서울중앙지방법원 2026타경100852. 관악구 봉천동 아르떼빌 4층 403호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 서정훈은 2021.11.15. 공유자 전원 지분을 이전받았고 등기 거래가액은 328,000,000원입니다. 현재 감정가는 326,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 260,800,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “1회 유찰돼 시세보다 낮다”가 아닙니다. 박수아의 선순위 임차보증금 328,000,000원이 존재하지만 확약으로 해당 인수 위험이 제거된 반면, 별도의 임차인 정선호에 대해서는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다. 따라서 260,800,000원만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 4층 403호 · 국회단지9길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 지상 5층건 내 4층 403호 |
| 시세 매칭 면적 | 25.8㎡ |
| 소유자 | 서정훈 · 2021.11.15. 소유권 이전 · 거래가액 328,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 260,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 328,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 정리, 다른 임차인은 별도
말소기준은 2025.01.15. 국 압류입니다. 그보다 앞선 2023.11.22. 박수아의 주택임차권등기는 보증금 328,000,000원, 주민등록·점유개시 2021.11.12., 확정일자 2021.10.14.로 기록되어 있어 원칙적으로 말소기준보다 선순위입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 박수아 | 2021.11.12 / 2021.10.14 | 328,000,000원 | 2023.11.22 | 선순위 확약으로 포기 | 있음 | HUG 확약 |
| 실제 임차인 | 정선호 | 2024.06.04 / 미상 | 미상 | 2026.07.06 | 가능·미상 | 미상 | 시보증 대위·승계 |
| 보증기관 신고 | 시보증 | — | 별도 합산 없음 | — | 판정 대상 아님 | — | 정선호 보증금 대위·승계 |
실제 임차인은 박수아·정선호 2명입니다. 시보증은 정선호 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 별도의 세 번째 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 84.1%지만, 실질취득액은 아직 미확정
아르떼빌(635-516)은 12세대, 2021.07.16. 준공으로 집계되어 있습니다. 가격 판단은 전체 평균 310,857,142원보다 최근 12개월 평균 310,000,000원, 최신 거래 310,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -0.6%를 우선합니다. 현재 최저가 260,800,000원은 최근 12개월 평균의 84.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.12 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.08 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.04 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.01 | 27.15㎡ | 3 | 313,000,000원 |
| 2022.01 | 27.15㎡ | 2 | 313,000,000원 |
| 2021.12 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 310,000,000원 |
표면 가격만 놓고 보면 현재 최저가 260,800,000원은 최근 12개월 평균 310,000,000원보다 낮습니다. 다만 최신 거래가 2023.03이고, 최근·이전 거래 비교 추세도 -0.6%로 하락 방향입니다. 여기에 정선호의 보증금이 미상이라 실질취득액이 260,800,000원에서 끝난다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,451,200원 |
| 1. 임차인 박수아 보증금 · 우선변제 | 328,000,000원 | 256,348,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 328,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
박수아는 이 배당 가정상 71,651,200원이 미배당되지만, 2026.06.26. 확약에 따라 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 정선호의 보증금은 미상으로 별도 인수 가능성이 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 박수아 룰상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 260,800,000원 | 71,651,200원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 | 208,640,000원 | 123,080,960원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 | 166,912,000원 | 164,224,768원 | 실질 인수 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층건 내 4층 403호입니다.
- 입지. 서울관광고등학교 서북측 인근으로 소규모아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 교육시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 봉천역이 소재합니다.
- 설비. 일반 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정선호 보증금 확인. 전입 2024.06.04.이 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약서·보증금·확정일자·현재 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 박수아 확약 원본 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 적용 범위를 입찰 전에 대조하세요.
- 보증기관 중복 주의. 시보증은 정선호 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격 기준 보수적으로. 최저가는 최근 12개월 평균의 84.1%지만 최신 거래는 2023.03이고 추세는 -0.6%입니다.
- 환금성 확인. 12세대 소규모 물건이며 경매 평균 유찰 횟수 4.1회, 매각률 0.0% 지표를 함께 봐야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 규제의 실제 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “박수아는 해소, 정선호는 미확정”
이 사건은 표면적으로는 감정가 326,000,000원에서 한 차례 유찰돼 260,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 310,000,000원의 84.1%입니다. 또 가장 큰 보증금인 박수아의 328,000,000원은 주택도시보증공사의 확약 덕분에 미배당액을 매수인이 인수하지 않는 구조로 정리됐습니다.
그러나 결론을 “인수 0원”으로 닫기에는 정선호가 남아 있습니다. 2024.06.04. 전입은 말소기준 2025.01.15.보다 빠르고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 가능·미상, 인수액도 미상입니다. 가격도 최근 추세가 -0.6%이고 최신 거래가 2023.03이며 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.1회라는 점을 감안해야 합니다. 확약으로 큰 위험 하나는 사라졌지만, 남은 임차인 확인 전까지는 보수적인 C등급 접근이 맞습니다.
