서울중앙지방법원 2025타경104395. 강남구 역삼동 테헤란로14길 13, 이스턴오피스텔 3층 301호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있고 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정가 188,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 120,320,000원입니다. 하지만 이 물건은 낙찰가와 실제 취득 부담이 크게 달라지는 선순위 임차권 인수형입니다.

말소기준은 2025년 1월 15일 관악세무서장의 압류입니다. 이보다 앞선 2024년 5월 17일에 김소윤의 주택임차권이 등기되어 있으며, 전입일은 2022년 5월 9일, 확정일자는 2022년 4월 14일입니다. 매각물건명세서 역시 해당 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다. 따라서 배당으로 반환되지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.

한국주택금융공사는 김소윤의 임차보증금반환채권을 양수한 경매신청채권자로, 대항력과 우선변제권을 승계한 것으로 기재되어 있습니다. 별도의 신규 임차인이 아니라 동일 보증금채권의 승계 관계이므로 김소윤 보증금과 한국주택금융공사의 채권을 각각 독립된 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

2014년 설정되었던 우리은행 근저당권과 홍기성 명의 지분 근저당권은 각각 2017년에 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 근저당권의 채권최고액을 현재 인수 부담으로 합산해서는 안 됩니다. 반면 민간임대주택등기와 선순위 임차권은 별도로 확인해야 합니다.

2025년 1월 15일 국(관악세무서장)의 압류가 말소기준으로 지정되어 있고, 이후 서울특별시의 압류 및 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 세금채권의 배당순위와 실제 당해세 등은 압류등기 말소 여부와 구별하여 원본 자료로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 반환채권의 승계까지 확인

임차 관련 기재 인원은 김소윤·김용희 2명입니다. 한국주택금융공사는 새로운 임차인이 아니라 김소윤의 보증금반환채권 양수인으로, 기존 대항력과 우선변제권을 승계한 관계입니다. 배당요구일은 경매신청일로 기재되어 있습니다.

김용희는 2025년 11월 20일 전입해 말소기준권리보다 후순위이며, 제공된 권리분석상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차계약, 점유관계 및 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다. 김소윤의 선순위 임차권 인수액과 김용희의 미상 보증금을 임의로 합산하지 않습니다.

③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

제공된 이스턴오피스텔 매매 사례는 총 12건이며, 전체 평균은 177,083,333원입니다. 그러나 오래된 고가 거래가 포함되어 있어 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하기 어렵습니다. 별도로 집계된 최근 거래군 5건의 평균은 168,600,000원, 최신 거래는 2025년 8월 165,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -7.9%의 하락 추세입니다.

특히 아래 비교 거래는 14.78~15.25㎡이고 대상 면적은 19.91㎡로 서로 다릅니다. 따라서 이 거래군은 시장 흐름을 확인하는 참고자료이며, 대상 호실의 정확한 동일 면적 시세로 단정할 수 없습니다. 최신 거래도 2025년 8월에 머물러 있어 입찰 전 거래 시점과 면적을 맞춘 추가 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,320,000원 가정)

한국주택금융공사의 청구금액과 김소윤의 임차보증금은 채권양수 관계가 기재되어 있으므로 별개 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 위 배당액은 제공된 추정 배당표 기준이며, 실제 배당은 세금채권의 우선순위·집행비용·배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 실질취득 — 유찰되어도 부담은 거의 고정

이 물건의 핵심은 낙찰가가 내려가면 선순위 보증금의 미배당 인수액이 증가한다는 점입니다. 보증금 170,800,000원이 현재 낙찰가보다 높으므로, 단순히 한 차례 더 유찰되었다고 실제 취득비용이 그만큼 낮아지는 구조가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울대학교병원 강남센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설·근린생활시설·도시형생활주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 북동측 인근 지하철 2호선 역삼역, 서측 인근 지하철 2호선·신분당선 강남역이 있으며, 테헤란로를 따라 버스정류장이 분포합니다.
• 건물. 2014.06.23 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본 위생·급배수·난방설비와 승강기 및 주차장이 구비되어 있습니다.
• 도로. 남서측 약 8m 내외 아스팔트 포장도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·테헤란로 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 기재가 있으므로 실제 대상 용도와 적용 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 이스턴오피스텔은 98세대이며, 거래 사례는 있으나 최근 거래군의 가격 추세가 -7.9%입니다. 근린시설 용도 표시와 오피스텔 이용상태, 비교 면적 차이까지 고려하여 개별 호실의 환금성을 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수. 김소윤 보증금 170,800,000원 중 미배당 잔액을 인수하는 구조입니다. 낙찰가만으로 실제 취득 부담을 계산하지 않아야 합니다.
• 채권양수 관계. 한국주택금융공사는 임차보증금반환채권 양수인입니다. 배당요구·대항력·우선변제권 승계와 실제 배당 및 임차권 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 김용희 점유. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없는 것으로 분류되어 있지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 현재 점유상태·계약관계·인도 가능 여부를 조사해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.24 기재된 민간임대주택등기의 등록 현황과 경매 후 행정처리 및 임대의무 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 물건은 근린시설로 표시되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물대장상 세부 용도 및 실제 주거 이용과의 관계를 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 국과 서울특별시의 압류가 존재했던 물건으로 실제 조세채권의 배당순위, 미납 관리비 및 추가 부담을 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 대상 면적 19.91㎡에 맞는 거래 사례를 별도로 확보하고, 2025.08 이후의 거래 흐름을 확인해야 합니다. 면적이 다른 표본 평균만으로 적정가를 확정하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·최신 기일 및 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

이 물건은 감정가 188,000,000원에서 최저가 120,320,000원까지 내려왔지만, 선순위 임차보증금 170,800,000원이 매각대금으로 전액 변제되지 않는 구조입니다. 현재 회차 기준 실질취득금액은 173,284,480원으로, 제공된 최근 거래군 평균 168,600,000원과 최신 거래 165,000,000원을 웃돕니다.

거래군의 가격 추세도 -7.9%이며, 비교 거래 면적은 대상과 일치하지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기, 후순위 전입자의 미상 보증금과 점유관계, 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태에 대한 확인 과제도 남아 있습니다.

3회·4회 유찰 시나리오에서도 예상 인수액이 함께 증가하기 때문에 실질취득금액은 170,800,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 단순히 유찰을 기다리기보다 선순위 임차권의 실제 인수 범위, 채권양수 관계, 대상과 면적이 일치하는 최신 시세를 확인하는 것이 핵심입니다. 현재 자료만으로는 최저가 할인율에 근거한 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.