서울중앙지방법원 2025타경104549. 관악구 신림동 대림아트빌 3층 304호, 공부상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “2회 유찰돼 141,440,000원까지 내려왔다”가 아닙니다. 임차인 박총명이 2019.03.06. 전입·점유를 시작해 2020.01.29. 말소기준 압류보다 앞서므로 원칙상 대항력이 있는 구조입니다. 보증금도 192,000,000원이라 현재 최저가만 놓고 보면 미배당분이 발생합니다.

다만 이 사건에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.02.13. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박총명 관련 미배당 보증금을 낙찰자가 실질적으로 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 회차 배당 계산에 표시된 53,340,160원은 확약이 없다고 보았을 때의 룰상 인수액이며, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 이 확약의 효력은 박총명 관련 권리와 그 승계 범위에 한정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소

말소기준은 2020.01.29. 광주세무서장의 압류입니다. 관악농업협동조합 근저당권은 2019.03.06. 이미 말소돼 현재 말소기준 역할을 하지 않습니다. 반면 박총명의 전입·점유는 2019.03.06., 확정일자는 2019.03.07.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력을 전제로 보증금 미배당분을 매수인이 인수할 수 있는 사건입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 신고는 박총명 보증금에 대한 대위·승계이므로 별도의 192,000,000원 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 특히 2026.02.13. 제출된 확약에 따라 박총명 관련 대항력은 포기되고, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한 상태입니다.

② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득 141,440,000원’을 본다

이 사건은 원래 대항력 임차인 때문에 최저가만으로 가격을 판단하면 안 되는 유형이지만, 제출된 확약으로 확인된 임차인 인수가 실질 0원이 됐습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준가격은 141,440,000원으로 볼 수 있습니다.

대림아트빌은 총 16세대, 사용승인일은 2018.09.13.입니다. 대상 면적은 29.97㎡이고 비교 실거래는 28.92㎡입니다. 확인된 거래는 다음과 같습니다.

가격 판단에서는 전체 평균 196,666,666원보다 최근 12개월 평균 195,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선해서 보는 것이 안전합니다. 현재 실질취득 141,440,000원은 최근 12개월 평균의 72.5%입니다. 다만 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -2.5%로 하락 방향이므로, 과거 200,000,000원 거래만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 141,440,000원 가정)

박총명 보증금과 주택도시보증공사 청구는 보증기관 대위·승계 관계가 있는 동일 보증금 계열이므로 별개의 192,000,000원씩으로 합산해 인수액을 계산하면 안 됩니다. 현재 회차 룰상 박총명 미배당액은 53,340,160원이지만, 2026.02.13. 확약으로 실질 인수는 0원입니다. 당해세 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중이며, 대림아트빌은 총 16세대입니다.
• 입지. 서울난우중학교 북동측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택 등이 혼재하고, 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 304호이며, 사용승인일은 2018.09.13.입니다. 승강기·도시가스·난방·1층 피로티 주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남서측 약 10미터 내외 도로와 북서측 약 2미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 2,440,000원/㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 다세대입니다.
• 규제 확인. 대표토지에는 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으며 2025.10.20.~2026.12.31. 지정 내용도 포함돼 있습니다. 본 다세대에 대한 실제 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 현장 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 폐문부재로 관련 공부·외부관찰 및 일반적·표준적 상황을 기준으로 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.02.13. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 이 사건의 인수 여부를 바꾸는 핵심입니다. 입찰 전 제출 원문과 적용 당사자를 대조해야 합니다.
• 보증금 중복합산 금지. 박총명 192,000,000원과 보증기관 승계 신고를 별도 보증금으로 더하지 마세요. 실제 임차인은 1명입니다.
• 세금 압류 확인. 말소기준 자체가 국 압류이고 이후 관악구·국·국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 당해세 여부와 실제 배당 순위를 원본으로 확인해야 합니다.
• 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 195,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선 보고, 최근 추세 -2.5%를 가격 상한에 반영해야 합니다.
• 환금성 점검. 16세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.8회입니다. 매수가와 별개로 향후 매도 유동성을 확인해야 합니다.
• 현장 내부 확인. 감정 당시 폐문부재였습니다. 내부 상태·점유관계·관리비·수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 최종 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “원래 인수형, 확약으로 가격형으로 바뀐 사건”

이 물건의 첫인상은 위험합니다. 박총명은 2019.03.06. 전입해 2020.01.29. 말소기준 압류보다 앞서고, 보증금도 192,000,000원이라 전형적인 대항력 인수형 구조이기 때문입니다. 현재 최저가 141,440,000원에서 배당만 계산하면 미배당 53,340,160원이 남습니다.

하지만 이 사건은 2026.02.13. 제출된 주택도시보증공사의 확약이 결론을 바꿉니다. 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 확인된 박총명 관련 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 현재 가격 비교의 기준도 최저가와 인수액을 합친 192,000,000원대가 아니라 실질취득 141,440,000원이 됩니다.

이 금액은 최근 12개월 평균 195,000,000원의 72.5%로 실거래보다 낮습니다. 다만 최근 추세가 -2.5%이고, 16세대 다세대이며 단지 경매 평균 유찰도 3.8회라는 점은 분명한 제약입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 임차보증금 자체보다 확약서의 효력 범위 확인, 세금 배당 검증, 그리고 소규모 다세대의 환금성을 감안한 입찰가 결정입니다.