서울중앙지방법원 2026타경100814. 서울 동작구 상도동 리안아트 1층 101호, 전용 28.49㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 근저당 소멸 여부가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 보증금과 그 보증금을 승계한 보증기관의 확약입니다. 임차인 김유라는 2022년 5월 23일 전입신고와 확정일자를 갖춰 2023년 6월 21일 설정된 주영 근저당권보다 앞서는 대항력과 우선변제권이 있습니다.
원래 구조라면 매각대금에서 보증금을 전부 배당받지 못할 경우 그 미배당액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 하지만 이 사건에서는 주택도시보증공사의 2026.06.26.자 확약서가 제출됐습니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 김유라 보증금에 관한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
다만 이 확약은 김유라의 임차보증금 및 이를 승계한 보증기관에 관한 것입니다. 확약 범위 밖의 별도 임차인이나 점유자가 있다면 그 권리까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 1명이며, 입찰 전 점유 현황의 재확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 279-475 리안아트 제1층 제101호 도로명: 서울특별시 동작구 성대로16길 45-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.49㎡ · 지하 1층, 지상 4층 건물 중 1층 |
| 건물 현황 | 리안아트 · 11세대 · 사용승인 2018.06.05 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 이선애 (2023.06.21 소유권이전, 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 신건 기준 60,400,000원 |
| 건축물 관련 특이사항 | 매각물건명세서 비고: 건축물대장상 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심
말소기준권리는 2023.06.21 설정된 을구 4번 주영 근저당권으로, 채권최고액은 150,000,000원입니다. 같은 채권자의 을구 5번 근저당권(150,000,000원) 및 이후 강제경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 권리입니다.
2018년에 설정됐던 동작신용협동조합의 근저당권 2건은 2019.01.03 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 선순위 근저당으로 취급하지 않습니다. 2024년 주영이 신청했던 종전 임의경매개시결정등기 역시 2025.07.21 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 제외
| 구분 / 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김유라 실제 임차인 · 전유부분 전부 |
2022.05.23 2022.05.23 점유개시 2022.06.27 |
300,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음 배당요구 있음 · 2024.07.08 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 |
2022.05.23 2022.05.23 |
별도 가산 0원 |
보증기관 승계
중복신고 제외 김유라 보증금에 관한 승계 · 배당요구 2026.06.26 |
실제 임차인은 김유라 1명입니다. 시보증은 보증금 대위·승계에 따른 신고로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 보증금 총액은 300,000,000원입니다.
- 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의
③ 시세 비교 — 실질취득 3.02억, 최근 평균의 112.8%
리안아트는 총 11세대 규모의 다세대주택입니다. 제공된 실거래 표본은 전용 28.49㎡와 인접한 소형 면적대의 거래를 포함합니다. 전체 5건 평균은 280,600,000원이지만, 과거의 300,000,000원 거래가 포함되어 있어 이 값만으로 현재 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
집계상 최근 12개월 평균은 267,666,666원(3건), 최신 표시 거래는 2024.03의 253,000,000원입니다. 최근 거래군의 가격 추세는 이전 거래군 대비 -10.8%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 29.96㎡ | 1 | 253,000,000원 |
| 2024.02 | 29.96㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2023.06 | 28.49㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2022.07 | 27.37㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2022.06 | 28.49㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 전체 5건 평균 | 280,600,000원 |
|---|---|
| 집계상 최근 12개월 평균 | 267,666,666원 (3건) |
| 최신 표시 거래 | 2024.03 · 253,000,000원 |
| 전체 거래 최저 / 최고 | 250,000,000원 / 300,000,000원 |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 107.6% |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 112.8% |
| 가격 추세 | -10.8% (하락) |
| 확약 반영 실질취득 | 302,000,000원 (부대비용 제외) |
확약이 유효하게 적용되면 낙찰자가 김유라의 미배당 보증금을 실질적으로 인수하지 않으므로, 현재 회차의 실질취득 기준금액은 최저가와 같은 302,000,000원입니다. 그러나 이 금액 자체가 집계상 최근 평균 267,666,666원보다 높습니다. 전체 평균뿐 아니라 최신 표시 거래 253,000,000원과 비교해도 가격 부담이 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,028,000원 |
| 1. 김유라 임차보증금 · 우선변제 | 300,000,000원 | 296,972,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용 5,028,000원을 차감한 나머지 296,972,000원이 임차보증금 우선변제에 배당되는 추정 구조입니다. 시보증의 승계신고를 별도 보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 신청채권자의 청구금액과 임차보증금은 승계관계가 있으므로 별개의 실제 임차보증금으로 취급하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당액 증가와 확약 효력 구분
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족액이 커질 수 있습니다. 확약이 없다면 낙찰가와 미배당 보증금을 함께 고려해야 하므로, 최저가 하락만 보고 실질취득 비용이 낮아졌다고 판단해서는 안 됩니다.
