서울중앙지방법원 2026타경100806. 관악구 봉천동 ‘멜라’ 2층 201호, 전용 33.2㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 323,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 258,400,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기 자체보다 김현지의 선순위 임차권과 그에 관한 주택도시보증공사의 확약입니다. 김현지는 임대차계약일 2022.01.04, 확정일자 2022.01.06, 전입 2022.01.21, 점유개시 2022.01.23이며 보증금은 379,000,000원입니다.
등기된 임차권만 놓고 보면 대항력이 있고 우선변제권도 행사한 선순위 임차인입니다. 현재 최저가 배당 가정에서는 집행비용 4,417,600원을 제외한 253,982,400원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 125,017,600원이 남습니다. 그러나 2026.06.17 제출된 확약서에는 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다고 명시돼 있습니다. 이 확약이 적용되는 김현지 보증금의 미배당분은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100806 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1586-14 멜라 2층201호 · 관악로11나길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 전용 33.2㎡ · 지상5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 조경환 · 2022.01.24 소유권 취득 · 거래가액 379,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 258,400,000원 (1회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 379,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2021.12.29 |
| 규모 | 멜라 · 10세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
2022.01.18 설정된 하나은행 근저당권 2건은 채권최고액 1,680,000,000원과 960,000,000원이었지만 2022.01.21 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 선언된 권리는 2026.04.21 강제경매개시결정입니다. 김현지의 전입·확정일자와 임차권은 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차관계입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현지 주거 · 임차권등기 | 전입 2022.01.21 확정 2022.01.06 점유 2022.01.23 | 379,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
| 시보증 김현지 보증금 대위·승계 신고 | 전입 2022.01.21 확정 2022.01.06 | 0원 | 김현지 권리 승계 | 우선변제 | 중복 보증금 아님 |
실제 임차인은 김현지 1명입니다. ‘시보증’은 별도의 임차보증금이 있는 다른 임차인이 아니라 김현지 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 신고이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본은 1건
멜라의 최근 확인 실거래는 2025.12 거래 1건입니다. 전용 31.77㎡, 3층이 300,000,000원에 거래됐습니다. 대상은 전용 33.2㎡로 면적 매칭이 확인됐고, 현재 최저가 258,400,000원은 최근 12개월 평균의 86.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 31.77㎡ | 3 | 300,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 258,400,000원으로, 최근 거래 300,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이므로, 이 한 건만으로 적정가를 단정하거나 높은 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,417,600원 |
| 1. 임차인 김현지 보증금 | 379,000,000원 | 253,982,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 379,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김현지 보증금 미배당액은 125,017,600원입니다. 그러나 2026.06.17 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.12.29입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 관악구청 남서측 인근으로, 다세대주택 위주에 단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철2호선 서울대입구역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 부지 북서측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 가로장방형 토지로 공동주택 부지이며, 토지면적은 140.5㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,206,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당 사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.17 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일까지 그대로 유효한지 원문을 확인해야 합니다.
- 실질 인수 재확인. 확약 반영 시 0원*이지만, 확약을 제외한 배당 계산상 부족분은 125,017,600원입니다. 이 둘을 혼동하면 안 됩니다.
- 보증기관 중복신고 주의. ‘시보증’은 김현지 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 379,000,000원을 추가하는 구조가 아닙니다.
- 시세 표본 한계. 최근 실거래는 2025.12 한 건뿐이므로 300,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 개별 층·상태를 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 10세대 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수 3.6회, 매각률 0.0이라는 통계가 있어 재매각 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약으로 구조가 바뀌었다”
이 사건은 숫자만 보면 선순위 대항력 임차보증금 379,000,000원이 최저가 258,400,000원보다 커서 전형적인 인수형으로 보입니다. 실제 배당 가정에서도 부족분 125,017,600원이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했기 때문에, 이 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
가격은 최근 실거래 300,000,000원 대비 현재 최저가가 86.1%로 낮지만, 비교 거래가 단 한 건이고 멜라의 경매 평균 유찰 횟수가 3.6회라는 점을 함께 봐야 합니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 판단은 얇은 시세 표본과 다세대 환금성을 감안해 보수적으로입니다.
* 확약이 적용되는 김현지 임차보증금에 대한 실질 인수 0원. 확약을 반영하지 않은 현재 회차 배당 계산상 미배당액은 125,017,600원입니다.
