서울중앙지방법원 2026타경100537. 강남구 논현동 모던팰리스 3층 302호의 강제경매입니다. 지하철 언주역 북동측 인근에 위치한 다세대주택으로, 감정가 646,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 413,440,000원입니다. 감정가 대비 64%까지 내려왔다는 사실만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 이 사건에서는 임차보증금의 인수 여부가 실제 취득비용을 결정하는 핵심 변수입니다.
등기부에는 최지안 명의의 임차보증금 575,000,000원에 대한 주택임차권등기가 있습니다. 전입과 확정일자 모두 경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하면서 주된 보증금 인수 위험을 해소하는 특별한 조건이 형성되었습니다.
그렇다고 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 판단해서는 안 됩니다. 동일 면적대 최근구간 실거래 평균은 440,000,000원이고, 확인된 최신 거래는 2025년 1월의 410,000,000원입니다. 현재 최저가가 이 최신 거래보다 높고, 최근구간 가격도 과거 구간보다 20.5% 하락한 것으로 집계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100537 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 222-30 3층 302호 도로명주소: 서울특별시 강남구 논현로118길 11 |
| 건물명 / 용도 | 모던팰리스 · 다세대주택 |
| 전용면적 / 층 | 28.76㎡ · 지상 5층 건물 중 3층 |
| 건물 규모 | 18세대 · 2021.10.12. 사용승인 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 이창식 (2022.03.29. 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 | 646,000,000원 |
| 최저매각가 | 413,440,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 575,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.03.18. 강제경매개시결정 (갑구 3번) |
| 임차보증금 | 최지안 · 575,000,000원 |
| 실질 인수액 | 0원 (2026.06.26. 제출 확약 적용) |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기부상 수협은행의 채권최고액 6,504,000,000원 근저당권은 2022.03.21. 이미 말소되었습니다. 해당 금액은 공동담보 근저당의 과거 등기금액으로, 현 매수인이 인수할 채무로 계산해서는 안 됩니다.
현재 말소기준은 2026.03.18. 강제경매개시결정입니다. 반면 최지안의 전입신고는 2022.03.23., 확정일자는 2022.02.23.이며, 임차권등기는 2024.04.15.에 이루어졌습니다. 따라서 단순한 후순위 임차인이 아니라 말소기준 이전에 대항력을 갖춘 임차인으로 분석해야 합니다.
낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 미배당 보증금은 늘어나는 구조이므로, 실질취득액을 최저매각가만으로 판단하면 위험합니다. 확약이 적용되지 않는 경우의 실질취득액은 보증금 575,000,000원에 근접하는 수준입니다.
이 확약이 매각조건대로 적용되면 최지안의 보증금 미배당액이 발생하더라도 매수인이 이를 별도로 부담하지 않습니다. 현재 회차의 원칙상 인수액은 168,094,400원이지만, 확약 적용 후 실질 인수액은 0원입니다. 확약의 적용 대상은 해당 임차보증금과 임차권에 한정되므로, 적용 범위 밖의 별도 권리가 확인된다면 독립적으로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대위·승계 중복 제외
| 구분 / 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 최지안 전유부분 전부 · 주거 |
전입 2022.03.23. 확정 2022.02.23. 임차권등기 2024.04.15. |
575,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 배당요구 확인 확약 적용 · 실질 인수 0원 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 |
독립적인 임차관계로 산입하지 않음 | 별도 합산 없음 |
대위·승계 최지안 보증금 관련 중복신고 별도 임차인으로 계산하지 않음 |
실제 임차인은 최지안 1명입니다. 시보증은 최지안의 임차보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 관계로, 별도의 임차보증금이 존재하는 것으로 합산하면 채권액과 인수 위험이 중복 계산됩니다.
최지안은 전입신고 및 확정일자를 갖추었고 배당요구도 확인됩니다. 다만 보증금 전액을 우선배당받기 어려운 현재 매각가 구조에서, 주택도시보증공사의 확약이 매수인 인수 여부를 결정합니다. 확약서 원문, 매각물건명세서의 기재 및 해당 임차권의 말소 조건을 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 할인보다 최신 거래와 하락 추세
모던팰리스는 18세대의 소규모 다세대주택입니다. 대상 호실의 전용면적은 28.76㎡이며, 동일 면적대에서 확인된 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 28.64㎡ | 1 | 410,000,000원 |
| 2024.06 | 28.76㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2024.01 | 29.50㎡ | 5 | 565,000,000원 |
| 2023.08 | 28.64㎡ | 5 | 555,000,000원 |
| 2022.09 | 28.76㎡ | 3 | 540,000,000원 |
| 최근구간 평균 | — | 2건 | 440,000,000원 |
| 전체 표본 평균 | — | 5건 | 508,000,000원 |
전체 거래 평균은 508,000,000원이지만, 여기에는 과거의 540,000,000원~565,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 이 평균만을 사용하면 현재 가격 메리트가 과장될 수 있습니다.
최근구간 평균은 440,000,000원이고, 과거 구간 대비 가격 추세는 -20.5%입니다. 현재 최저매각가 413,440,000원은 최근구간 평균의 94.0% 수준이지만, 확인된 최신 거래가인 410,000,000원보다는 3,440,000원 높습니다.
