서울중앙지방법원 2025타경104549. 관악구 신림동 대림아트빌 3층 304호, 공부상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건은 권리표만 보면 선순위 임차인 때문에 위험해 보입니다. 박총명은 2019.03.06 전입·점유를 시작했고 2019.03.07 확정일자를 받았으며, 임차보증금은 192,000,000원입니다. 반면 말소기준으로 잡힌 권리는 2020.01.29 광주세무서장 관련 압류입니다. 즉 시간순서만 놓고 보면 임차인이 먼저입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 2026.02.13 확약서입니다. 주택도시보증공사는 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 부족분이 생기더라도 박총명 임차보증금에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 판단해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 박총명 보증금을 다시 하나 더 얹는 별도 임차보증금이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104549 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 646-317 대림아트빌 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택단지형 · 전용 29.97㎡ · 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 정용철 · 2019.03.06 소유권 이전등기 |
| 사용승인 | 2018.09.13 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 176,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그리고 확약
등기부상 2018.10.18 관악농업협동조합 근저당권 1,080,000,000원이 있었지만 2019.03.06 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.01.29 압류입니다. 이후 관악구 압류, 관악세무서장 관련 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박총명 | 3층 304호 전부 | 192,000,000원 | 2019.03.06 | 2019.03.07 | 대항력 有 우선변제 有 승계 있음 |
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’을 본다
확약 반영 후 실질취득은 현재 최저매각가와 같은 176,800,000원입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 195,000,000원, 최신 거래는 2026.01의 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 28.92㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 28.92㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2024.12 | 28.92㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 195,000,000원 |
실질취득 176,800,000원은 최근 12개월 평균의 90.7%입니다. 최신 거래 190,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 명목상 가격 차이가 있습니다. 다만 전체 거래 평균 196,666,666원만 보고 할인폭을 크게 평가해서는 안 됩니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -2.5%로 내려와 있고, 최신 거래 역시 190,000,000원입니다. 즉 현재 시세 자체가 하락 방향이라는 점을 가격 판단에 반드시 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,275,200원 |
| 1. 임차인 박총명 보증금 | 192,000,000원 | 173,524,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 192,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 미배당분은 18,475,200원입니다. 원래 대항력이 유지된다면 매수인 인수 문제가 생기는 구조지만, 2026.02.13 확약에 따라 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 등 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중이며, 총 16세대 규모의 대림아트빌입니다.
- 입지. 서울난우중학교 북동측 인근. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 304호이며 사용승인일은 2018.09.13입니다. 전기·위생·급배수·난방·승강기·도시가스 및 1층 피로티 주차장 설비가 확인됩니다.
- 도로. 남서측으로 약 10미터 내외, 북서측으로 약 2미터 내외의 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,440,000원/㎡입니다. 대표 토지 646-317번지 기준 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현장 조사 당시 이해관계인이 폐문부재해 관련 공부·외부관찰과 일반적 상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 최근 실거래는 190,000,000원~200,000,000원 구간이지만 최근 추세가 -2.5%이고, 경매 통계상 평균 유찰 3.8회·매각률 0.0%로 가격 회수 가능성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.13 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 중복합산 금지. 실제 임차인은 박총명 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 보증금 192,000,000원을 다시 하나 더 더하는 별도 임차인이 아닙니다.
- 세금 압류 확인. 압류 4건 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서와 임차인 배당액이 변동될 수 있으므로 실제 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 195,000,000원이지만 최신 거래는 190,000,000원이고 최근 대 과거 추세가 -2.5%입니다. 과거 전체 평균 196,666,666원만 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 16세대 규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 3.8회·매각률 0.0%이므로, 낙찰 후 재매각 가능성과 보유기간을 함께 검토해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 내부 상태와 사용 현황을 입찰 전 별도로 점검할 필요가 있습니다.
맺으며 — “확약이 권리를 바꾸고, 환금성이 등급을 낮춘다”
이 물건의 첫인상은 보증금 192,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 위험한 경매입니다. 실제로 확약이 없었다면 현재 회차 배당 기준 미배당 18,475,200원이 남는 구조입니다. 그러나 2026.02.13 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 본 사건의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득은 176,800,000원이고, 최근 12개월 평균 195,000,000원의 90.7%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 아래에 있습니다. 그러나 시장은 -2.5% 하락 추세이고, 대림아트빌 경매 통계는 평균 3.8회 유찰·매각률 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 “권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 소형 다세대의 환금성과 하락 추세를 감안해 보수적으로 접근할 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
