서울중앙지방법원 2026타경100414. 종로구 숭인동 삼전솔하임2차 606호, 전용 16.67㎡의 다세대 물건이며 감정평가상 아파트(도시형 생활주택)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 강유형으로, 2022.06.30. 매매를 원인으로 2022.07.29. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 145,000,000원입니다. 사건은 주택도시보증공사가 청구금액 155,951,998원으로 신청한 강제경매입니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 등기부만 보고 “보증금 144,000,000원이 최저가보다 크니 인수형”이라고 끝내지 않는 것입니다. 최유란의 임차권등기는 2024.06.27. 설정됐고, 전입일은 2022.06.27., 확정일자는 2022.05.30.으로 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다. 그러나 2026.06.19. 제출된 확약이 이 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하므로, 현재 회차에서 계산상 부족한 보증금이 있더라도 실질 승계는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약으로 실질 인수 해소

말소기준으로 선언된 권리는 2026.03.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 2024.06.27. 최유란 명의의 주택임차권이 등기돼 있어 등기 순서만 보면 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 승계되는 구조입니다. 그 뒤 2026.05.15. 종로구 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 있으나 승계는 확약으로 0원

최유란은 보증기관이나 대위·승계 중복신고자가 아니라 본건에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증금 144,000,000원을 별도의 보증기관 신고액과 중복 합산할 사안은 아닙니다. 현재 최저가 103,200,000원 가정 시 우선변제 예상액은 100,955,200원이고, 계산상 부족액은 43,044,800원입니다. 다만 이 금액은 확약이 없을 때의 룰상 인수액이며, 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월과 하락 추세를 우선

삼전솔하임2차 전용 16.67㎡ 실거래는 총 12건이며 전체 평균은 118,833,333원입니다. 그러나 2022년 130,000,000원·135,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있어 전체 평균만 기준으로 현재 가격을 평가하면 할인폭이 과장될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최근 12개월 평균 112,500,000원, 최신 거래 2026.02. 113,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -6.3%를 우선합니다.

확약 반영 후 실질취득 기준은 현재 최저가인 103,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 91.7%로 최근 시세 아래입니다. 다만 전체 평균 대비 86.8%라는 수치만 보고 큰 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 최근 가격 흐름 자체가 -6.3% 하락하고 있어, 현재의 할인폭 일부는 시장 약세와 환금성 위험을 반영한 것으로 보는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 103,200,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용과 임차인 우선변제로 매각대금이 전부 소진됩니다. 최유란 보증금의 계산상 미배당액은 43,044,800원이지만, 2026.06.19. 확약에 따라 대항력을 포기하고 전액 미배당 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커지지만, 본건은 실질 0원

대항력 임차인이 있는 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 표면 최저가가 낮아져도 실질 취득비용이 크게 줄지 않는 구조입니다. 실제로 이 사건의 계산상 인수액도 유찰이 늘수록 43,044,800원에서 63,326,080원, 79,540,864원으로 커집니다. 그러나 본건은 해당 임차권에 대한 확약이 있어 각 회차의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 동묘앞역(지하철 1호선·6호선) 남측 인근. 아파트·오피스텔·음식점·의원·은행 등 근린생활시설이 섞인 주상혼용지대이며 동묘시장·학교·청계천이 인근에 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동묘앞역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 10층 건물 중 6층 606호이며 사용승인일은 2012.10.12.입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·기계식주차장이 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 7,761,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 단지 실거래는 확인되지만 경매 통계상 평균 6.7회 유찰, 매각률 0.0%로 경매시장의 환금성 지표는 약합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서와 원문을 최종 대조해야 합니다.
• 실질 인수와 룰상 인수를 구분. 계산상 미배당 43,044,800원은 존재하지만 본건에서는 확약 때문에 실질 인수 0원으로 판단합니다.
• 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 118,833,333원보다 최근 12개월 평균 112,500,000원과 최신 거래 113,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -6.3%이므로 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 충분한 안전마진이라고 단정하기 어렵습니다.
• 환금성 확인. 단지 경매 평균 유찰 6.7회·매각률 0.0%를 감안해 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 배당 변동요인 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.

맺으며 — “권리 문제는 확약으로 풀렸지만, 시장 위험까지 사라진 것은 아니다”

본건의 표면만 보면 보증금 144,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 103,200,000원을 웃돌아 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 계산에서도 현재 회차 기준 43,044,800원이 미배당됩니다. 하지만 2026.06.19. 확약이 대항력 포기와 보증금 전액 미배당 시 임차권등기 말소 동의를 명확히 하고 있어, 이 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.

따라서 가격 비교는 최저가에 인수액을 더한 금액이 아니라 확약 반영 후 실질취득 103,200,000원으로 해야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 112,500,000원의 91.7%로 시세 아래지만, 시장은 최근 -6.3% 하락 중이고 단지 경매 통계도 평균 6.7회 유찰·매각률 0.0%입니다. 결론은 권리는 확약으로 정리됐지만 가격 메리트는 제한적이고 환금성 리스크가 큰 C등급 물건입니다.