특히 확인된 최신 거래 시점은 2025년 1월입니다. 따라서 이 거래와 최근구간 평균을 현재의 실시간 시세로 단정할 수 없으며, 입찰 직전 추가 거래와 인근 유사 면적대 매물을 확인해야 합니다. 또한 최신 거래는 1층인 반면 경매 대상은 3층이므로 층과 개별 상태의 차이도 반영할 필요가 있습니다.
확약 적용 시 실질취득액은 413,440,000원으로 최근구간 평균보다 낮지만, 최신 거래가보다는 높습니다. 확약이 적용되지 않는다면 원칙적인 실질취득액은 보증금 575,000,000원에 근접하여 시세 비교 결과가 크게 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 413,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,534,400원 |
| 1. 최지안 · 임차보증금 우선변제 | 575,000,000원 | 406,905,600원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 575,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | 575,000,000원 | 168,094,400원 |
예상배당액은 집행비용 6,534,400원을 반영한 추정치입니다. 미배당액은 매각대금 배분 외 잔존채권을 표시한 것으로, 도넛 차트의 매각대금 합계에는 포함하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 관계에 있는 채권은 동일 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영하지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 안심할 수 없는 이유
선순위 임차보증금의 미배당액을 낙찰자가 인수하는 일반적인 구조라면, 유찰로 최저가가 내려갈수록 인수액은 증가합니다. 확약이 적용되지 않는 경우의 원칙적인 계산과 확약 적용 후의 부담을 구분하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 원칙상 인수액 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
413,440,000원 | 168,094,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
330,752,000원 | 249,678,528원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
264,601,600원 | 314,902,822원 | 0원 |
회차별 원칙상 인수액은 집행비용을 반영한 예상 미배당 보증금입니다. 확약 적용 인수액 0원은 해당 임차보증금에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 매각조건대로 유효하게 적용되는 경우를 전제로 합니다. 향후 유찰 시의 매각조건도 다시 확인해야 합니다.
반면 이번 사건은 제출된 확약이 정상적으로 적용되는 경우 해당 보증금의 매수인 인수액이 0원이 되어 낙찰대금을 중심으로 취득비용을 판단할 수 있습니다. 이 차이를 만드는 핵심 근거가 바로 2026.06.26. 확약서입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강남구 논현동 소재 언주역(9호선) 북동측 인근입니다. 주위에는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 다세대주택 등이 혼재하며, 감정평가상 주위 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 언주역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 3층 302호입니다. 위생·급배수시설, 도시가스 개별난방, 승강기 및 화재탐지·경보설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형입니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항은 실제 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택. 2022.03.29. 민간임대주택등기가 있습니다. 매각 이후 등록 상태와 관련 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대주택으로 동일 면적대 실거래 표본이 많지 않습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회이며, 최근 거래의 가격 하락 추세와 개별 호실의 상태를 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 적용 대상을 확인하세요. 매각물건명세서에도 해당 내용이 반영되어 있는지 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 보증금 전액이 배당되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약의 효력과 실제 말소 절차를 확인하세요. 확약 적용 범위 밖의 권리가 있다면 별도로 분석해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 주의. 실제 임차인은 최지안 1명이며, 시보증의 대위·승계 신고를 별도 임차보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 확인된 최신 실거래는 2025.01.의 410,000,000원입니다. 최저가가 이보다 높으므로 입찰 전 유사 면적대 신규 거래와 실제 매물가격을 추가 확인하세요.
- 가격 하락 추세 반영. 최근구간의 과거 대비 하락률 -20.5%를 고려하고, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 508,000,000원을 현재 시세로 사용하지 마세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하며 감정평가 기준 실제 임대관계는 명확하지 않습니다. 현장 점유 상태와 인도·명도 절차를 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 등기된 민간임대주택의 등록 상태, 매각에 따른 관련 행정절차 및 적용 의무를 확인하세요.
- 미납 관리비. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 등 미납 내역과 매수인 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실제 배당관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 인수는 해소, 가격 판단은 별개”
이 사건의 핵심은 575,000,000원짜리 선순위 임차보증금입니다. 현재 최저매각가를 기준으로 계산하면 원칙적인 미배당 보증금은 168,094,400원이며, 확약이 없다면 낙찰자가 이를 인수할 가능성이 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약을 통해 대항력을 포기하고 보증금 전액을 지급받지 못해도 임차권등기 말소에 동의함에 따라, 해당 보증금에 관한 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다.
가격은 별도로 판단해야 합니다. 최저가 413,440,000원은 최근구간 평균 440,000,000원보다 낮지만, 최신 거래 410,000,000원보다는 높습니다. 최근구간 가격 하락률은 -20.5%이며, 단지 평균 유찰 횟수도 2.8회입니다. 소규모 다세대주택의 거래 표본과 환금성까지 감안하면, 감정가 대비 큰 할인율을 그대로 가격 경쟁력으로 해석할 수 없습니다.
결론은 확약서의 효력과 적용 범위를 확정한 다음, 낙찰대금을 최근 거래가격과 보수적으로 비교하는 것입니다. 확약으로 주된 인수 위험이 해소된 점은 중요하지만, 시세 하락 추세와 부족한 최신 거래 표본 때문에 신중한 가격 검증이 필요합니다.
