서울중앙지방법원 2025타경104732. 사건 물건은 마에스트로캠퍼스타운 제2층 제205호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔 등입니다. 현재 소유자는 박연숙이며 2020.07.07 매매를 원인으로 거래가액 200,000,000원에 취득했습니다. 현재 회차는 감정가 214,000,000원에서 1회 유찰된 최저매각가 171,200,000원입니다.
권리관계에서 가장 먼저 봐야 할 것은 등기부상 2021.04.02 국 압류가 말소기준으로 선언돼 있다는 점입니다. 임차인 이시연은 2020.12.30 임대차계약·확정일자, 2021.01.29 주민등록, 2021.01.31 점유개시로 이 기준보다 앞섭니다. 따라서 원래라면 대항력 있는 선순위 임차권이 핵심 위험이 됩니다. 그러나 이 사건에는 그 위험을 바꾸는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104732 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 893-12 마에스트로캠퍼스타운 2층 205호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 남부순환로 1773 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상15층 · 2층 205호 · 사용승인 2012.10.19 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.07.07 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 171,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
2012.11.16 설정된 우리은행 근저당권 147,600,000원은 2019.06.21 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2021.04.02 국 압류입니다. 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이시연의 주민등록일이 말소기준보다 빠르므로 임차권 자체의 선순위 대항력 여부를 별도로 봐야 합니다.
| 구분 | 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이시연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2021.01.29 | 2020.12.30 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 이시연 보증금의 대위·승계 중복신고 | 별도 보증금 아님 | 미상 | 미상 | 승계 대항력 판정 불가 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계 표기는 이시연의 200,000,000원 보증금에 대한 대위·승계 관계이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 경매신청채권자로서 이시연의 임차보증금반환채권을 양수했고 대항력·우선변제권을 승계한 것으로 기재돼 있습니다.
② 가격 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 높다
마에스트로캠퍼스타운의 시세 자료에서 대상 기준면적은 17.43㎡로 표시돼 있으나, 최근 거래 표본은 13.15㎡·14.49㎡이고 면적 일치 여부도 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 아래 실거래는 가격 방향을 보는 참고치로 사용하되, 동일 면적 직접 비교로 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 13.15㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2025.06 | 14.49㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2025.03 | 13.15㎡ | 15 | 133,500,000원 |
| 2025.02 | 14.49㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2025.02 | 14.49㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.01 | 14.49㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2024.12 | 14.49㎡ | 6 | 117,000,000원 |
| 2024.09 | 13.15㎡ | 13 | 128,000,000원 |
| 2024.08 | 13.15㎡ | 14 | 129,000,000원 |
| 2024.08 | 13.15㎡ | 14 | 129,000,000원 |
| 2024.08 | 13.15㎡ | 13 | 134,000,000원 |
| 2024.06 | 14.49㎡ | 14 | 129,500,000원 |
| 전체 12건 평균 | 129,666,666원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 129,500,000원 · 7건 |
| 최신 거래 | 2025.09 · 132,000,000원 |
| 최근 추세 | -0.3% |
| 현재 최저가 비율 | 최근 12개월 평균의 132.2% |
가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 129,500,000원, 최신 거래는 132,000,000원이고 최근 추세도 -0.3%입니다. 반면 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 171,200,000원입니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,196,800원 |
| 1. 임차보증금채권 · 이시연 → 주택도시보증공사 승계 | 200,000,000원 | 168,003,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금채권의 부족분은 31,996,800원입니다. 다만 2026.06.26 확약으로 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 171,200,000원 | 31,996,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 136,960,000원 | 65,757,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 109,568,000원 | 92,765,952원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 전형적인 선순위 대항력 인수형이 됩니다. 그러나 이 사건에서는 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약이 그대로 유효하게 적용된다는 전제에서 각 회차의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악초등학교 북동측 인근으로 오피스텔·아파트·주상용건물·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남서측에 지하철 2호선 봉천역, 남동측에 지하철 2호선 서울대입구역이 있으며 봉천로길·남부순환로길을 따라 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2012.10.19입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 공시지가는 12,450,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반사항도 없습니다.
- 단지 통계. 마에스트로캠퍼스타운은 117세대이며 제공 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 대조. 2026.06.26 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 이시연 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 같은 200,000,000원 보증금의 중복신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 171,200,000원은 최근 12개월 평균 129,500,000원의 132.2%이고 최신 거래 132,000,000원도 웃돕니다.
- 면적 불일치. 대상 기준면적은 17.43㎡인데 실거래 표본은 13.15㎡·14.49㎡라 정확한 동일면적 비교가 아닙니다.
- 시장 추세. 최근 거래 추세가 -0.3%이므로 전체 평균 129,666,666원만 보고 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 정리되지만, 가격은 아직 비싸다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 강한 인수위험이 있는 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 승계했고, 2026.06.26 대항력을 포기하면서 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 이 확약을 반영하면 현재 회차 매수인 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 확약 반영 실질취득액 171,200,000원은 최근 12개월 평균 129,500,000원의 132.2%이고 최신 거래 132,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세는 -0.3%이며, 비교 표본 면적도 대상 기준면적 17.43㎡와 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 현재 회차 가격 메리트는 확인되지 않는 구조입니다. 결론은 확약 확인은 필수, 현재 가격은 보류입니다.
