서울중앙지방법원 2025타경104605. 강남구 논현동 모던팰리스 4층 402호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가는 632,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 505,600,000원입니다. 그러나 권리관계의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 정효영이 2022.02.04. 전입·점유했고 확정일자는 2022.01.16., 임차보증금은 545,000,000원입니다. 말소기준은 그보다 훨씬 뒤인 2025.12.15. 강제경매개시결정이므로 정효영은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인입니다.
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 545,000,000원 가운데 498,144,000원만 배당되고 46,856,000원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 그래서 낙찰가 505,600,000원에 인수액을 더한 실질취득은 552,456,000원입니다. 다음 회차로 내려가도 낙찰가가 줄어드는 만큼 미배당 보증금이 커지기 때문에 총 부담은 약 5.5억원 부근에서 거의 고정됩니다. 이 유형은 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104605 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 222-30 4층402호 · 도로명 서울특별시 강남구 논현로118길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 5층 건물 중 4층 402호 |
| 비교 면적 / 단지 | 28.99㎡ · 모던팰리스 · 18세대 · 사용승인 2021.10.12 |
| 소유자 | 김경애 · 2022.02.11. 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 632,000,000원 / 505,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 620,180,348원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 5.45억 임차권
등기상 2021.11.01. 수협은행 근저당권 채권최고액 6,504,000,000원이 설정됐지만 이 근저당권은 2022.02.04. 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2025.12.15. 강제경매개시결정입니다. 정효영의 임차권등기는 2024.02.08.에 이뤄졌지만, 실제 임대차계약은 2022.01.15., 확정일자는 2022.01.16., 전입과 점유는 2022.02.04.이므로 모두 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정효영 | 545,000,000원 | 2022.02.04 | 2022.01.16 | 있음 · 2024.02.08 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 5.52억’으로 봐야 한다
모던팰리스의 비교 거래 5건은 410,000,000원부터 565,000,000원까지 분포하며 전체 평균은 508,000,000원입니다. 하지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 평균은 440,000,000원, 최신 거래는 2025.01. 410,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -20.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 28.64㎡ | 1 | 410,000,000원 |
| 2024.06 | 28.76㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2024.01 | 29.5㎡ | 5 | 565,000,000원 |
| 2023.08 | 28.64㎡ | 5 | 555,000,000원 |
| 2022.09 | 28.76㎡ | 3 | 540,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 508,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 440,000,000원 |
현재 최저가 505,600,000원만 비교해도 최근 12개월 평균의 114.9%입니다. 여기에 인수액 46,856,000원을 더하면 실질취득 552,456,000원으로, 최근 12개월 평균의 약 125.6%, 최신 거래 410,000,000원의 약 134.7% 수준입니다. 따라서 감정가 대비 20% 할인이라는 이유로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 505,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,456,000원 |
| 1. 임차인 정효영 보증금 | 545,000,000원 | 498,144,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 620,180,348원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 545,000,000원 중 498,144,000원이 배당되고 부족분 46,856,000원이 매수인 인수액으로 남습니다. 신청채권자 청구액 620,180,348원은 이 예상배당표상 배당 0원입니다.
유찰해도 총부담이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 505,600,000원 | 46,856,000원 | 552,456,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 404,480,000원 | 146,964,800원 | 551,444,800원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 323,584,000원 | 226,746,176원 | 550,330,176원 |
낙찰가는 5.056억 → 4.0448억 → 3.23584억으로 크게 내려가지만, 인수액은 4,685.6만원 → 1.469648억 → 2.26746176억으로 반대로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 5.52456억 → 5.514448억 → 5.50330176억으로 거의 움직이지 않습니다. 바로 대항력 있는 5.45억 임차보증금이 가격의 하한 역할을 하기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 언주역 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 서측 논현로변에 버스정류장이 있습니다. 남서측에 지하철 9호선 언주역, 북서측에 지하철 7호선 학동역이 있어 교통여건은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호로 사용승인일은 2021.10.12입니다. 승강기·위생 및 급배수·화재탐지·도시가스·주차장시설을 갖췄습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 전체 면적 357.6㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 9,453,000원/㎡입니다.
- 환금성. 모던팰리스는 18세대 규모이고 비교 실거래는 5건입니다. 최근 가격 하락 추세와 소규모 다세대 특성을 함께 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총취득비용을 분리해서 보지 말 것. 현재 최저가는 505,600,000원이지만 인수액 46,856,000원을 더한 실질취득은 552,456,000원입니다.
- 추가 유찰을 가격 메리트로 오인하지 말 것. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 551,444,800원, 550,330,176원으로 약 5.5억원대에 머뭅니다.
- 최근 시세를 우선할 것. 최근 12개월 평균 440,000,000원, 최신 거래 410,000,000원이며 추세는 -20.5%입니다. 전체 평균 508,000,000원만 보고 가격을 평가하면 위험합니다.
- 임차권 승계 구조 확인. 정효영의 보증금반환채권을 주택도시보증공사가 양수해 대항력·우선변제권을 승계한 구조입니다. 별도 보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 배당 후 잔액 재확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라지므로 매각 직전 배당관계와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 제한 확인. 감정요항표상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있으므로 적용 대상과 기간을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
이 물건의 핵심은 1회 유찰이나 감정가 대비 80%라는 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 545,000,000원 임차보증금입니다. 현재 회차에서 낙찰가 505,600,000원에 미배당 인수액 46,856,000원을 더하면 실질취득은 552,456,000원입니다. 다음 회차로 내려가도 인수액이 커져 총부담은 약 5.5억원에서 거의 고정됩니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 440,000,000원, 최신 거래는 410,000,000원이고 최근 가격 흐름은 -20.5%입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 낮아질수록 싸지는 경매”가 아니라 “낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수액이 커지는 경매”입니다. 권리구조는 계산 가능하지만, 그 계산 결과가 현재 시장가격보다 불리합니다. 가격 메리트보다 선순위 임차보증금이 지배하는 D등급 사건으로 보는 것이 타당합니다.
