77,440,000원
서울중앙지방법원 2026타경100180. 관악구 봉천동 케이타워오피스텔 8층 807호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시돼 있으나, 감정평가의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 지하철 2호선 서울대입구역 서측 인근에 위치하며, 현재 소유자는 김영숙입니다. 2021년 1월 21일 거래가 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
말소기준권리는 2023년 3월 2일 설정된 지완의 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기에는 말소기준권리보다 앞선 전입일자가 기재돼 있어, 근저당권의 말소만으로 매수인 인수 위험이 모두 사라진다고 판단해서는 안 됩니다. 이번 사건은 채권 양수인이 제출한 대항력 포기 확약서를 함께 읽어야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100180 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 882-4 케이타워오피스텔 8층 807호 도로명: 서울특별시 관악구 청룡1길 42 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 제8층 제807호 |
| 소유자 | 김영숙 (2021.01.21. 소유권이전, 거래가 125,000,000원) |
| 감정가 | 121,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 77,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 142,286,027원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.02. 을구 5번 · 지완 근저당권 · 채권최고액 1,126,500,000원 (공동담보) |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
| 확약서 | 2026.04.13. 서울보증보험 주식회사(양도 전 한국토지주택공사) 측 제출 · 우선변제권만 주장, 대항력 포기 및 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입, 그리고 확약서
등기부상 과거 국민은행 근저당권과 우리은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.03.02. 지완 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 1,126,500,000원이지만 공동담보가 설정돼 있으므로 이 물건 하나의 채무액과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
후순위 조용민 가압류 170,000,000원, 김창억 가압류 115,000,000원, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 배당받지 못한 채권자의 미배당금과 매수인이 인수하는 권리는 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대위·승계 중복신고를 구분해야 한다
실제 임차·점유 관련 대상은 이영재와 지주택 2명으로 구분합니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 관계로 신고된 권리자이므로 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 서울보증보험 역시 해당 임차보증금반환채권의 양수인으로 표시돼 있어, 동일 채권을 별도 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 구분 / 이름 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이영재 실제 임차·점유 관련 |
전입 2025.08.11. 확정일자 미상 배당요구 2026.02.07. |
미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 |
기재 전입일은 말소기준권리 이후. 별도 보증금 및 배당요구 내용 확인 필요. |
| 한국토지주택공사 임차권등기 · 대위·승계 중복신고 |
전입 2023.01.17. 확정 2022.12.01. 점유개시 2023.01.15. 임차권등기 2024.11.11. |
140,000,000원 중복 합산 금지 |
원권리 대항력 있음 우선변제 있음 대위·승계 |
확약으로 실질 0원 양수인 서울보증보험 측의 대항력 포기 및 등기말소 동의 확인. |
| 지주택 주거 점유 관련 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
별도 확인 필요 확약 적용 여부를 단정할 수 없음. |
③ 최저가 하락과 실질취득 — 명목상 저가에 주의
감정가 121,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 77,440,000원입니다. 그러나 확약서가 없는 일반적인 대항력 인수형이었다면, 140,000,000원 보증금 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수할 수 있었습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 산술 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
77,440,000원 | 64,353,920원 | 해당 채권 인수 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
61,952,000원 | 79,563,136원 | 해당 채권 인수 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
49,561,600원 | 91,730,509원 | 해당 채권 인수 실질 0원 |
미배당액은 확약의 효과를 적용하기 전의 회차별 산술 추정치입니다. 매각대금과 미배당액을 합산하면 집행비용 등의 영향으로 보증금과 차이가 발생할 수 있습니다. 확약 대상 채권과 확약 밖 미상 점유자의 권리는 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 77,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,793,920원 |
| 1. 한국토지주택공사 명의 임차보증금 우선변제 서울보증보험으로 채권 양도 |
140,000,000원 | 75,646,080원 |
| 2. 지완 근저당권(공동담보) | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 조용민 가압류 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 김창억 가압류 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 주식회사 · 신청채권자 청구액 | 142,286,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,793,920원과 임차보증금 우선배당 75,646,080원으로 매각대금이 모두 배분되는 가정입니다. 우선변제 대상 보증금 140,000,000원의 미회수액은 64,353,920원이지만, 제출된 확약서에 따라 해당 채권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 신청채권자는 해당 보증금반환채권의 양수인이므로 두 금액을 독립적인 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동, 지하철 2호선 서울대입구역 서측 인근입니다. 업무·상업용 빌딩, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 상업·주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측에 서울대입구역이 소재합니다. 인근 도로변에 버스 등 대중교통수단이 있으며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 8층 807호입니다. 외벽은 강화유리 및 치장석재 마감 등이며, 위생·난방·소방·CCTV·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며 남부순환로와 연계됩니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 봉천지역중심 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 제한은 대상 용도와 지정기간을 구분해 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 물건 용도 표시는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로 실제 용도와 사용 적법성 확인이 필요합니다.
- 환금성. 서울대입구역 인근 입지이나, 해당 호실의 적정 가격과 환금성은 동일 건물·동일 용도 거래사례를 별도로 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.04.13. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 대조하고, 채권 양도 관계와 확약의 적용 범위를 확인하세요.
- 실제 임차인과 승계 신고 구분. 이영재·지주택과 한국토지주택공사 및 서울보증보험의 관계를 확인해 동일 보증금 중복 계산을 방지하세요.
- 미상 점유자. 지주택의 전입일, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 실제 점유 여부를 확인하세요. 확약 대상이 아닌 독립 임차권의 가능성을 별도 점검해야 합니다.
- 입찰가 산정. 현재 최저가 77,440,000원을 동일 용도 실거래 사례와 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 공부상 용도. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태의 일치 여부, 사용승인 관련 서류, 실제 이용 현황을 확인하세요.
- 공동담보. 지완 근저당권의 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 확인하고, 채권최고액 전체를 이 호실만의 채무로 해석하지 마세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자, 인도 가능성, 미납 관리비 및 공용부분 체납 여부를 확인하세요.
- 매각물건명세서 원본. 임차인 관계와 확약 내용의 최종 기재, 매각조건의 변동 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약 대상은 0원, 전체 위험은 아직 미확정”
이 물건은 2회 유찰로 최저매각가가 77,440,000원까지 내려왔습니다. 원래라면 말소기준보다 빠른 전입일을 가진 140,000,000원 임차보증금이 핵심적인 인수 위험이었지만, 채권 양수인인 서울보증보험 측의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약으로 해당 채권의 실질 인수 위험은 해소된 구조입니다.
다만 지주택의 보증금과 전입일은 확인되지 않았으며, 확약의 효력을 다른 점유자에게 확대 적용할 수 없습니다. 이영재 관련 신고와 보증금 승계 관계도 최종 대조해야 합니다. 여기에 근린시설과 오피스텔 이용상태의 구분, 동일 용도 시세 확인까지 필요합니다.
결론은 확약 대상 채권의 인수는 실질 0원이지만, 물건 전체의 인수 위험과 가격 메리트는 아직 확정되지 않았다는 것입니다. 확약서 원본과 미상 점유자 관계를 먼저 확인하고, 실제 취득비용과 동일 용도 거래가격을 대조하는 것이 이번 사건의 핵심입니다.
