서울중앙지방법원 2025타경104605. 강남구 논현동 모던팰리스 4층 402호, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 632,000,000원이 두 차례 유찰되어 최저가가 404,480,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2022.02.04. 전입·점유를 갖춘 정효영의 임차보증금 545,000,000원이 2025.12.15. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 대항력이 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 점이 핵심입니다.
현재 회차에서는 임차보증금 가운데 398,035,200원이 배당되고 146,964,800원이 남습니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가면 단순히 싸지는 것이 아니라 임차인 미배당액이 그만큼 커지는 방향으로 움직입니다. 이 유형에서는 최저가가 아니라 실질취득액을 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104605 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 222-30 4층402호 · 서울특별시 강남구 논현로118길 11 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 28.99㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김경애 · 2022.02.11. 소유권이전등기 · 2021.06.16. 매매 |
| 사용승인 | 2021.10.12 · 모던팰리스 18세대 |
| 감정가 / 최저가 | 632,000,000원 / 404,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 620,180,348원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 반드시 인수 계산에 넣어야 한다
등기상 수협은행 근저당권은 2021.11.01. 설정됐지만 2022.02.04. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.12.15. 강제경매개시결정입니다. 정효영의 전입·점유는 2022.02.04., 확정일자는 2022.01.16., 임차권등기는 2024.02.08.이므로 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 구분 | 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 처리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 정효영 | 545,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 배당요구 · 미배당 잔액 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 4.04억이 아니라 5.45억 기준으로 봐야 한다
모던팰리스의 28.99㎡ 대상 면적과 매칭되는 거래는 5건입니다. 전체 평균은 508,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 440,000,000원, 최신 거래는 2025.01 · 410,000,000원이며 최근 구간은 이전 거래 대비 -20.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 28.64㎡ | 1 | 410,000,000원 |
| 2024.06 | 28.76㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2024.01 | 29.5㎡ | 5 | 565,000,000원 |
| 2023.08 | 28.64㎡ | 5 | 555,000,000원 |
| 2022.09 | 28.76㎡ | 3 | 540,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 440,000,000원 |
최저매각가 404,480,000원만 보면 최근 12개월 평균의 91.9%이지만, 이 사건에서는 그 숫자를 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 대항력 있는 보증금이 545,000,000원이므로 실질취득 기준은 그 수준에 묶이며, 최근 12개월 평균 440,000,000원과 최신 거래 410,000,000원보다 모두 높습니다. 최근 추세까지 -20.5%인 만큼, 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 404,480,000원 | 146,964,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 323,584,000원 | 226,746,176원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 258,867,200원 | 290,556,941원 |
③ 예상배당표 (매각가 404,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,444,800원 |
| 1. 임차인 정효영 보증금 · 우선변제 | 545,000,000원 | 398,035,200원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 620,180,348원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 545,000,000원 중 398,035,200원이 배당되고, 부족분 146,964,800원을 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 620,180,348원은 배당표상 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 언주역 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 논현로변 버스정류장, 지하철 9호선 언주역과 7호선 학동역이 인근에 있어 교통여건은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호로, 사용승인일은 2021.10.12입니다. 승강기·화재탐지·도시가스·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 9,453,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성 신호. 모던팰리스는 18세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 최근 실거래 추세도 -20.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가는 404,480,000원이지만 정효영 보증금의 미배당 잔액 146,964,800원을 함께 계산해야 합니다.
- 실질취득 기준 확인. 대항력 임차보증금 545,000,000원이 낙찰가보다 커, 유찰이 진행돼도 인수액이 증가합니다. 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 보증금 수준의 실질취득입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 정효영의 임차보증금반환채권 양수인입니다. 실제 임차인은 1명이며 동일 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 508,000,000원보다 최근 12개월 평균 440,000,000원과 최신 410,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다. 최근 추세는 -20.5%입니다.
- 배당 재확인. 현재 예상배당은 집행비용 6,444,800원, 임차인 398,035,200원이며 매수인 인수액은 146,964,800원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당관계·실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”가 곧 “시세의 64%”는 아니다
이 사건은 감정가 632,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 404,480,000원까지 내려왔지만, 저가 낙찰형으로 볼 수 없는 구조입니다. 정효영의 대항력 있는 보증금이 545,000,000원이고, 현재 회차에서만 146,964,800원이 미배당되어 매수인에게 넘어옵니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아져도 인수액은 226,746,176원, 290,556,941원으로 커집니다.
가격 판단도 같은 원칙이 적용됩니다. 최근 12개월 실거래 평균은 440,000,000원, 최신 거래는 410,000,000원이고 최근 추세는 -20.5%입니다. 따라서 표면 최저가 404,480,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 되며, 실질취득 기준인 545,000,000원을 놓고 보면 최근 시세보다 높은 부담입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰률이 아니라 선순위 임차보증금 인수 구조를 정확히 반영하느냐에 있습니다.
