서울중앙지방법원 2025타경104522. 신림동 소노캐슬 2층 202호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정평가상 공부상 사무소이나 현황 주거용으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 잡힌 근저당이나 가압류가 아니라 임차권입니다. 과거 시흥새마을금고 근저당 168,000,000원은 2015.03.06 해지로 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2025.12.05 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 허준구는 2020.05.04 전입하고 같은 날 확정일자를 받아 그보다 훨씬 앞섭니다.
허준구의 임차보증금은 230,000,000원입니다. 현재 최저매각가 194,880,000원에서 집행비용 3,528,320원을 먼저 빼면 임차인 우선변제 예상액은 191,351,680원이고, 남는 38,648,320원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 즉 현재 회차만 놓고도 194,880,000원 + 38,648,320원 = 233,528,320원이 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 509-2 소노캐슬 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 사무소이나 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 레고나스에반젤리로즈 |
| 감정가 / 최저가 | 243,600,000원 / 194,880,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 허준구 / 255,883,699원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 기타 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
이 사건은 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 허준구는 보증기관이나 대위변제 승계인이 아니라 실제 임차인으로 기재되어 있고, 전유부분 전부를 주거용으로 사용한 임차권등기권자입니다. 전입 2020.05.04, 점유개시 2020.05.03, 확정일자 2020.05.04이며 2024.05.16 임차권등기가 설정됐습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 허준구 | 전유부분 전부 · 주거 | 230,000,000원 | 2020.05.04 / 2020.05.04 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 有 |
② 가격 비교 — 최저가 78.0%만 보면 오판한다
소노캐슬의 최근 12개월 거래는 2건이며 평균 거래금액은 250,000,000원입니다. 데이터상 최저가 194,880,000원은 최근 12개월 평균의 78.0%로 표시되지만, 이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안기 때문에 이 78.0%를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 19.2㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 40.34㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 250,000,000원 |
현재 회차 실질취득액 233,528,320원은 최근 12개월 평균 250,000,000원보다 낮지만, 최신 거래인 2025.06의 150,000,000원보다는 높습니다. 더 중요한 문제는 실거래 표본의 면적이 19.2㎡와 40.34㎡이고 분석 대상 면적 55.45㎡와 면적이 일치하지 않는다는 점입니다. 따라서 최근 12개월 평균 하나만으로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 194,880,000원 | 38,648,320원 |
| 2회 유찰 시 | 155,904,000원 | 77,078,656원 |
| 3회 유찰 시 | 124,723,200원 | 107,822,925원 |
③ 예상배당표 (매각가 194,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,528,320원 |
| 1. 임차인 허준구 보증금 | 230,000,000원 | 191,351,680원 |
| 2. 경매신청채권 · 허준구 | 255,883,699원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 230,000,000원 전액이 배당되지 않아 부족분 38,648,320원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울남부초등학교 서측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 남부순환로 후면 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리 지하철 신대방역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 사무소이나 현황은 주거용입니다. 공부와 현황의 용도 차이를 금융·세무·인허가 측면에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역도 표시되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 4,701,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 평지입니다.
- 환금성. 소노캐슬은 총 16세대이며, 최근 실거래는 2건입니다. 분석 대상 면적과 거래면적이 일치하지 않아 시세 판단의 표본력이 낮습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가를 계산. 현재 회차는 최저가 194,880,000원에 인수액 38,648,320원이 더해지는 구조입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 미배당 보증금 인수액은 각각 77,078,656원·107,822,925원으로 증가합니다.
- 임차인 원본 검증. 허준구가 임차권자이자 경매신청채권자이므로 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 경매신청 채권원인을 대조하세요.
- 공부상 사무소·현황 주거용 확인. 실제 사용상태와 공부상 용도 차이가 있으므로 취득 후 이용계획에 문제가 없는지 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 감정평가서와 매각대상 범위를 대조하세요.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있으므로 실제 적용대상·절차를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 최종 확인하세요.
맺으며 — “1.9488억 물건”이 아니다
이 사건을 단순히 최저가 194,880,000원의 다세대라고 보면 핵심을 놓칩니다. 허준구의 보증금은 230,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 38,648,320원이 남아 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 실질취득은 233,528,320원입니다.
최근 12개월 평균 250,000,000원보다 실질취득액이 낮다는 점만으로도 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 최신 거래는 150,000,000원이고, 무엇보다 최근 거래의 면적이 분석 대상 55.45㎡와 일치하지 않습니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 하락분 상당 부분이 보증금 인수 증가로 상쇄되는 구조입니다. 권리관계는 파악 가능하지만 가격 메리트는 불명확하고, 공부·현황 용도 차이와 임차인 관계 검증까지 필요한 사건입니다.
