서울중앙지방법원 2025타경104365. 관악구 봉천동 남부순환로247길 73, 정광빌라 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 281,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 224,800,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차보증금 280,000,000원을 어떻게 처리하느냐에 있습니다. 임차인 박진아는 2021.12.14. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.15.로, 2022.11.24. 말소기준 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.

통상이라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 따라붙어, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 유형입니다. 실제 현재 회차 배당모형도 박진아에게 220,852,800원을 배당하고 59,147,200원이 부족한 것으로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 보증금반환채권 양수인인 주택도시보증공사가 2026.05.08. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박진아 관련 실질 인수는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소

말소기준으로 분류된 권리는 2022.11.24. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 박진아의 전입·점유는 2021.12.14.로 그보다 앞서고, 확정일자도 2021.10.15.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 2024.03.22. 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 기준으로 74.9%

가격 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라 확약을 반영한 실질취득 224,800,000원입니다. 이 물건은 최근 12개월 거래가 1건으로 표본은 얇지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 300,000,000원입니다. 실질취득은 이 최근 시세의 74.9%입니다. 전체 2건 평균은 295,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 3.4% 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 224,800,000원 가정)

배당모형상 박진아 보증금 부족분은 59,147,200원입니다. 다만 2026.05.08. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 박진아의 보증금반환채권 양수인이므로 동일 임차보증금을 별도 임차인 부담으로 중복 계산하지 않습니다.

④ 회차별 권리 효과 — 낙찰가가 내려가도 확약 유지 시 인수 0원

확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 크게 줄지 않습니다. 이 사건은 반대로 확약 때문에 그 고정효과가 제거됩니다. 따라서 2026.05.08. 확약이 유효하게 적용되는 한 실질취득은 각 회차의 낙찰가와 동일하게 움직입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 관악중학교 남동측 인근으로 연립·다세대주택, 단독·다가구주택이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 낙성대역이 있어 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 아스팔트싱글지붕 지상4층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 1993.11.04.입니다.
• 이용상태. 주택으로 이용중이며, 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 확인됐습니다.
• 도로. 부지 북측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 대지 전체 면적 240.0㎡, 제2종일반주거지역이며 개별공시지가는 4,263,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 정보가 기재돼 있습니다.
• 환금성. 정광빌라(1690-65)는 8세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 표본은 1건이므로 아파트 대단지보다 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.05.08. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 보증금 전액 미배당 시에도 임차권등기 말소 동의라는 문구가 실제 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차 확인. 박진아의 을구 10번 주택임차권이 매각 후 실제로 말소되는 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복계산 금지. 실제 임차인은 박진아 1명이며 주택도시보증공사는 보증금반환채권 양수인입니다. 동일 보증금 280,000,000원을 별도 임차보증금처럼 중복 계산하지 않습니다.
• 시세 표본 점검. 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래 300,000,000원만으로 상한가를 정하지 말고 실제 내부상태와 수리비를 확인해야 합니다.
• 현장 재확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 내부구조·이용상황·점유현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
• 세금·배당 변동. 국세 압류가 있고 실제 배당은 집행비용·조세채권 등에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 제출서류까지 원본 대조가 필요합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 판을 바꾼다”

이 사건을 최저가 224,800,000원만 보고 접근하면 위험합니다. 임차인 박진아의 보증금은 280,000,000원이고 대항력도 있어, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 따라오는 전형적인 인수형 구조이기 때문입니다. 실제 현재 회차 배당모형도 59,147,200원의 부족액을 계산합니다.

하지만 2026.05.08. 주택도시보증공사가 제출한 확약은 결론을 바꿉니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 224,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원의 74.9%로 가격 메리트도 있습니다.

따라서 결론은 “권리 자체는 복잡하지만 확약 확인 시 인수 0, 가격은 최근 시세 아래”입니다. 다만 8세대 다세대이고 최근 거래표본이 1건뿐이므로, 이 물건의 최종 승부처는 확약서 원문 확인과 현장 상태 검증입니다.