다만 이 사건은 해당 임차인에 대해 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 아래 형식상 인수 추정액은 확약 적용 전의 위험 계산이며, 확약이 유효하게 적용되는 경우의 해당 임차인 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 302,000,000원 | 3,028,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 241,600,000원 | 62,582,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 193,280,000원 | 110,225,920원 | 0원 |
회차별 인수 추정액은 확약을 반영하기 전의 배당 시뮬레이션 수치입니다. 확약 적용 후 실질 인수액과 구별해야 합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 부대비용은 실질취득 기준금액에 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도동 서울상도초등학교 남측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 상도역이 위치합니다.
- 건물. 2018.06.05 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 난방·위생·급배수·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역. 토지면적 241.0㎡, 공시지가 3,216,000원/㎡이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 환금성. 11세대 규모의 소형 다세대주택으로, 대규모 아파트와 같은 거래량을 전제하기 어렵습니다. 확인 가능한 실거래 표본이 제한적이고 집계상 가격 추세도 -10.8%이므로 매도 시점과 가격 설정을 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.06.26.자 확약서에서 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 전액 미배당 시 임차권등기 말소 동의 내용과 적용 범위를 확인하세요.
- 실제 임차인 확인. 김유라 1명과 보증기관의 승계신고를 중복 계산하지 마세요. 확약 밖의 별도 임차인·점유자가 있는지도 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건축물대장 원본을 통해 위반 유형·범위·시정 가능 여부 및 이행강제금 발생 여부를 확인하세요.
- 입찰보증금 20%. 특별매각조건에 따라 현재 회차의 매수신청보증금은 60,400,000원입니다.
- 시세 재검증. 최신 표시 거래가 2024.03이므로, 집계상 최근 평균을 현재 확정 시세로 사용하지 말고 실거래 및 현장 매물 자료를 보완하세요.
- 가격 상한. 현재 실질취득 기준금액 302,000,000원은 집계상 최근 평균의 112.8%입니다. 하락 추세와 위반건축물 위험을 함께 반영하여 입찰가를 검토해야 합니다.
- 명도·관리비. 임차권등기 말소와 실제 점유 해소는 구분하여 확인하세요. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분도 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장 및 보증기관 확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 해소됐지만, 가격과 건축물은 별개다”
이 사건의 가장 중요한 권리상 변수는 김유라의 선순위 대항력과 300,000,000원의 임차보증금입니다. 신건 매각가를 기준으로 3,028,000원의 미배당액이 발생하지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 보증기관의 승계신고도 별도 보증금이나 별도 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
그렇다고 이 물건이 곧바로 가격 매력을 갖는 것은 아닙니다. 현재 실질취득 기준금액 302,000,000원은 집계상 최근 평균 267,666,666원의 112.8%이며, 확인되는 최신 거래 253,000,000원보다 높습니다. 가격 추세도 -10.8%로 하락 방향입니다. 더욱이 매각물건명세서상 위반건축물 등재와 입찰보증금 20%라는 특별조건까지 존재합니다.
결론은 확약에 따른 보증금 인수 해소와 가격 메리트를 구분하는 것입니다. 신건 3.02억에는 확인된 거래자료상 가격상 이점이 부족합니다. 위반건축물의 구체적 내용과 최근 시세를 재검증하고, 유찰 시 가격 변화를 살펴본 뒤 접근하는 편이 합리적입니다. 임차보증금 인수는 확약으로 해소되더라도, 건축물 하자와 신건 가격 부담까지 사라지는 것은 아닙니다.
