서울중앙지방법원 2026타경100846. 관악구 신림동 태양오피스텔 4층 404호입니다. 감정상 공부에 따른 이용상태는 오피스텔이며, 전용면적은 16.45㎡입니다. 등기부상 소유자 서호범이 2022년 2월 거래가 215,000,000원에 취득했고, 이후 임차인 이수연의 보증금 215,000,000원 반환과 관련된 권리가 등기돼 있습니다.
주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 말소기준은 2026년 4월 27일 경매개시결정입니다. 그런데 임차인 이수연은 이보다 앞선 2022년 2월 18일 전입·점유를 시작했고, 확정일자도 2022년 2월 4일입니다. 2024년 3월에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 부족분을 낙찰자가 부담하는 인수형 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100846 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층 404호 도로명: 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 이용 · 전용 16.45㎡ |
| 건물 규모 | 태양오피스텔 · 29세대 · 2021.01.28 준공 |
| 소유자 | 서호범 (2022.02.18 소유권이전 · 거래가 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 138,240,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 입찰보증금 기준 | 최저매각가 138,240,000원 기준 · 실제 보증금 요건은 매각공고 확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 물건의 핵심 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차보증금 215,000,000원, 전입일 2022.02.18, 확정일자 2022.02.04로 말소기준인 2026.04.27보다 앞섭니다. 임차권등기 역시 경매개시결정 이전에 이루어졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 제외
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이수연 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
215,000,000원 | 전입 2022.02.18 확정 2022.02.04 배당요구 2024.03.18 |
대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 |
별도 합산 없음 | 별도 임차인 아님 | 대위·승계 중복 제외 |
시보증은 이수연 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고입니다. 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 낙찰가 1.38억이 취득비용 1.38억이라는 뜻은 아니다
최저매각가는 감정가의 64%인 138,240,000원입니다. 그러나 이 물건은 낙찰가와 인수액을 합쳐야 실질적인 취득 부담을 파악할 수 있습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 138,240,000원 | 2회 유찰 · 감정가 64% |
| 임차보증금 | 215,000,000원 | 대항력 있는 선순위 임차인 |
| 집행비용 예상 | 2,735,360원 | 배당재원에서 우선 공제 |
| 임차인 예상 배당 | 135,504,640원 | 집행비용 공제 후 배당 |
| 매수인 예상 인수 | 79,495,360원 | 보증금 미배당 잔액 |
| 실질취득 부담 | 217,735,360원 | 낙찰가 + 예상 인수액 |
실질취득 부담은 낙찰가 138,240,000원 + 인수액 79,495,360원 = 217,735,360원입니다. 인수형에서는 매각가격이 낮아질수록 임차인 배당액도 줄어 부족한 보증금이 늘어납니다. 결국 취득 부담은 보증금 215,000,000원 부근에서 유지되며, 집행비용 추정분에 따라 차이가 발생합니다. 취득세·등기비용 등 별도 취득 부대비용은 여기에 포함되지 않았습니다.
④ 회차별 인수액 — 유찰돼도 실질취득 부담은 거의 그대로
| 매각 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
138,240,000원 | 79,495,360원 | 217,735,360원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
110,592,000원 | 106,756,288원 | 217,348,288원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
88,473,600원 | 128,518,925원 | 216,992,525원 |
⑤ 실거래 비교 — 과거 거래가와 실질취득 부담을 구분해야 한다
태양오피스텔 동일 전용면적 16.45㎡의 확인된 거래는 9건입니다. 표본 거래시기는 2021년 8월부터 2022년 2월이며, 평균 거래가격은 213,000,000원입니다. 다만 최근 거래로 보기에는 시차가 크므로, 이 평균을 현재 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.02 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.12 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.11 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.08 | 16.45㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 과거 거래 평균 | 16.45㎡ | 9건 | 213,000,000원 |
최저매각가 138,240,000원만 비교하면 과거 거래 평균의 64.9%로 보입니다. 그러나 인수액까지 합친 실질취득 부담 217,735,360원은 과거 평균 213,000,000원과 최신 확인 거래가격 215,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 현재 회차의 낮은 최저가를 가격상 이점으로 평가할 근거는 부족합니다.
⑥ 예상배당표 (현재 최저가 138,240,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,735,360원 |
| 1. 임차인 이수연 보증금(우선변제) | 215,000,000원 | 135,504,640원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | — | 79,495,360원 |
집행비용 2,735,360원을 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 135,504,640원입니다. 임차보증금 부족분 79,495,360원은 매수인 인수 대상으로 추산됩니다. 신청채권자의 예상배당은 0원이며, 보증기관 대위·승계 신고액을 별도의 신규 임차보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림역 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 점포주택 및 상가 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림역(2호선·신림선)이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물·설비. 태양오피스텔은 29세대 규모로, 위생 및 급·배수설비, 가스설비, 난방설비, 기계식 주차장, 승강기, 소방설비, CCTV 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다. 토지는 평지의 사다리형입니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 공고된 지정 대상과 용도를 기준으로 별도 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.05.02 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 관련된 등록 사항이므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 과거에는 확인되지만 최신 거래 확인이 부족하며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.9회입니다. 과거 거래가격만으로 현재 처분 가능 가격을 단정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액부터 계산. 최저가 138,240,000원만 보지 말고, 현재 예상 인수액 79,495,360원을 합산한 실질취득 부담 217,735,360원을 기준으로 판단하세요.
- 임차권 원본 대조. 을구 1번 임차권등기와 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 문구, 실제 배당요구 및 대항력 유지 여부를 확인하세요.
- 보증기관 중복신고 주의. 시보증은 이수연 보증금의 대위·승계 신고로, 실제 임차인은 1명입니다. 보증금을 중복 합산하지 않되 권리 승계 관계는 원본으로 검증하세요.
- 유찰 착시 경계. 추가 유찰이 진행되더라도 보증금 인수액이 증가하여 실질취득 부담이 215,000,000원 부근에서 유지될 수 있습니다.
- 최근 거래 재확인. 제시된 거래 이력은 2021~2022년 표본입니다. 현재 시점의 매매·임대시장과 실제 처분 가능 가격을 별도 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 등기부에 남아 있는 민간임대주택 관련 등록 사항과 경매 후 행정상 처리 여부를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유자를 확인하고, 인도 및 보증금 정산 과정의 부담을 검토하세요.
- 부대비용 확인. 미납 관리비, 취득세, 등기비용, 당해세, 배당 변동 가능성 등을 반영하여 총투입자금을 산정하세요.
- 입찰 직전 서류 확인. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각공고 원본을 다시 대조하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
이 사건의 핵심은 감정가 대비 64%까지 떨어진 최저가가 아니라, 215,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다. 현재 최저가에 낙찰되더라도 예상 인수액을 합하면 실질취득 부담은 217,735,360원입니다.
추가 유찰을 가정해도 낙찰가 하락분만큼 보증금 인수액이 증가하는 구조이므로 실질취득 부담은 크게 낮아지지 않습니다. 더구나 확인된 과거 실거래 평균 213,000,000원을 이미 웃돌고 있으며, 최신 시세 확인은 부족합니다. 단지 평균 유찰 횟수 역시 8.9회입니다.
권리상 인수 부담이 확실한 반면, 낮은 최저가에서 기대하는 가격상 이점은 제한적입니다. 이 물건은 경매 최저가보다 임차보증금의 미배당 잔액과 실제 총취득 부담을 중심으로 판단해야 합니다.
