 거래 300,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 비교 거래 면적도 56.6㎡·56.61㎡이므로, 가격 차이를 그대로 확정적인 시세차익으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,317,760원 |
| 1. 임차인 박진아 보증금 · 우선변제 | 280,000,000원 | 176,522,240원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분 103,477,760원이 남지만, 2026.05.08. 확약에 따라 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전·후는 다르다
| 회차 | 최저가 | 배당표상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 179,840,000원 | 103,477,760원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 143,872,000원 | 138,942,208원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 115,097,600원 | 167,313,766원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 반대로 이 사건은 박진아 임차보증금에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있어, 해당 임차인에 대해서는 회차가 내려가더라도 실질 인수 0원이라는 전제로 분석합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악중학교 남동측 인근이며 연립·다세대주택과 단독·다가구주택이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 낙성대역이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트싱글지붕 지상4층 건물이며 사용승인일은 1993.11.04.입니다. 기본 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,263,000원/㎡이며 토지면적은 240.0㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.08. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 확약은 박진아 임차보증금에 적용되는 핵심 근거이므로 실제 말소 이행과 명도 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 주의. 최근 12개월 거래는 1건입니다. 300,000,000원 한 건만으로 개별 402호의 정확한 시세를 단정하지 말고 상태·층·면적 차이를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부구조와 실제 이용상황은 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가 281,000,000원에서 179,840,000원까지 내려온 상태입니다. 가격 외에 물건 상태와 명도 조건도 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘대항력’보다 ‘확약’이 승부처
표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 박진아의 전입일 2021.12.14.은 말소기준인 2022.11.24. 가압류보다 빠르고, 임차보증금도 280,000,000원으로 현재 최저가 179,840,000원보다 큽니다. 배당표 역시 부족분 103,477,760원을 매수인 인수로 계산합니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.05.08. 대항력을 포기하고 보증금 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 실질 인수는 0원이고, 실질취득 179,840,000원은 최근 12개월 거래 300,000,000원의 59.9%입니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐인 오래된 소규모 다세대이고 이미 2회 유찰된 물건인 만큼, 최종 판단의 핵심은 확약서의 효력·임차권등기 말소 이행·내부 상태를 원본으로 확인하는 것입니다.
