서울중앙지방법원 2026타경100853. 관악구 신림동 ‘성진리치빌5차’ 4층 404호, 전용 29.4㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저가는 감정가 286,000,000원의 80%인 228,800,000원으로 1회 유찰 상태입니다. 겉으로 보면 실거래 비교값보다 낮지만, 이 사건은 가격보다 먼저 임차인 인수 구조를 봐야 합니다. 등기부상 오은성의 주택임차권은 2023.08.11 등기됐고 보증금은 280,000,000원입니다. 말소기준인 2025.02.19 압류보다 앞선 권리여서 원래라면 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.06.26 “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 제공된 배당 가정상 현재 회차의 오은성 미배당액은 55,203,200원이지만, 확약을 반영한 오은성의 실질 인수액은 0원입니다. 다만 이동희에게는 이 확약이 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100853 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 4층 404호 · 도로명 난곡로31길 53 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.4㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 서정훈 · 단독소유 |
| 사용승인 | 2021.02.02 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 228,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 오은성은 확약으로 해소, 이동희는 별도
말소기준권리는 2025.02.19 관악세무서장 압류입니다. 2021.02.09 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2021.07.26 이미 말소됐습니다. 오은성은 2021.07.27 주민등록, 2021.06.22 확정일자를 갖고 2023.08.11 보증금 280,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 원칙상 말소기준보다 앞서 인수 대상이지만, 2026.06.26 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증기관 중복신고는 합산 금지
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여영숙 | 2026.01.20 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동희 | 2024.02.28 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오은성 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2021.07.27 / 2021.06.22 | 280,000,000원 | 대항력 有 확약으로 포기 | 우선변제 | 확약 반영 0원 |
| 시보증 보증기관 신고 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 판정 대상 아님 | 해당 없음 | 승계 중복 여영숙 관련 |
실제 임차인은 여영숙·이동희·오은성 3명입니다. ‘시보증’은 실제 임차인이 아니라 여영숙 보증금과 관련된 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 또 주택도시보증공사는 오은성으로부터 양도받은 지위에서 확약을 제출한 신청채권자이므로, 오은성 보증금 외에 별도의 임차보증금을 하나 더 더하는 구조로 보면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 82.5%는 ‘표면가격’일 뿐
성진리치빌5차는 총 16세대, 2021.02.02 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 제공된 비교 거래는 2건으로, 2021.06 전용 29.4㎡ 5층 280,000,000원과 2021.08 전용 28.55㎡ 5층 275,000,000원입니다. 집계 평균은 277,500,000원, 최신 거래는 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 28.55㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.06 | 29.4㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 277,500,000원 |
현재 최저가 228,800,000원은 최근 12개월 평균으로 집계된 277,500,000원의 82.5%입니다. 다만 표시된 거래 표본 자체가 2021년 2건뿐이고, 이동희의 미상 보증금이 실제 인수로 확인될 경우 매수인의 실질취득액은 228,800,000원보다 올라갑니다. 따라서 82.5%라는 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,003,200원 |
| 1. 임차인 오은성 보증금 | 280,000,000원 | 224,796,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 가정 기준입니다. 오은성 보증금 부족분은 55,203,200원이지만 2026.06.26 확약에 따라 오은성 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 다만 이동희의 보증금·배당관계는 확인되지 않아 이 배당표에 반영된 확정 인수액으로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 오은성 미배당 | 확약 반영 오은성 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 228,800,000원 | 55,203,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 183,040,000원 | 100,322,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 146,432,000원 | 136,418,048원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 오은성 미배당 인수액이 커져 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 가까이 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건은 오은성에게만 그 고리가 끊겼습니다. 이동희까지 자동으로 해소된 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 4층 404호입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 서울난곡초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 8미터, 북측 약 5미터, 남측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 건물이고 확인된 비교 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 4.0회, 낙찰률 0.0%로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오은성 확약서 원문 확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 제출 주체를 원문으로 대조하세요.
- 이동희가 최우선 확인 대상. 전입 2024.02.28의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 여영숙과 보증기관 관계 확인. 여영숙은 2026.01.20 전입으로 말소기준 이후이며, ‘시보증’ 신고는 여영숙 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 2025.02.19 국 압류와 2025.03.14 서울특별시 압류가 존재하므로 체납세액과 배당순위를 원문으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.10 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련 사항을 원문에서 확인하세요.
- 가격은 이동희 확인 후. 최저가가 비교 평균의 82.5%라는 사실만으로 가격 가점을 주지 말고, 미상 인수액을 포함한 총 취득부담으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 가장 큰 보증금은 오은성의 280,000,000원입니다. 원래라면 현재 회차에서도 55,203,200원이 미배당돼 매수인에게 이어질 수 있는 구조였지만, 주택도시보증공사의 2026.06.26 확약으로 오은성 관련 인수는 실질 0원이 됐습니다. 이것만 보면 상당한 위험이 해소된 것이 맞습니다.
그러나 이동희가 남습니다. 전입은 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 현재 최저가 228,800,000원은 실질취득액의 확정값이 아니라 확인된 하한입니다. 비교 거래 평균 277,500,000원 대비 82.5%라는 숫자도 이동희 인수액이 확인되기 전에는 가격 메리트로 확정할 수 없습니다. 게다가 16세대 소규모 다세대, 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 오은성은 해소, 이동희는 미해소. 가격 판단은 그 다음이 이 사건의 결론입니다.
