서울중앙지방법원 2026타경100806. 관악구 봉천동 멜라 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 김현지는 임대차계약일 2022.01.04, 확정일자 2022.01.06, 주민등록 2022.01.21, 점유개시 2022.01.23이고 보증금은 379,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.01.09에 이뤄졌습니다.
등기상 매각대금 206,720,000원에서 집행비용 3,694,080원을 제외한 203,025,920원이 임차보증금에 우선 배당되고, 남는 175,974,080원은 원칙적인 대항력 구조라면 매수인 인수 영역입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.06.17자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100806 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1586-14 멜라 2층 201호 · 관악로11나길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택단지형 · 33.2㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 조경환 · 2022.01.11 매매 · 거래가액 379,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 206,720,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 379,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 핵심
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현지 | 2022.01.21 / 2022.01.06 | 379,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 실제 임차인 |
| 시보증 | 2022.01.21 / 2022.01.06 | 0원 | 대항력 신고 | 우선변제 | 김현지 보증금 대위·승계 중복신고 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’은 김현지 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 성격의 중복 신고이므로 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 김현지 보증금 379,000,000원만 기준으로 권리관계를 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 206,720,000원 vs 최근 거래 300,000,000원
멜라는 총 10세대, 사용승인일은 2021.12.29입니다. 대상 면적은 33.2㎡이고, 최근 거래 자료에는 2025.12의 31.77㎡·3층·300,000,000원 거래 1건이 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 31.77㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저매각가 206,720,000원은 이 최근 거래의 68.9%입니다. 확약을 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원이므로 실질취득액도 206,720,000원입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 비교 표본이 1건이고, 거래 면적도 31.77㎡로 대상 33.2㎡와 완전히 동일하지 않으므로 300,000,000원을 단일한 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,694,080원 |
| 1. 임차인 김현지 보증금 | 379,000,000원 | 203,025,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 379,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김현지 보증금의 부족분은 175,974,080원입니다. 다만 2026.06.17 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 이 부족분의 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 아래 도넛은 매각대금 자체의 배당분배를 표시합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악구청 남서측 인근으로 다세대주택 위주이며 단독주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2021.12.29입니다. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 가장형 토지이며 북서측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이며 최근 12개월 실거래 표본은 1건, 단지 경매 평균 유찰은 3.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.17 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용범위와 현재 효력을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 중복 신고 구분. 실제 임차인은 김현지 1명이고, ‘시보증’은 김현지 보증금의 대위·승계 중복 신고입니다. 두 보증금을 합산하면 안 됩니다.
- 배당 부족액 착시 경계. 확약을 배제한 계산상 부족분은 175,974,080원이지만, 본 분석의 실질 인수액은 확약을 반영해 0원입니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 거래는 300,000,000원 1건뿐입니다. 대상 33.2㎡와 비교 거래 31.77㎡의 차이도 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 확인. 현재 2회 유찰 상태이며 단지 평균은 3.5회입니다. 낮아진 최저가만으로 환금성을 단정하지 말고 실제 응찰 수요를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 확약이 존재하므로 현재 실제 점유관계와 인도 가능 상태를 현황조사 및 현장 확인으로 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 확약의 효력이 승부처
표면적으로만 보면 보증금 379,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가가 206,720,000원이므로 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 175,974,080원이 미배당됩니다. 그러나 2026.06.17 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 이 확약을 반영하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 206,720,000원입니다.
가격은 최근 12개월 거래 300,000,000원의 68.9% 수준이지만 그 거래가 1건뿐이고, 단지 경매 평균 유찰이 3.5회라는 점은 무시하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 확약의 효력을 원본으로 확정한 뒤, 제한된 실거래 표본과 실제 환금성을 함께 검증하는 것이 핵심입니다.
