서울중앙지방법원 2026타경100822. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 10층 1001호입니다. 사건 표시상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 14층 건물의 제10층이며, 내부는 복층구조로 조사됐습니다. 소유자 조석훈은 2022.03.08 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 270,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석은 단순한 “선순위 임차권 인수형”으로 끝나지 않습니다. 김동수는 2022.03.08 전입·점유, 2022.02.17 확정일자를 갖추고 2023.12.21 주택임차권등기까지 마쳐 2024.04.23 말소기준 압류보다 앞섭니다. 원칙적인 배당 계산에서는 보증금 미배당분이 매수인에게 이어질 수 있지만, 이후 제출된 확약서가 이 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100822 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층 1001호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 내부 복층구조 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건 내 제10층 제1001호 · 사용승인일 2021-12-13 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.03.08 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.04.23 압류 · 권리자 국 · 동수원세무서장 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2024.04.23 동수원세무서장 압류입니다. 2025.05.15 관악구 압류와 2026.04.23 강제경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 김동수의 주택임차권은 2023.12.21 등기돼 말소기준보다 앞섭니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동수 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.08 확정 2022.02.17 | 270,000,000원 | 대항력 있음 확약으로 포기 | 우선변제 있음 배당요구 2023.12.21 | 해당 없음 |
| 김소연 | 2025.05.09 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’으로 본다
현재 최저매각가는 253,000,000원이고 감정가도 같은 금액입니다. 김동수의 보증금은 270,000,000원으로 최저가보다 크지만, 이번 사건은 확약서 때문에 일반적인 대항력 인수형과 결과가 다릅니다. 배당계산상 미배당액 21,342,000원이 생기더라도 김동수 관련 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 253,000,000원입니다.
현재 회차는 1회 유찰로 표시돼 있지만 최저가는 여전히 감정가의 100%인 253,000,000원입니다. 시나리오상 2회 유찰 시 매각가는 202,400,000원, 3회 유찰 시 161,920,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 김동수의 확약이 적용되는 한, 이 회차별 룰상 미배당액 증가를 그대로 매수인 실질 인수액으로 더해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 김동수 보증금 | 270,000,000원 | 248,658,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 김동수 보증금 부족분은 21,342,000원입니다. 다만 2026.08.27 확약에 따라 대항력을 포기하고 미배당에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 김동수 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근으로, 주변에 오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설·체육시설·공원이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 신대방역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 서측으로 약 20~25m 광대로인 난곡로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 내부 복층구조입니다. 위생·급배수, 개별냉난방, 승강기, 기계식주차장, 도시가스, 화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 평지로 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다. 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.27 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 대상과 조건이 김동수 보증금에 정확히 적용되는지 원문을 최종 확인하세요.
- 김소연 별도 확인. 전입일은 2025.05.09로 후순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.08 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원문 기준으로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 실질취득액은 253,000,000원입니다. 권리상 인수가 0원이더라도 주변 오피스텔·유사 근린시설 거래와 비교하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 용도 확인. 사건 표시상 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용과 공부상 용도, 금융·세무상 취급을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 배당 관련 서류를 최종 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 보증금 2.70억”만 보고 끝내면 안 된다
표면적으로는 보증금 270,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 253,000,000원보다 커 보입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 실제 계산상 현재 회차도 21,342,000원이 부족하고, 2회 유찰 시 71,233,600원, 3회 유찰 시 111,146,880원으로 커집니다.
하지만 이 사건은 2026.08.27 확약서가 핵심입니다. 김동수 측 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했기 때문에 김동수 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 253,000,000원으로 봅니다.
다만 권리문제가 해소됐다고 해서 가격까지 유리하다는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교수치가 없으므로 253,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 별도 확인이 필요합니다. 또한 2022.03.08 민간임대주택등기와 후순위 전입자 김소연에 관한 확인사항이 남습니다. 이 물건의 핵심은 “주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 잔여 확인사항은 별개”라는 점입니다.
