서울중앙지방법원 2026타경100414. 종로구 숭인동 삼전솔하임2차 6층 606호입니다. 감정 이용상태는 아파트(도시형 생활주택)이고, 사건 용도는 다세대입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 129,000,000원이 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 82,560,000원까지 내려온 사실 자체가 아니라, 보증금 144,000,000원의 임차권이 말소기준인 2026.03.04. 강제경매개시결정보다 먼저 존재한다는 점입니다.
등기와 배당구조만 보면 최유란의 보증금 중 현재 매각대금으로 배당되지 않는 금액이 63,326,080원이고, 대항력 있는 선순위 임차권이므로 원래는 그 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그렇게 계산하면 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 총부담이 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.19. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100414 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 296-19 삼전솔하임2차 6층 606호 · 서울특별시 종로구 종로58가길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 아파트(도시형 생활주택) |
| 전용 / 층 | 16.67㎡ · 철근콘크리트조 10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 강유형 · 2022.07.29. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 82,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,951,998원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
실제 임차인은 최유란 1명입니다. 임대차계약일자는 2022.05.10., 확정일자는 2022.05.30., 점유개시는 2022.06.25., 주민등록일자는 2022.06.27.이며, 2024.06.27. 임차권등기가 이뤄졌습니다. 보증금은 144,000,000원이고 배당요구가 확인됩니다. 이 임차권은 말소기준인 2026.03.04. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 인수 위험이 존재합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 최유란 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 144,000,000원 | 2022.06.27 2022.05.30 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 | 2024.06.27 |
그 뒤 2026.05.15. 종로구(서울특별시)의 압류가 들어왔지만 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2017.02.14. 국의 압류는 2017.05.22. 이미 해제·말소됐습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 하락 추세도 확인
같은 단지 삼전솔하임2차, 전용 16.67㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 118,833,333원이지만 과거 130,000,000원대 거래가 포함되어 있으므로 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 112,500,000원, 최신 거래는 2026.02. 113,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 16.67㎡ | 10 | 113,000,000원 |
| 2025.03 | 16.67㎡ | 9 | 112,000,000원 |
| 2025.02 | 16.67㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2024.11 | 16.67㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2024.08 | 16.67㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2024.03 | 16.67㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2023.12 | 16.67㎡ | 9 | 108,000,000원 |
| 2023.09 | 16.67㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 16.67㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2022.10 | 16.67㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2022.09 | 16.67㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2022.08 | 16.67㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 16.67㎡ | 2건 | 112,500,000원 |
현재 최저매각가 82,560,000원은 최근 12개월 평균 112,500,000원의 73.4%입니다. 최신 거래 113,000,000원보다도 낮습니다. 확약으로 실질 인수액을 0원으로 반영하면 실질취득 역시 현재 매각가인 82,560,000원이므로, 선순위 임차권의 룰상 미배당액을 실제 부담으로 더해 시세를 비교할 이유는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,080원 |
| 1. 임차인 최유란 보증금 | 144,000,000원 | 80,673,920원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,951,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최유란 보증금의 부족분은 63,326,080원입니다. 대항력을 그대로 행사하면 매수인 인수 가능 금액이지만, 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 부족분 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 82,560,000원 | 63,326,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 66,048,000원 | 79,540,864원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 52,838,400원 | 92,512,691원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동묘앞역 남측 인근으로 아파트·오피스텔·음식점·의원·은행 등 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다. 인근에 동묘시장·학교·청계천이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동묘앞역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 10층 건물 중 6층이며 사용승인일은 2012.10.12.입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·기계식주차장이 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 약 4m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 7,761,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 거래 12건은 100,000,000원부터 135,000,000원까지 분포하고, 최근 12개월 2건 평균은 112,500,000원입니다. 최근 추세는 -6.3%입니다.
- 경매 흐름. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.5회로 집계되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 2026.06.19. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 최유란 임차권에 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당표상 부족분은 63,326,080원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 가격 판단이 완전히 달라집니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 118,833,333원보다 최근 12개월 평균 112,500,000원과 최신 거래 113,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.3%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 73.4%라는 사실만으로 향후 시세를 낙관하지 마세요.
- 유찰 이력 확인. 현재 2회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.5회입니다. 향후 회차별 매각가와 거래 수요를 함께 보세요.
- 토지이용계획 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역과 토지거래계약에관한허가구역 등 기재 내용을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 확약의 내용이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 144,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저매각가 82,560,000원보다 커서 위험해 보입니다. 실제로 확약을 제외한 배당계산에서는 63,326,080원의 부족분이 발생합니다. 그러나 2026.06.19. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했다는 확약이 있어, 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
가격은 현재 최저가 82,560,000원이 최근 12개월 실거래 평균 112,500,000원의 73.4% 수준이고 최신 거래 113,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 추세가 -6.3%이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 6.5회인 만큼, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 판단하기보다는 확약 원문과 최근 시장 흐름을 함께 확인하는 사건입니다.
