서울중앙지방법원 2026타경100846. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 전용면적은 16.45㎡이며 태양오피스텔 4층 404호입니다. 현재 소유자는 서호범으로, 2022.02.17 매매를 원인으로 거래가액 215,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다.
임차인 이수연은 2022.02.18 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.04입니다. 보증금은 215,000,000원이며 2024.03.18 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저매각가 172,800,000원에서는 집행비용을 제외한 배당만으로 보증금을 전액 돌려받지 못합니다. 명세서가 명시한 구조대로 부족분은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100846 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층404호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 전용 16.45㎡ · 4층 |
| 소유자 | 서호범 · 2022.02.17 매매 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 172,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 먼저 온 임차권이 남는다
이 사건에서 선언된 말소기준은 2026.04.27 강제경매개시결정입니다. 그런데 이수연의 임대차는 전입·점유 2022.02.18, 확정일자 2022.02.04이고 임차권등기도 2024.03.18로 모두 그보다 앞섭니다. 등기부 분석 결과 역시 을구 1번 주택임차권을 매수인 인수로 표시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 이름 | 사용 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수연 | 주거(임차권등기) · 전유부분 전부 | 2022.02.18 | 2022.02.04 | 215,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
| 시보증 | 주거 | 미상 | 미상 | 별도 합산 없음 | 보증기관 승계 중복신고 |
실제 임차인은 1명, 이수연입니다. 시보증 표시는 이수연 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 성격의 중복신고이므로 별도의 보증금으로 더하지 않습니다. 따라서 보증금 215,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격의 함정 — 172,800,000원이 취득원가가 아니다
동일면적 16.45㎡ 거래 9건의 평균은 213,000,000원, 가장 최근 확인 거래는 2022.02의 215,000,000원입니다. 표면 최저가는 평균의 81.1%지만, 이 사건은 대항력 있는 보증금 잔액을 인수하므로 가격 비교의 기준을 최저가가 아니라 실질취득으로 바꿔야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.02 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.12 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.11 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.08 | 16.45㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 평균 | 16.45㎡ | 9건 | 213,000,000원 |
현재 회차 실질취득 218,219,200원은 거래 평균 213,000,000원의 102.5%이고, 최신 확인 거래 215,000,000원보다도 3,219,200원 높습니다. 감정가 216,000,000원보다도 2,219,200원 높은 수준입니다. 따라서 “최저가가 시세의 81.1%”라는 숫자는 이 사건의 실제 가격 경쟁력을 보여주지 못합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 172,800,000원 | 45,419,200원 | 218,219,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 138,240,000원 | 79,495,360원 | 217,735,360원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 110,592,000원 | 106,756,288원 | 217,348,288원 |
④ 예상배당표 (매각가 172,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,219,200원 |
| 1. 임차인 이수연 보증금 · 우선변제 | 215,000,000원 | 169,580,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이수연 보증금에서 45,419,200원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 215,000,000원은 현재 가정에서 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림역 북서측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·점포주택·상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림역(2호선·신림선)이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용. 공부상 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수·가스·난방·기계식 주차장·승강기·소방·CCTV 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 북측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
- 공시지가. 7,009,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 본다. 현재 회차 172,800,000원에 인수 45,419,200원을 더한 218,219,200원이 실제 비교 기준입니다.
- 유찰 할인 착시를 경계한다. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 각각 217,735,360원·217,348,288원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 임차권 잔액을 확인한다. 을구 1번 임차권은 말소기준보다 앞서며 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 보증기관 승계를 중복 계산하지 않는다. 시보증 신고는 이수연 보증금의 대위·승계 중복신고로 별도 보증금을 더하지 않습니다.
- 민간임대주택등기를 대조한다. 갑구 4-1에 2022.05.02 민간임대주택등기가 존재합니다.
- 시세 기준의 시점을 확인한다. 확인된 동일면적 거래 중 가장 최근 거래는 2022.02, 215,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다고 싸진 것이 아니다”
이 사건은 표면 숫자만 보면 감정가 216,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 172,800,000원까지 내려온 물건입니다. 거래 평균 213,000,000원과 비교하면 최저가가 81.1%라 상당한 할인처럼 보입니다.
하지만 권리분석을 넣으면 결론은 정반대입니다. 이수연의 보증금 215,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 현재 회차 예상 미배당액 45,419,200원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실질취득은 218,219,200원으로 올라가 거래 평균 213,000,000원과 최신 확인 거래 215,000,000원을 모두 넘어섭니다.
더 낮은 회차로 내려가도 낙찰가 감소분 상당 부분이 임차보증금 인수액 증가로 바뀌기 때문에 총 취득 부담은 계속 217,000,000원대를 유지합니다. 여기에 태양오피스텔 경매물건의 평균 유찰이 8.3회라는 점까지 겹칩니다. 최저가는 할인됐지만 실질취득은 할인되지 않은 사건. 이 물건의 핵심은 바로 그 차이를 놓치지 않는 것입니다.
