서울중앙지방법원 2025타경104414. 관악구 남현동 삼진파크빌 2층 202호, 전용 53.94㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 장해규이며 2021.08.03. 소유권을 취득했고 등기 당시 거래가액은 393,000,000원입니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했고 청구금액은 439,136,508원입니다.

이 사건은 단순히 “1회 유찰돼 328,000,000원까지 내려왔다”는 이유만으로 접근하면 안 됩니다. 등기된 임차권과 별도의 전입 점유자가 동시에 존재하기 때문입니다. 특히 임영채 보증금 393,000,000원은 말소기준일보다 앞선 임차권이지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 배당표상 70,392,000원 부족액을 그대로 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.

문제는 확약 밖입니다. 이민영은 2024.09.02. 전입하고 배당요구도 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고, 보증금이 확인되기 전까지는 “최저가 328,000,000원이 곧 최종 취득원가”라고 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 2024.12.23.과 확약서

말소기준으로 선언된 권리는 2024.12.23. 국의 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 2023.07.26. 임영채의 주택임차권등기는 원래 매수인 인수 문제가 생길 수 있는 선순위 권리입니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 보증금 393,000,000원 중 322,608,000원만 배당되고 70,392,000원이 부족한 것으로 계산돼 있습니다.

② 임차인·보증기관 정리 — 실제 임차인 2명

시보증은 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 이민영 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 보증금을 별도로 더해서 계산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 이민영·임영채 2명으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 표면 가격은 76.3%, 실질가격은 아직 미확정

삼진파크빌은 11세대, 2015.05.14. 사용승인된 다세대입니다. 확인된 거래는 4건이며, 전체 평균은 417,000,000원입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 지표를 우선하면, 최근 12개월 평균과 최신 확인 거래가 모두 430,000,000원이고 현재 최저가 328,000,000원은 그 76.3%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세 지표는 4.2%입니다.

숫자만 보면 최저가 328,000,000원은 최근 시세 지표보다 낮습니다. 그러나 이 사건에서 시세와 비교해야 할 진짜 기준은 최종 실질취득액입니다. 임영채에 관한 70,392,000원 인수 문제는 확약으로 해소됐지만 이민영 보증금이 미상이라, 현재 단계에서는 328,000,000원을 확정 실질취득액이라고 볼 수 없습니다. 따라서 “최근시세의 76.3%이니 싸다”는 결론도 보증금 확인 전에는 보류하는 것이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 임영채의 미배당액은 70,392,000원입니다. 그러나 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 이 금액을 매수인이 실질적으로 인수하는 것으로 계산하지 않습니다. 이 보정은 임영채에 한정되며 이민영의 미상 보증금 위험에는 적용되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임영채 인수는 다시 살아나지 않는다

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 이 사건의 임영채는 다릅니다. 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 회차별 배당표에 70,392,000원·135,073,600원·186,818,880원의 미배당이 나타나더라도 임영채 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.

다만 이민영 보증금은 어느 회차에서도 금액이 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가가 262,400,000원 또는 209,920,000원으로 낮아지더라도, 이민영 관련 인수 가능성이 해소되었다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울사당초등학교 서측 인근. 다세대·다가구주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 북측 인근 남부순환로변에 버스정류장이 있어 교통환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2015.05.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수·난방·CCTV·주차장시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 토지는 북동측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 사다리형이며, 서측으로 약 5~6미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 4,971,000원/㎡. 토지면적은 324.9㎡이며 지목은 대입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이민영 보증금 확인이 최우선. 전입일은 2024.09.02.로 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 관련 문건에서 금액을 확인하기 전에는 최종 인수액을 확정하지 마세요.
• 임영채 확약 원문 대조. 2026.06.26. 확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 시보증은 이민영 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인을 한 명 더 추가하거나 별도 보증금을 합산하면 안 됩니다.
• 표면 할인율만으로 응찰 금지. 최저가 328,000,000원은 최근 시세 지표 430,000,000원의 76.3%지만, 미상 인수액을 더한 실질취득 기준으로 다시 비교해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 집행비용 5,392,000원과 임영채 배당 322,608,000원으로 매각대금이 소진되며, 주택도시보증공사에는 439,136,508원 전액 미배당으로 계산돼 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “70,392,000원은 사라졌지만, 미상 보증금은 남았다”

이 사건의 첫인상은 복잡합니다. 보증금 393,000,000원의 선순위 임차권이 있고 현재 매각가 328,000,000원 기준으로 70,392,000원이 미배당되기 때문입니다. 하지만 2026.06.26. 확약서가 결정적으로 작용합니다. 임영채 측 승계자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기 말소에 동의했으므로 임영채 관련 인수는 실질 0원입니다.

그래도 바로 안전형으로 올릴 수는 없습니다. 별도의 실제 임차인 이민영이 2024.09.02. 전입해 있고 배당요구까지 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 보증기관 승계 신고인 시보증은 이민영과 중복이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 더하지 않습니다.

가격만 보면 최저가 328,000,000원은 최근 시세 지표 430,000,000원의 76.3%입니다. 그러나 이 사건에서 진짜 비교해야 할 숫자는 미상 임차보증금까지 확인한 뒤의 실질취득액입니다. 결론은 명확합니다. 임영채 위험은 확약으로 해소, 이민영 위험은 미확정. 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확인 전에는 입찰가를 확정하지 않는 물건입니다.