💰 최저 208,640,000원 🧾 박수아 실질 인수 0원 ⚠️ 정선호 보증금 미상 📉 최근군 추세 -0.6%
208,640,000원
서울중앙지방법원 2026타경100852. 관악구 봉천동 아르떼빌 4층 403호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 서정훈이 2021년 매매로 거래가액 328,000,000원에 소유권을 취득했고, 2023년에는 박수아의 주택임차권이 보증금 328,000,000원으로 등기됐습니다. 이후 관악세무서의 압류, 서울특별시 압류가 이어졌고 2026년 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 등기상 선순위 박수아 임차권 자체보다 확약의 효력 범위입니다. 박수아는 전입 2021.11.12, 확정일자 2021.10.14로 말소기준보다 앞서 있고 배당요구도 했기 때문에, 단순 배당계산만 따르면 현재 매각가에서 123,080,960원이 부족합니다. 그러나 주택도시보증공사는 2026.06.26. 박수아 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 부족분은 정확도 규칙상 매수인의 실질 인수 0원으로 봅니다.
문제는 그 확약이 박수아에게만 적용된다는 점입니다. 실제 임차인 정선호는 2024.06.04. 전입했고 2026.07.06. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 정선호에 대해서는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 보증금이 확인되기 전에는 매수인이 부담할 금액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 4층403호 · 서울특별시 관악구 국회단지9길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층건 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 서정훈 · 거래가액 328,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 208,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 328,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 큰 임차권은 확약으로 해소, 미상 임차인은 별도
선언된 말소기준은 2025.01.15. 관악세무서 압류입니다. 그보다 앞선 박수아 임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기는 선순위 권리지만, 2026.06.26. 확약으로 박수아에 한해서는 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 이후 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인은 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 정선호 | 2024.06.04 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 2026.07.06. 배당요구 |
| 박수아 전유부분의 전부 | 2021.11.12 / 2021.10.14 | 328,000,000원 | 우선변제 확약 적용 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 → 실질 인수 0원 |
| 시보증 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 보증기관 승계 정선호 보증금의 대위·승계 중복신고 |
③ 시세 비교 — 표면 67.3%지만 ‘실질취득가’는 아직 미확정
아르떼빌(635-516)은 총 12세대, 2021.07.16. 사용승인된 것으로 제시돼 있습니다. 면적이 맞는 실거래는 7건이며, 최근 12개월 평균은 310,000,000원, 최신 거래도 2023.03. 310,000,000원입니다. 최근군과 이전군의 가격 추세는 -0.6%로 소폭 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.12 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.08 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.04 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.01 | 27.15㎡ | 3 | 313,000,000원 |
| 2022.01 | 27.15㎡ | 2 | 313,000,000원 |
| 2021.12 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 310,000,000원 |
현재 최저가 208,640,000원은 최근 12개월 평균의 67.3%입니다. 그러나 이것은 어디까지나 낙찰가만 놓고 본 수치입니다. 박수아 미배당액은 확약으로 인수하지 않지만, 정선호 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실제 취득원가는 208,640,000원 + 정선호에게 실제로 인수되는 금액이 됩니다. 따라서 현 단계에서 ‘시세보다 싸다’고 단정하거나 67.3%만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,960원 |
| 1. 임차인 박수아 보증금 | 328,000,000원 | 204,919,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 328,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 박수아 보증금 미배당액은 123,080,960원입니다. 다만 2026.06.26. 제출된 확약에 따라 박수아는 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 123,080,960원은 매수인의 실질 인수액을 0원으로 처리합니다. 이 확약은 정선호에게는 적용되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상 권리는 그대로
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 박수아 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 208,640,000원 | 123,080,960원 | 박수아 인수 0원 · 정선호 미상 |
| 3회 유찰 시 | 166,912,000원 | 164,224,768원 | 박수아 인수 0원 · 정선호 미상 |
| 4회 유찰 시 | 133,529,600원 | 197,139,814원 | 박수아 인수 0원 · 정선호 미상 |
배당모형만 보면 유찰될수록 박수아의 미배당액은 커집니다. 그러나 박수아는 확약으로 인수 0원이므로, 이 증가분 자체가 낙찰자 부담으로 전환되지는 않습니다. 반대로 정선호의 보증금 미상 문제는 낙찰가가 낮아져도 자동으로 해결되지 않습니다. 가격이 더 내려가더라도 정선호 관련 원본 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울관광고등학교 서북측 인근으로 소규모 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철2호선 봉천역이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 403호이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비와 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있으며 공시지가는 3,537,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 총 12세대 규모이며 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.5회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정선호 보증금 확인. 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유관계가 확인되기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 박수아 확약 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각절차에 반영돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 정선호 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 가격만 보고 판단 금지. 최저가가 최근 12개월 평균의 67.3%이지만 정선호 인수액이 미확정이라 현재 수치만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근군과 이전군의 가격 추세가 -0.6%이므로 과거 전체 평균만으로 가격 가치를 높여 보지 않는 것이 안전합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.15. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원문과 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “67.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인
이 물건은 겉으로 보면 감정가 326,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 208,640,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 310,000,000원의 67.3%입니다. 박수아의 328,000,000원 보증금도 확약 덕분에 낙찰자 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그러나 이것만으로 권리가 깨끗하다고 결론내리기는 어렵습니다. 박수아 확약 밖에 있는 정선호는 말소기준보다 빠른 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 확인 가능한 208,640,000원은 실질취득가의 하한이고, 정선호의 인수 가능 금액을 확인하기 전에는 실제 총취득가가 최근 시세보다 낮은지조차 확정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 더 낮은 낙찰가를 기다리는 것보다 먼저 정선호의 보증금과 권리관계를 확정하는 것입니다.
