서울중앙지방법원 2025타경104414. 관악구 남현동 삼진파크빌 2층 202호, 다세대주택입니다. 감정가는 410,000,000원이고 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 262,400,000원입니다. 표면 가격만 보면 최근 거래 430,000,000원의 61.0%입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인 인수 여부입니다.
등기된 임차권자 임영채는 보증금 393,000,000원, 전입 2021.07.20, 확정일자 2021.05.25로 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 매각가를 기준으로 한 배당표에서는 257,926,400원이 우선변제되고 135,073,600원이 부족하게 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.26 제출한 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 정확도 기준상 임영채 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
문제는 그 확약 밖입니다. 이민영은 2024.09.02 전입해 2024.12.23 말소기준권리보다 앞서고, 조사자료상 대항력이 있는 것으로 표시돼 있습니다. 보증금은 확인되지 않았습니다. 보증기관 승계 신고인 시보증은 이민영 보증금의 중복신고로 별도 보증금이 아니므로, 실제 임차인은 이민영·임영채 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104414 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1072-69 2층 202호 · 남부순환로260길 57 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 53.94㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실·다용도실·현관 · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 장해규 · 2021.07.21 매매 · 거래가액 393,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 262,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 439,136,508원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 확약으로 한 축은 해소, 한 축은 미확정
| 임차인 / 신고 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 이민영 | 전입 2024.09.02 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 보증금 미상 · 확약 대상 아님 |
| 임영채 | 전입 2021.07.20 · 확정 2021.05.25 | 393,000,000원 | 대항력 우선변제 확약으로 실질 인수 0원 |
| 시보증 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 별도 합산 없음 | 승계 이민영 보증금 중복신고 · 실제 임차인 아님 |
② 시세 비교 — 61.0% 할인율만 보면 안 된다
삼진파크빌의 비교 거래는 4건이며 전체 평균은 417,000,000원입니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 430,000,000원 1건이고 최신 거래도 2024.03의 430,000,000원입니다. 현재 최저가 262,400,000원은 최근 시세의 61.0%입니다. 최근 구간과 이전 구간 비교 추세는 +4.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 58.11㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2021.10 | 54.07㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2021.10 | 53.03㎡ | 2 | 465,000,000원 |
| 2021.07 | 53.94㎡ | 2 | 393,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 417,000,000원 |
가격만 놓고 보면 감정가 410,000,000원보다 최저가가 크게 내려와 있습니다. 그러나 대항력 있는 이민영의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 262,400,000원이 곧 실질취득액이라고 볼 수 없습니다. 최저가와 시세의 단순 비율은 참고값일 뿐, 미상 인수액을 더한 실질취득액이 시세보다 낮은지를 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,473,600원 |
| 1. 임차인 임영채 보증금 | 393,000,000원 | 257,926,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 439,136,508원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임영채 보증금 부족분은 135,073,600원입니다. 다만 2026.06.26 확약 때문에 이 부족분은 임영채 관련 매수인 실질 인수로 보지 않습니다. 별도 임차인 이민영의 보증금은 미상이라 최종 인수액은 확정되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 임영채 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 산식상 임영채 부족분 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 262,400,000원 | 135,073,600원 | 임영채 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 209,920,000원 | 186,818,880원 | 임영채 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 · 41% | 167,936,000원 | 228,215,104원 | 임영채 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 쉽게 떨어지지 않습니다. 그러나 이 사건의 임영채 부분은 확약이 있어 그 공식을 그대로 적용하면 안 됩니다. 임영채의 미배당액이 커져도 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 효과는 이민영에게 확장되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 다용도실, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 위치. 서울사당초등학교 서측 인근이며 다세대·다가구주택, 소규모 아파트, 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북측 남부순환로변 버스정류장을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 2015.05.14 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사 사다리형 토지이며 서측 약 5~6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 규모. 삼진파크빌은 총 11세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이민영 보증금 확인이 최우선. 대항력은 확인됐으나 보증금이 미상입니다. 이 금액이 최종 실질취득액을 바꿉니다.
- 확약 범위를 분리. 2026.06.26 확약은 임영채 관련 권리에 적용됩니다. 이민영까지 대항력을 포기한 것으로 확대 해석하면 안 됩니다.
- 중복신고 제외. 시보증은 이민영 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격비율 단독 판단 금지. 최저가 262,400,000원은 최근 시세 430,000,000원의 61.0%지만, 미상 인수액이 남아 있습니다.
- 배당표와 확약서를 함께 확인. 산식상 임영채 부족분 135,073,600원은 확약으로 실질 인수 0원이므로 단순 배당표만 보고 인수액으로 잡지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 2026.06.26 확약서와 임차인 배당요구 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘미상 임차인’을 끝내야 한다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 410,000,000원에서 262,400,000원까지 떨어진 2회 유찰 물건입니다. 최근 시세 430,000,000원과 비교하면 최저가 비율도 61.0%입니다. 그러나 권리분석상 가장 큰 숫자인 임영채 보증금 393,000,000원은 주택도시보증공사의 확약 덕분에 매수인 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
남은 핵심은 이민영입니다. 2024.09.02 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 금액은 임영채 확약과 별개입니다. 따라서 현재 단계에서는 “최저가가 시세의 61.0%라 싸다”라고 결론 내릴 수 없고, 이민영의 보증금 및 실제 인수 범위를 확인한 뒤 최저가에 더한 실질취득액을 최근 시세 430,000,000원과 비교하는 순서가 맞습니다.
