서울중앙지방법원 2026타경100537. 강남구 논현동 222-30, 논현로118길 11에 있는 다세대주택 3층 302호입니다. 소유자는 이창식이고, 2026.03.18. 주택도시보증공사가 청구금액 575,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 기준권리는 2026.03.18. 강제경매개시결정이며, 이에 앞서 2024.04.15. 임차인 최지안의 주택임차권등기가 설정돼 있습니다.
일반적인 권리관계만 놓고 보면 임차인 최지안은 2022.03.23. 전입·점유를 시작했고, 2022.02.23. 확정일자를 갖춰 기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 575,000,000원으로 현재 최저가 516,800,000원을 넘기 때문에, 확약이 없다면 매각대금에서 배당되지 못하는 65,768,000원이 매수인 인수 위험으로 남는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.26. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 최지안 보증금과 관련된 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 매각물건명세서의 보증기관 승계 신고는 최지안 보증금의 대위·승계에 따른 중복 신고로, 별도의 보증금을 가진 두 번째 임차인이 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100537 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 222-30 3층302호 · 서울특별시 강남구 논현로118길 11 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 동일 면적 실거래 기준 28.76㎡ · 지상5층 중 3층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2021.10.12 준공 · 모던팰리스 18세대 |
| 소유자 | 이창식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 646,000,000원 / 516,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 575,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약으로 실질 인수 해소
등기상 수협은행 근저당권은 2021.11.01. 설정됐지만 2022.03.21. 일부포기로 이미 말소돼 현재 인수대상 권리가 아닙니다. 이후 최지안의 주택임차권등기가 2024.04.15. 올라왔고, 2026.03.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기준권리로 잡혀 있습니다.
| 임차 관련자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지안 · 전유부분 전부 | 2022.03.23 / 2022.02.23 | 575,000,000원 | 있음 | 있음 · 배당요구 | 확약으로 실질 0원 |
| 시보증 · 보증기관 승계 신고 | 해당 없음 | 별도 보증금 아님 | 별도 임차인 아님 | 최지안 보증금 승계 | 중복 합산 금지 |
② 시세 비교 — 최근 거래가 빠졌는데 최저가는 117.5%
모던팰리스 동일 면적대 실거래는 총 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 508,000,000원이지만, 최근 거래 흐름을 우선하면 판단이 달라집니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 440,000,000원, 최신 거래는 2025.01. 410,000,000원이며, 최근 거래가 이전 거래보다 20.5% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 28.64㎡ | 1 | 410,000,000원 |
| 2024.06 | 28.76㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2024.01 | 29.5㎡ | 5 | 565,000,000원 |
| 2023.08 | 28.64㎡ | 5 | 555,000,000원 |
| 2022.09 | 28.76㎡ | 3 | 540,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 440,000,000원 |
현재 최저매각가 516,800,000원은 최근 12개월 평균 440,000,000원의 117.5%입니다. 전체 5건 평균 508,000,000원과 비교해도 101.7%로 낮지 않습니다. 더 중요한 것은 최신 거래가 410,000,000원이고 최근 추세가 -20.5%라는 점입니다. 따라서 현재 회차를 “감정가보다 20% 싸다”는 이유로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 516,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,568,000원 |
| 1. 임차인 최지안 보증금 | 575,000,000원 | 509,232,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 575,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 575,000,000원 중 65,768,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 본 사건은 2026.06.26. 확약으로 해당 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있으므로 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 전후를 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 516,800,000원 | 65,768,000원 | 516,800,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 413,440,000원 | 168,094,400원 | 413,440,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 330,752,000원 | 249,678,528원 | 330,752,000원 |
확약을 무시한 일반 계산이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대한 대항력 포기·말소 동의가 있으므로 실질취득액은 각 회차 낙찰가 자체로 봅니다. 현재 회차 516,800,000원은 최근 시세보다 높고, 2회 유찰 시 413,440,000원은 최신 거래 410,000,000원과 가까운 구간입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 언주역(9호선) 북동측 인근. 단독주택·다가구주택·근린생활시설·다세대주택이 혼재하는 지역이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 언주역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 3층 302호로, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 남동측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 9,453,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 모던팰리스는 18세대 규모이며 확인된 동일 면적대 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 최근 거래 추세는 -20.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서 원본에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 최지안과 보증기관 승계 신고를 별도의 두 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 508,000,000원보다 최근 12개월 평균 440,000,000원과 최신 거래 410,000,000원을 우선해서 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -20.5%이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.29. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 기준 현재 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만 가격은 아직 아니다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 575,000,000원 자체보다 2026.06.26. 제출된 확약입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 65,768,000원을 매수인이 인수할 수 있는 구조지만, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 때문에 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 516,800,000원은 최근 12개월 평균 440,000,000원의 117.5%이고 최신 거래 410,000,000원보다 높으며, 최근 거래 추세도 -20.5%입니다. 이미 1회 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 회차 가격은 최근 시장보다 높은 C등급 구간으로 보는 것이 일관됩니다.
