서울중앙지방법원 2026타경100180. 서울대입구역 서측 인근 케이타워오피스텔 8층 807호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 121,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 96,800,000원입니다.
권리분석의 핵심은 2023.03.02 설정된 지완 근저당권과 그보다 앞선 임차인의 점유·전입입니다. 지완의 근저당 채권최고액은 1,126,500,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 가압류·임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 명의자인 한국토지주택공사는 전입 2023.01.17, 확정일자 2022.12.01로 말소기준보다 앞선 대항력 및 우선변제권이 확인되어 원래라면 미배당 보증금의 매수인 인수가 문제됩니다.
그 반전이 확약서입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인이고, 2026.04.13자 확약서에서 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 배당모델상 부족분 45,342,400원은 룰상 인수액으로 계산되지만, 이 확약이 적용되는 보증금에 한해서는 실질 인수 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100180 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 882-4 케이타워오피스텔 8층 807호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건 내 8층 807호 |
| 소유자 | 김영숙 (2021.01.21 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 96,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 142,286,027원 |
| 말소기준 | 2023.03.02 을구 5번 근저당권 · 지완 · 채권최고액 1,126,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계가 핵심
등기상 과거 국민은행과 우리은행 근저당권은 이미 말소돼 현재 인수문제가 아닙니다. 현재 권리분석의 출발점은 2023.03.02 지완 근저당입니다. 그 뒤의 조용민·김창억 가압류, 한국토지주택공사 임차권등기, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 신고 1건
한국토지주택공사는 보증금 140,000,000원의 보증기관 대위·승계 신고로 표시되어 있어 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인으로 볼 신고는 이영재·지주택 2명입니다. 한국토지주택공사의 140,000,000원은 이영재 보증금에 대한 승계 신고이므로 보증금을 별도로 더하면 안 됩니다.
| 구분 / 이름 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 · 이영재 | 2025.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2026.02.07 · 전입이 말소기준보다 늦어 대항력 없음 |
| 보증금 대위·승계 · 한국토지주택공사 | 전입 2023.01.17 · 확정 2022.12.01 | 140,000,000원 | 有 | 有 | 승계 이영재 보증금 중복 신고 · 룰상 45,342,400원 인수이나 확약으로 실질 0원 |
| 실제 임차인 · 지주택 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 여부 미확정 · 전입일·보증금 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 대신 권리확인 우선
이 사건과 직접 비교할 수 있는 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 121,000,000원이나 최저가 96,800,000원만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 본건은 오피스텔 이용상태의 집합건물로, 아파트 시세를 임의로 대입해서는 안 됩니다.
가격 판단에서 현재 확실하게 말할 수 있는 것은 1회 유찰로 최저가가 감정가의 80%인 96,800,000원까지 내려왔다는 사실과, 확약 대상 140,000,000원 보증금의 실질 인수가 0원이라는 점입니다. 하지만 지주택의 전입일·보증금이 미상인 상태에서는 96,800,000원을 최종 실질취득액으로 단정하는 것도 이릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,142,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 140,000,000원 | 94,657,600원 |
| 2. 근저당 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 142,286,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 45,342,400원으로 계산됩니다. 다만 2026.04.13자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 해당 보증금의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 별도 미상 임차인 지주택의 권리는 이 확약과 구분해 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 지하철 2호선 서울대입구역 서측 인근입니다. 주위는 업무·상업용 빌딩, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측에 서울대입구역이 있으며, 인근 도로변에 대중교통버스가 소재합니다.
- 이용상태. 본건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물 전체 부지는 업무시설(오피스텔) 및 제2종 근린생활시설 용도로 이용됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 10층 건 내 8층 807호이며 위생·난방·소방·CCTV·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m 내외 아스팔트 포장도로에 접하고 이 도로는 북측 남부순환로와 연계됩니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가 8,783,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.04.13자 확약서에서 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영됐는지 확인하세요.
- 지주택 실체 확인. 전입일·점유개시·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사는 이영재 보증금의 대위·승계 신고이므로 140,000,000원을 별도 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 직접 비교할 실거래 표본이 확인되지 않으므로 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 배당표의 한계. 현재 배당모델은 당해세·최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 임차인은 미해소”
이 사건은 처음 숫자만 보면 까다로운 대항력 인수형입니다. 보증금 140,000,000원이 현재 최저가 96,800,000원을 초과하고, 배당모델상 45,342,400원의 부족분이 발생하기 때문입니다. 그러나 신청채권자 서울보증보험 주식회사 측이 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 그 140,000,000원 보증금의 인수는 실질 0원으로 바뀝니다.
문제는 그다음입니다. 확약 밖에 별도 기재된 지주택의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부가 아직 닫히지 않았습니다. 이 부분을 확인하지 않은 채 “인수 0원짜리 96,800,000원 오피스텔”로 단순화해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시세보다 싸다는 평가 역시 할 수 없습니다. 주된 인수위험은 해소됐지만, 미상 임차인 확인 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
