서울중앙지방법원 2026타경100822. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 10층 1001호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 10층에 있고 내부는 복층구조입니다. 사건의 핵심은 압류나 경매개시결정이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 김동수입니다. 김동수는 2022년 3월 8일 주민등록·점유를 시작했고, 2022년 2월 17일 확정일자를 갖췄으며, 2023년 12월 21일 270,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준은 2024년 4월 23일 동수원세무서장 관련 국 압류입니다. 따라서 김동수의 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차 배당가정에서는 임차인에게 198,766,400원이 배당되고, 남는 71,233,600원이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100822 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층 1001호 · 도로명주소 서울특별시 관악구 난곡로 298 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용중 · 14층 건 내 10층 · 내부 복층구조 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.02.09 매매 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 202,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준 | 2024.04.23 갑구 4번 압류 · 권리자 국 · 처분청 동수원세무서장 |
① 권리 흐름 — 2.7억 임차권이 말소기준보다 먼저다
2021년 강서신용협동조합 근저당권 3,058,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 이후 2024년 국 압류가 말소기준이 되고, 2025년 서울특별시 관악구 압류와 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한편 2022년 3월 8일에는 민간임대주택 등록 등기도 기재되어 있어 입찰 전 관련 등록상태를 원본 서류와 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동수 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.08 확정 2022.02.17 | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 배당요구 2023.12.21 | 미배당 잔액 인수 |
| 김소연 | 2025.05.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력상 인수 없음 |
김소연은 2025년 5월 9일 전입으로 말소기준일인 2024년 4월 23일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 매각물건명세서와 관련 서류의 보완 확인이 필요합니다. 이 사건에서 직접적인 매수인 인수액을 만드는 임차인은 김동수입니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수액이 올라간다
대항력 임차보증금 270,000,000원이 현재 최저가 202,400,000원보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려가도 그만큼 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 미배당 잔액이 늘어납니다. 즉 최저가 하락을 곧바로 실질취득가 하락으로 보면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 202,400,000원 | 71,233,600원 | 273,633,600원 |
| 2회 유찰 시 | 161,920,000원 | 111,146,880원 | 273,066,880원 |
| 3회 유찰 시 | 129,536,000원 | 143,077,504원 | 272,613,504원 |
현재 회차 실질취득 273,633,600원은 감정가 253,000,000원보다 높고, 소유자 조석훈의 2022년 거래가액 270,000,000원도 웃돕니다. 따라서 단순히 감정가 대비 80%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,633,600원 |
| 1. 임차인 김동수 보증금 (우선변제) | 270,000,000원 | 198,766,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,633,600원을 제외한 198,766,400원이 김동수에게 배당되고, 보증금 부족분 71,233,600원이 매수인 인수액으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 14층 건 내 10층 1001호로 내부는 복층구조입니다.
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근에 위치하며 오피스텔, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 체육시설, 공원 등이 섞인 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 신대방역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 서측으로 약 20~25m 난곡로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역에 해당하고 과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표기되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 평지로 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중이며 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별냉난방, 승강기, 기계식주차장, 도시가스, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2021.12.13이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 202,400,000원에 낙찰돼도 71,233,600원 인수가 발생합니다. 응찰가 판단은 반드시 총부담 기준으로 하세요.
- 임차권 잔액 확인. 김동수의 270,000,000원 임차보증금은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 추가 유찰 착시. 2회·3회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액은 각각 111,146,880원, 143,077,504원으로 증가합니다.
- 김소연 점유 확인. 2025.05.09 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자 등은 확인해 명도와 배당관계를 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.03.08 민간임대주택 등록 기재가 있으므로 관련 등록상태와 의무관계는 원본 서류에서 재확인하세요.
- 명도. 김동수 임차권등기와 김소연 점유관계를 각각 확인하고 실제 점유자·인도 상태를 입찰 전에 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관계를 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 202,400,000원이 아니라 김동수의 보증금 270,000,000원입니다. 현재 회차에서는 198,766,400원이 배당되고 71,233,600원이 남아 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 273,633,600원입니다.
더 유찰되면 최저가는 161,920,000원, 129,536,000원으로 낮아질 수 있지만, 동시에 인수액이 111,146,880원, 143,077,504원으로 커집니다. 결국 이 물건은 유찰 횟수가 늘수록 싸지는 일반적인 경매 구조가 아닙니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형으로, 판단 기준은 언제나 낙찰가 + 미배당 보증금이어야 합니다. 현재 기준 실질취득이 감정가 253,000,000원과 2022년 거래가액 270,000,000원을 모두 웃돈다는 점까지 감안하면, 최저가만 보고 접근하기에는 가격 착시가 큰 물건입니다.
