서울중앙지방법원 2025타경104395. 강남구 역삼동 이스턴오피스텔 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 1회 유찰로 최저가가 150,400,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 그보다 먼저 설정된 대항력 있는 임차권입니다. 김소윤은 2022.05.09 전입·점유를 시작했고 2022.04.14 확정일자를 갖췄으며, 2024.05.17 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 170,800,000원입니다.
말소기준은 2025.01.15 관악세무서장 압류입니다. 김소윤의 전입과 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다. 현재 회차 배당추정상 김소윤에게 147,494,400원이 배당되고 23,305,600원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104395 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 735-15 3층301호 · 테헤란로14길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 중 · 지하 3층, 지상 15층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 서정훈 · 2018.10.24 소유권 취득 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 150,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 197,408,465원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2014.06.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
과거 우리은행 근저당권과 홍기성 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.01.15 압류입니다. 문제는 김소윤의 전입일 2022.05.09와 임차권등기 2024.05.17이 모두 이 기준보다 앞선다는 점입니다. 이후 2025.03.14 서울특별시 압류와 2025.11.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소윤 | 2022.05.09 | 2022.04.14 | 170,800,000원 | 대항력 有 우선변제 | 승계 미배당 인수 |
| 김용희 | 2025.11.20 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 승계 없음 |
김소윤은 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 김용희는 2025.11.20 전입으로 2025.01.15 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 그 금액이나 배당관계까지 추정해서는 안 됩니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가만 낮아진다고 매수인의 경제적 부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 현재 회차는 매각가 150,400,000원에서 임차인에게 147,494,400원이 배당되고, 남은 23,305,600원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 다음 회차로 내려갈수록 매각대금은 줄지만 인수액이 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 150,400,000원 | 23,305,600원 | 미배당 임차보증금 인수 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 120,320,000원 | 52,964,480원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 증가 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 96,256,000원 | 76,676,608원 | 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득은 아님 |
④ 시세 비교 — 최근 12개월·최신 거래가 우선
이스턴오피스텔 실거래 전체 평균은 177,083,333원이지만, 과거 183,000,000원·195,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 흐름은 그보다 낮아졌고, 최근 12개월 평균은 168,600,000원, 최신 거래는 2025.08 165,000,000원, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -7.9%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.92㎡ | 15 | 165,000,000원 |
| 2025.06 | 14.78㎡ | 13 | 165,000,000원 |
| 2025.05 | 14.78㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 14.78㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2025.04 | 15.25㎡ | 15 | 173,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 168,600,000원 |
제공된 실거래 비교표본은 14.78㎡~15.25㎡이고 시세 매칭 대상면적은 19.91㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대 시세를 단정할 수는 없습니다. 다만 제공된 비교자료만 놓고 보면 실질취득 기준인 약 170,800,000원은 최근 12개월 평균 168,600,000원과 최신 거래 165,000,000원보다 높습니다. 최소한 “유찰돼 시세보다 싸다”는 결론을 낼 근거는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 150,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,905,600원 |
| 1. 임차인 김소윤 보증금 | 170,800,000원 | 147,494,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 197,408,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서는 매각대금이 집행비용과 김소윤 보증금 배당에 모두 소진됩니다. 김소윤 보증금 부족분 23,305,600원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울대학교병원 강남센터 남서측 인근으로, 업무시설·근린생활시설·도시형생활주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북동측에 역삼역, 서측에 강남역이 있으며 테헤란로를 따라 다수의 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 3층·지상 15층 건물이며 사용승인일은 2014.06.23입니다. 승강기·주차장·난방·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 27,150,000원/㎡입니다. 대상 토지는 728.8㎡, 평지·정방형·소로한면 조건입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 시세표본. 이스턴오피스텔은 98세대이며, 제공된 실거래 면적과 시세 매칭 대상면적 19.91㎡가 일치하지 않아 가격 비교에는 보수적 해석이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 150,400,000원과 임차인 미배당 인수액 23,305,600원을 분리해서 보지 말고, 대항력 임차보증금 170,800,000원 수준의 실질취득 구조로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 52,964,480원, 3회 유찰 시 76,676,608원으로 커집니다. 최저가 하락이 그대로 매수원가 하락으로 이어지지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 김소윤의 전입 2022.05.09, 확정일자 2022.04.14, 임차권등기 2024.05.17 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 채권 승계 중복계산 금지. 한국주택금융공사는 김소윤 임차보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있으므로 별도의 임차보증금처럼 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 김용희 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유와 명도 상황을 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.11.24 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 경매 이후 현재 효력과 관련 의무는 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격표본 면적 차이. 최근 실거래 표본은 14.78㎡~15.25㎡이고 시세 매칭 대상면적은 19.91㎡로 일치하지 않습니다. 최근 평균만으로 대상 호수의 적정가격을 단정하지 마세요.
맺으며 — “유찰됐지만 싸진 것은 아니다”
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 188,000,000원에서 150,400,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 김소윤의 대항력 있는 임차보증금이 170,800,000원이고, 현재 배당추정에서도 23,305,600원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 추가 유찰 때는 인수액이 더 커집니다.
가격 측면에서도 실질취득 기준 약 170,800,000원은 최근 12개월 평균 168,600,000원과 최신 거래 165,000,000원보다 높고, 최근 가격 추세는 -7.9%입니다. 비교 실거래의 면적이 대상 시세 매칭 면적과 일치하지 않는 한계까지 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮아 보여서 매력적인 물건”으로 평가하기 어렵습니다. 권리의 핵심은 명확하지만 그 핵심 자체가 매수인의 인수 부담입니다. 최저가는 내려가도 실질취득은 임차보증금 부근에 묶이는 사건이라는 점이 결론입니다.
