서울중앙지방법원 2025타경104732. 봉천동 마에스트로캠퍼스타운 2층 205호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔 등입니다. 소유자는 박연숙이며 2020.07.07. 매매를 원인으로 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 현재 권리분석의 기준은 2021.04.02. 국 압류입니다. 이후 압류 3건, 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제의 핵심은 임차권입니다. 이시연은 임대차계약일 2020.12.30., 확정일자 2020.12.30., 전입일 2021.01.29., 점유개시일 2021.01.31.로 말소기준인 2021.04.02.보다 앞섭니다. 보증금 200,000,000원의 대항력 있는 임차인이라 원칙적으로는 배당 후 부족액이 매수인에게 남을 수 있는 사건입니다. 하지만 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수하고 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서를 제출해 이 사건의 실질 인수위험은 해소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104732 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 893-12 마에스트로캠퍼스타운 2층205호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 17.43㎡ |
| 소유자 | 박연숙 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 136,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
| 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·처리 |
|---|---|---|---|---|
| 이시연 전유부분 전부 · 임차권등기 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 주택도시보증공사에 반환채권 승계 · 2026.06.26. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 |
| 주택도시보증공사 보증기관 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 포기 확약 | 승계 행사 | 이시연 보증금반환채권 양수인 · 실제 임차인 수는 1명 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 이시연의 보증금 200,000,000원을 다시 신고한 것이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 현재 최저가 136,960,000원 기준 배당표에서는 이시연 보증금에 134,242,560원이 배당되고 65,757,440원이 부족한 것으로 계산됩니다. 통상 대항력 인수형이라면 이 부족액이 매수인에게 넘어가 실질취득이 보증금 수준으로 고정되지만, 이 사건은 제출된 확약서 때문에 그 임차인에 관한 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰됐지만 아직 최근 시세보다 높다
마에스트로캠퍼스타운은 117세대, 사용승인일은 2012.10.19.입니다. 다만 경매 대상 면적은 17.43㎡이고 아래 실거래 표본은 13.15㎡·14.49㎡로 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 가격 비교는 직접 동일면적 시세가 아니라 보수적인 참고지표로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 13.15㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2025.06 | 14.49㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2025.03 | 13.15㎡ | 15 | 133,500,000원 |
| 2025.02 | 14.49㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2025.02 | 14.49㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.01 | 14.49㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2024.12 | 14.49㎡ | 6 | 117,000,000원 |
| 2024.09 | 13.15㎡ | 13 | 128,000,000원 |
| 2024.08 | 13.15㎡ | 14 | 129,000,000원 |
| 2024.08 | 13.15㎡ | 14 | 129,000,000원 |
| 2024.08 | 13.15㎡ | 13 | 134,000,000원 |
| 2024.06 | 14.49㎡ | 14 | 129,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 129,500,000원 |
현재 최저가 136,960,000원은 최근 12개월 평균 129,500,000원의 105.8%입니다. 최신 거래도 2025.09 · 132,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세도 -0.3%입니다. 따라서 감정가 대비 64%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,717,440원 |
| 1. 임차보증금 반환채권 · 이시연 | 200,000,000원 | 134,242,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 65,757,440원입니다. 대항력 있는 임차인의 일반적인 경우라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어지지만, 이 사건은 2026.06.26. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 제출돼 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 136,960,000원 | 65,757,440원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 109,568,000원 | 92,765,952원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 87,654,400원 | 114,323,379원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총 부담이 임차보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에서는 그 핵심 위험을 2026.06.26. 확약서가 제거합니다. 따라서 이후 회차에서는 낙찰가 자체가 실질취득액을 좌우하게 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 기준 현재 오피스텔 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 관악초등학교 북동측 인근이며 주변에 오피스텔, 아파트, 주상용건물, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남서측 인근에 지하철 2호선 봉천역, 남동측 인근에 지하철 2호선 서울대입구역이 있으며 봉천로길·남부순환로길을 따라 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상15층 건물의 2층 205호이며 사용승인일은 2012.10.19.입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 시세 표본 주의. 대상 면적 17.43㎡와 실거래 표본 13.15㎡·14.49㎡가 일치하지 않아 시세 비교에는 한계가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 내용과 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 이시연 1명이며 주택도시보증공사는 보증금반환채권의 대위·승계자이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 64%라는 할인율보다 최근 12개월 평균 129,500,000원, 최신 거래 132,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 구간 대비 과거 구간 추세가 -0.3%이므로 현재 최저가가 최근 시세 이상인 점을 가볍게 보면 안 됩니다.
- 면적 차이. 실거래 비교 표본과 대상 면적이 일치하지 않으므로 17.43㎡ 대상 호실의 개별 상태·용도·층을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 함정은 풀렸지만, 가격 메리트는 별개
이 사건의 가장 큰 위험은 보증금 200,000,000원의 대항력 있는 임차인이었습니다. 현재 최저가만 놓고 보면 배당 후 65,757,440원이 미배당돼 매수인에게 넘어가는 구조였지만, 주택도시보증공사의 2026.06.26. 확약으로 대항력과 임차권등기 인수 위험이 실질적으로 해소됐습니다.
그러나 권리 해소와 가격 매력은 구분해야 합니다. 현재 최저가 136,960,000원은 최근 12개월 평균 129,500,000원의 105.8%이고, 최신 거래 132,000,000원보다도 높습니다. 게다가 거래 표본 면적이 대상 호실과 일치하지 않고 최근 추세도 -0.3%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 회차 가격을 최근 시세보다 싸다고 평가할 수 없는 사건으로 정리됩니다.
